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News by: 加西网 | 有0人参与评论 | 专栏: 唐博士白话信贷 | _FONTSIZE: _FONT_SMALL _FONT_MEDIUM _FONT_LARGE
(图片来自网络)
作者:唐汉(博士)
J先生的打算
J先生是国内的大实业家,认定温哥华是一块风水宝地。他不断向国内好友推荐:建议他们移民,建议他们投资买地,从事房地产开发。两年不到,他跑遍大温每个角落,买下五块商业用地。
J的儿子也是实干家,本应属于富二代。移民温哥华后,踏踏实实做实业,每天与铁哥们泡在建筑工地上。温哥华真是个奇怪之地,唐汉好几个客户的下一代,都认认真真做实业,与国内“拼爹族”完全不同。J先生从来不担心所谓的 “富不过二代”。
最近,J再次投资买下素里一个地皮,进行公寓开发。这是J先生家族第一次在温哥华开发公寓楼。唐汉协助安排土地贷款,其中风云变幻,故事很多。
银行不鼓励纯土地贷款
在温哥华,一个有趣但实惠的买卖是:买入一块土地,向政府申请改变用途,在规划上做些文章,然后出售获利。
无疑,如果你眼光正确,利润很丰厚。但是,银行不这样看。
银行认为,炒地皮是投机行为。银行真正心仪对象是:“能产生现金流的实业行为”。如果买地进行建筑开发,此项目是产生现金流的机器,是投资行为,风险较小;如果只是单纯投资炒地,绝大多数银行不予支持。
所以,当你买地向银行申请贷款,银行总问同样问题:请问阁下,你打算何时开发?
这与国内有异曲同工之妙:你打算在某城市买地皮,需要做一些文件,比如,虚拟一个项目,在市政府的计委立项。有了这个文件,就可以名正言顺地炒地皮了。
温哥华同理。买地前,要做好各种计划,让银行相信你进行建筑开发。在信贷宽轻时期,银行可能相信你的蓝图;目前信贷从紧,银行擦亮双眼,炒地皮者很难蒙混过关。
几类从事土地贷款的银行
2010年开始,银行信贷政策从严。目前土地贷款、建筑开发贷款很难获得。从以前的案例中,我们仍能比较各类银行的开发贷款政策。
首先,我们的目光瞄准五大银行。房地产开发贷款方面,五大银行门槛很高:不仅要求各种文件,而且层层把守,贷款如同过五关斩六将。你曾经向国内的中国工商银行申请过项目贷款吗?繁烦的细节,鸡蛋里挑骨头的审查,无穷无尽的请客送礼,让每个正常的实业家望而却步。
加拿大五大银行类似。所谓店大欺客嘛。只是,这里的银行经理从来不暗示你送礼,一切公事公办。唐汉坚信:如果温哥华的银行成立纪委,绝对是闲人和懒汉的好去处。
其次是中小金融机构。这些机构一般和善可亲。只要项目好,又碰巧手中有现钱,他们会乐意与你讨论。资料要求相对简单,一个高水平的信贷经纪Mortgage Broker,可以协助你取得贷款。
令人遗憾的是,这些中小银行,常常缺钱。唐汉熟悉的两个小银行,五月份就打电话,抱歉地通知:我们的钱到达Cap了,没有资金向新客户发放商业开发贷款。五大银行呢,虽然从不差钱,但审贷严格,条件稍微不足,就被否决。
建筑开发贷款的两大必要条件
无论五大银行,还是中小银行,都不轻易向地皮“炒家”发放贷款。对于真诚的建筑开发商,也必须满足两个条件:一是自有资金强劲,二是本地建筑开发经验丰富。
第一个条件,对于富有的华人并非难事。通常开发贷款是:土地贷款50%以上。如果区域好,政府规划也不错,可达65%。建筑贷款额度比土地贷款高一些,通常65%。如果开发商实力和品牌不错,最高75%。当然,其它很多细节条件必须满足。
第二个条件,对于刚从事本地开发的华商则免为其难。很多国内知名开发商觉得奇怪:我在中国也算江湖中响当当的人物,到温哥华就成了没有经验的新手?银行回答:可是,你真的没有温哥华当地开发经验啊。
信贷制度是银行防范风险的基石。没人哪个信贷经理会违反制度,他们永远不可能为某个特殊客户网开一面。银行建议:对于没有温哥华开发经验的公司,你可以与当地知名开发商合作,成立合作公司;或者退一步,聘请当地知名公司的管理团队协助开发。
对于银行这类要求,J先生很坦然:每个新的华人开发商,都要迈出第一步。关键是,如果我提前迈出这一步,就走在许多同行前面了。
此乃金石之言。
另外,当前信贷从紧,不少印度开发商战线太长,现金流可能出现问题。信贷宽松时,印度商人举债大量买地;信贷从严时,债务负担就显得很重。印度开发商在本地从事开发多年,选项目很有眼光。目前一些印度开发商开始出售手中屯积的地皮,正是具有实力的华商出击之时机。
一战成名,可能就在此役。
作者简介:
唐汉博士,加西网特约分析评论师,加拿大政府注册房屋贷款经理,Mortgage Broker。 原加拿大帝国银行CIBC房贷经理,原温哥华城市银行信贷副行长,原中国工商银行信贷审查官员。
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