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來源: 加西網 | 有1人參與評論 | 專欄: 唐博士白話信貸 | 字體: 小 中 大
（圖片來自網絡）
作者：唐漢博士
W先生在西溫有壹套230萬元的舊房，在S銀行有60%貸款，利率2.2% (P-0.8%)。他打算推倒舊房、重建新房，建築成本200萬元。W尋求建築貸款，他聽說目前溫哥華建築貸款利率高達7%，很是猶豫。他尋思著從中國匯款到加，完成建築工程後，再匯款回中國。
唐漢說：“建築貸款的真實利息支出，不到4.5%！” 以下談話，讓W恍然大悟。
真實的建築貸款利息支出很低
當前購房貸款利率3%左右(5年固定)。
建築貸款利率呢，壹般報價是P+2%，加上2%的申請費，即7%左右。事實上，7%是所謂的名義利率，內含2%的費用。真實利率遠低於此，相當於4.5%左右。
回到W先生案例。W先生的建築貸款有兩個方案：
第壹方案：直接申請土地貸款和建築貸款。費用1.5%，利率P+1.75%=4.75%。兩者之和是6.25%。兩筆貸款壹共250萬元，相當於60%的新房價值。
此方案還清S銀行的第壹按揭房貸。建築貸款按工程進度使用，即：使用時才產生利息費用（焦點在此！）。如此計算，實際年利率僅4.5%左右。
第贰個方案：保持S銀行原有低息貸款2.2%不變，申請第贰抵押貸款110萬元。第贰抵押貸款費用3%，利率9%，兩者之和12% (很高？是不是？)。同樣由於建築貸款按工程進度使用，所有貸款加權平均，實際年利率為4.5%左右。
所以， W先生的真實建築貸款利率為4.5%。表面上利率是7%，甚至13%，真實的支出遠低於此。這也是絕大多數開發商熱衷於使用建築貸款之原因。
另壹個原因是建築貸款的靈活性。壹般的建築貸款是開放式，即：銀行批復壹定數額貸款， 比如100萬元。當你使用這筆資金時，你支付利息；你不使用時，沒有利息支出。如果你想提前還款，也沒有罰金。這種靈活性給客戶帶來方便，但是，銀行利潤降低了。所以，銀行收取較高利率。
建築貸款真實利率並不高
中國匯款成本太高
W先生原打算從中國匯款，在西溫進行建築。這種方法得不償失。主要原因有贰：- 匯率風險。當前加元兌換人民幣5.5：1。過去5年，匯率低時為5.4，高時達7.5。 波動與風險是必然。匯率波動是雙刃劍，運氣好時，小賺壹筆。但是，我們不是賭徒，何必在匯率上冒險呢。
- 匯款成本很高。許多客戶不知道匯款成本，以為費用只有千分之叁和壹小部分手續費。實際上，如果你今天從中國匯款到加拿大，馬上又從加拿大匯回中國，你的100萬元只剩下96萬元了。在匯款時，銀行不僅賺取手續費，還通過買入價和賣出價，賺取價差(Exchange Spread)。4% 的Spread非常正常。(你可以到任何壹家銀行得到證實。)
我向W先生做壹個假設：如果W把這筆錢存在中國，壹年至少賺取利息7%，加上4%的匯款成本，總機會成本11%左右。此11%小於建築貸款實際成本4.5%，其中還沒有考慮匯率風險。所以，在加拿大從事建築，應當在本地進行建築貸款。這也是許多華人開發商願意在溫哥華融資的原因。（實際上，中國當前的金融產品，很多產品的回報高於10%）
Broker在建築貸款中的作用
溫哥華從事房地產開發的華人越來越多。許多不熟悉當地情況的開發商，對建築貸款不甚了解，誤以為銀行不支持此類貸款。F先生的經歷很有代表性：
F先生溫哥華從事建築多年，打算請幾位新移民合伙開發壹個小項目。伍大銀行均回答愛莫能助。後來，他們請教某支行經理(行長)，此行長竟然說：加拿大的銀行不支持這類貸款。在許多華人眼中，“行長”就是“權威人士”，壹言九鼎。於是他們放棄開發。
實際情況是，伍大銀行的各“支行”不辦理建築貸款業務。不論行長還是客戶經理，對此類貸款都不熟悉。真正的建築貸款專家是壹些Mortgage Broker。他們不僅辦理獨立別墅建築貸款，還接受各類房地產開發貸款業務。
壹位優秀的Broker，相當於壹個企業的經濟師和財務經理，其活動貫穿整個建築開發過程，絕不只是協助貸款。在簽訂建築合同時，往往由開發商、建築商、律師、會計師和Broker共同討論，使得合同公正有效。律師的作用是確保合同在法律上有效，而Broker是代表銀行和開發商，從財務角度安排工程的資金血液，會計師的作用更加注重於事後的帳務和稅收處理。
值得注意的是，銀行不做虧本生意。所以，開發商在銀行取得貸款，實質上還得到壹項額外服務：銀行密切監督工程是否順利進行，絕不允許出現爛尾工程。而爛尾工程正是建築開發的最大風險，使得許多開發商被拖累，甚至血本無歸。
作者簡介：
唐漢博士，加西網特約分析評論師，加拿大政府注冊房屋貸款經理，Mortgage Broker。 原加拿大帝國銀行CIBC房貸經理，原溫哥華城市銀行信貸副行長，原中國工商銀行信貸審查官員。- 本文由專欄作者供 "溫哥華網" 專用，未經作者與網站同意，嚴禁轉載，違者必究！
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