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來源: 加西網 | 有0人參與評論 | 專欄: 唐博士白話信貸 | 字體: 小 中 大
(圖片來自網絡）
作者：唐漢（博士）
J先生的打算
J先生是國內的大實業家，認定溫哥華是壹塊風水寶地。他不斷向國內好友推薦：建議他們移民，建議他們投資買地，從事房地產開發。兩年不到，他跑遍大溫每個角落，買下伍塊商業用地。
J的兒子也是實幹家，本應屬於富贰代。移民溫哥華後，踏踏實實做實業，每天與鐵哥們泡在建築工地上。溫哥華真是個奇怪之地，唐漢好幾個客戶的下壹代，都認認真真做實業，與國內“拼爹族”完全不同。J先生從來不擔心所謂的 “富不過贰代”。
最近，J再次投資買下素裡壹個地皮，進行公寓開發。這是J先生家族第壹次在溫哥華開發公寓樓。唐漢協助安排土地貸款，其中風雲變幻，故事很多。
銀行不鼓勵純土地貸款
在溫哥華，壹個有趣但實惠的買賣是：買入壹塊土地，向政府申請改變用途，在規劃上做些文章，然後出售獲利。
無疑，如果你眼光正確，利潤很豐厚。但是，銀行不這樣看。
銀行認為，炒地皮是投機行為。銀行真正心儀對象是：“能產生現金流的實業行為”。如果買地進行建築開發，此項目是產生現金流的機器，是投資行為，風險較小；如果只是單純投資炒地，絕大多數銀行不予支持。
所以，當你買地向銀行申請貸款，銀行總問同樣問題：請問閣下，你打算何時開發？
這與國內有異曲同工之妙：你打算在某城市買地皮，需要做壹些文件，比如，虛擬壹個項目，在市政府的計委立項。有了這個文件，就可以名正言順地炒地皮了。
溫哥華同理。買地前，要做好各種計劃，讓銀行相信你進行建築開發。在信貸寬輕時期，銀行可能相信你的藍圖；目前信貸從緊，銀行擦亮雙眼，炒地皮者很難蒙混過關。
幾類從事土地貸款的銀行
2010年開始，銀行信貸政策從嚴。目前土地貸款、建築開發貸款很難獲得。從以前的案例中，我們仍能比較各類銀行的開發貸款政策。
首先，我們的目光瞄准伍大銀行。房地產開發貸款方面，伍大銀行門檻很高：不僅要求各種文件，而且層層把守，貸款如同過伍關斬六將。你曾經向國內的中國工商銀行申請過項目貸款嗎？繁煩的細節，雞蛋裡挑骨頭的審查，無窮無盡的請客送禮，讓每個正常的實業家望而卻步。
加拿大伍大銀行類似。所謂店大欺客嘛。只是，這裡的銀行經理從來不暗示你送禮，壹切公事公辦。唐漢堅信：如果溫哥華的銀行成立紀委，絕對是閒人和懶漢的好去處。
其次是中小金融機構。這些機構壹般和善可親。只要項目好，又碰巧手中有現錢，他們會樂意與你討論。資料要求相對簡單，壹個高水平的信貸經紀Mortgage Broker，可以協助你取得貸款。
令人遺憾的是，這些中小銀行，常常缺錢。唐漢熟悉的兩個小銀行，伍月份就打電話，抱歉地通知：我們的錢到達Cap了，沒有資金向新客戶發放商業開發貸款。伍大銀行呢，雖然從不差錢，但審貸嚴格，條件稍微不足，就被否決。
建築開發貸款的兩大必要條件
無論伍大銀行，還是中小銀行，都不輕易向地皮“炒家”發放貸款。對於真誠的建築開發商，也必須滿足兩個條件：壹是自有資金強勁，贰是本地建築開發經驗豐富。
第壹個條件，對於富有的華人並非難事。通常開發貸款是：土地貸款50%以上。如果區域好，政府規劃也不錯，可達65%。建築貸款額度比土地貸款高壹些，通常65%。如果開發商實力和品牌不錯，最高75%。當然，其它很多細節條件必須滿足。
第贰個條件，對於剛從事本地開發的華商則免為其難。很多國內知名開發商覺得奇怪：我在中國也算江湖中響當當的人物，到溫哥華就成了沒有經驗的新手？銀行回答：可是，你真的沒有溫哥華當地開發經驗啊。
信貸制度是銀行防范風險的基石。沒人哪個信貸經理會違反制度，他們永遠不可能為某個特殊客戶網開壹面。銀行建議：對於沒有溫哥華開發經驗的公司，你可以與當地知名開發商合作，成立合作公司；或者退壹步，聘請當地知名公司的管理團隊協助開發。
對於銀行這類要求，J先生很坦然：每個新的華人開發商，都要邁出第壹步。關鍵是，如果我提前邁出這壹步，就走在許多同行前面了。
此乃金石之言。
另外，當前信貸從緊，不少印度開發商戰線太長，現金流可能出現問題。信貸寬松時，印度商人舉債大量買地；信貸從嚴時，債務負擔就顯得很重。印度開發商在本地從事開發多年，選項目很有眼光。目前壹些印度開發商開始出售手中屯積的地皮，正是具有實力的華商出擊之時機。
壹戰成名，可能就在此役。
作者簡介：
唐漢博士，加西網特約分析評論師，加拿大政府注冊房屋貸款經理，Mortgage Broker。 原加拿大帝國銀行CIBC房貸經理，原溫哥華城市銀行信貸副行長，原中國工商銀行信貸審查官員。
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