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日期: 2014-08-15 | 来源: 加西网 | 有0人参与评论 | 专栏: 置业须知 | 字体: 小 中 大
文/加西网网友“闪腰侠”
闪腰侠谈物业管理（三）
小区物业，正所谓抬头不见低头见，当锅碗瓢盆叮当乱响的时候，必然也伴随着这样那样的纠纷存在，邻里纠纷，和物业管理公司的纠纷，和小区外人员的纠纷，等等。本着构建和谐加西社会的理念，俺就从物业管理公司的角度来简单阐述下小区物业纠纷的一般性处理原则以及简单说明吧。
说在前面的：
（1）所有纠纷处理的法律依据基本上不外乎小区的strata bylaw，也就是分契物业条规，以下简称bylaw; strata property act ，以下简称act,分契物业法作为指导性原则，主要对执法的合法性做出规定
（2）特别注意，某些bylaw并不一定是符合act的法律原则，因此当有人依act而质疑bylaw的合法性，而bylaw经证实确实不合法，则依据act来处理。所有依bylaw做出的处罚，决定等，都应该视为无效。
（3）法律史上的一句著名格言就是“法律是道德的最后防线”，因此所有纠纷都应该本着合理通知，和平解决的公序良俗原则来处理，因此好的bylaw都会充分反映罚款为辅，劝导为主的精神。
（4）物业管理公司做为雇用于小区分契物业（以下简称物业）的受雇方，应该在管理合同授权范围内，充分表达大多数业主的意见，并为大多数业主的利益为出发点。这里之所以说大多数业主，因为说“为全体业主”很容易，但是实际上无论从国家还是小区管理来讲，绝大部分情况不可能出现家家都满意。尤其在有一方侵权时，物业公司只能依照业主委员会的意见来处理。自然业主委员会代表的就是大多数业主的意见。
以下是小区物业纠纷的几种基本表现形式和处理原则
（一）噪音
这个很常见，通常的噪音有，半夜洗衣服，在小区停车场长时间发动引擎，长时间过度喧哗，狗叫，装修，音响声音过大等。
一般的bylaw都有对噪音问题有具体的规定，比较常见的规定是
总原则,业主，租客或任何住户不得在公共区域和个人单元内造成对他人的滋扰。
而具体的规定则有，不得在几点到几点之间发出何种，以及何种程度的噪音。
同时bylaw也可能对发出噪音做出罚款的规定，最高限额为每次500加币
噪音问题的处理说起来是很简单的，首先要email或者用书面的形式通知物业公司，说明噪音发声的时间，以及发出噪音的单位。同时要求物业公司发出警告信给该单位，同时警告信需要cc一份给自己（当然基于隐私法，对方单位的名字物业公司应该抹去）
做为管理公司收到书面通知后，应该即时发出警告信，第一次是警告而已，但是信中应说明如果再有一次投诉，就会按照bylaw进行罚款。
有一种情况需要特别留意，就是因为装修造成的噪音，很多bylaw写明任何装修需要报备给物业公司，如果没有备案而私自进行装修，这就既违反了噪音，同时也违反了装修两项bylaw的规定。物业公司需要其立即停工。
事实上，如果业主非常不幸碰到油盐不进的邻居，罚款对他们来说是起不到什么太大作用的，但是不管有用没有，罚款必须进行，否则真的是一点劝阻都没有。
业主在确实无法忍受的情况下，可以直接报警，但是警方通常这种非紧急事件，基本上2个小时到现场是正常的。所以保留影音资料很重要。同时你需要经常提供给你一份报警档案号码，并及时提供给物业公司备案。
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