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(图片来自网络)
作者:唐汉(博士)
J先生的打算
J先生是国内的大实业家,认定温哥华是一块风水宝地。他不断向国内好友推荐:建议他们移民,建议他们投资买地,从事房地产开发。两年不到,他跑遍大温每个角落,买下五块商业用地。
J的儿子也是实干家,本应属于富二代。移民温哥华后,踏踏实实做实业,每天与铁哥们泡在建筑工地上。温哥华真是个奇怪之地,唐汉好几个客户的下一代,都认认真真做实业,与国内“拼爹族”完全不同。J先生从来不担心所谓的 “富不过二代”。
最近,J再次投资买下素里一个地皮,进行公寓开发。这是J先生家族第一次在温哥华开发公寓楼。唐汉协助安排土地贷款,其中风云变幻,故事很多。
银行不鼓励纯土地贷款
在温哥华,一个有趣但实惠的买卖是:买入一块土地,向政府申请改变用途,在规划上做些文章,然后出售获利。
无疑,如果你眼光正确,利润很丰厚。但是,银行不这样看。
银行认为,炒地皮是投机行为。银行真正心仪对象是:“能产生现金流的实业行为”。如果买地进行建筑开发,此项目是产生现金流的机器,是投资行为,风险较小;如果只是单纯投资炒地,绝大多数银行不予支持。
所以,当你买地向银行申请贷款,银行总问同样问题:请问阁下,你打算何时开发?
这与国内有异曲同工之妙:你打算在某城市买地皮,需要做一些文件,比如,虚拟一个项目,在市政府的计委立项。有了这个文件,就可以名正言顺地炒地皮了。
温哥华同理。买地前,要做好各种计划,让银行相信你进行建筑开发。在信贷宽轻时期,银行可能相信你的蓝图;目前信贷从紧,银行擦亮双眼,炒地皮者很难蒙混过关。
几类从事土地贷款的银行
2010年开始,银行信贷政策从严。目前土地贷款、建筑开发贷款很难获得。从以前的案例中,我们仍能比较各类银行的开发贷款政策。
首先,我们的目光瞄准五大银行。房地产开发贷款方面,五大银行门槛很高:不仅要求各种文件,而且层层把守,贷款如同过五关斩六将。你曾经向国内的中国工商银行申请过项目贷款吗?繁烦的细节,鸡蛋里挑骨头的审查,无穷无尽的请客送礼,让每个正常的实业家望而却步。
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