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来源: 加西网 | 专栏: 郭晓钟 | 字体: 小 中 大
地点： Belleville, Ontario
物业类型： 12 Unit Apartment Building （12个单位的公寓楼）
物业特点： 老年租客，长期租客，物业状况非常好。
购买时间： 2006
购买价格： $632,000
首付： $100,000
贷款：卖家提供85%贷款，7%的利息。
今天重点要讲的是VTB (Vendor Take Mortgage). 中文怎么翻译呢，就叫卖家提供贷款吧。 这种贷款形式并不常见，既不是通过银行贷款，也不是找贷款中介联系私人贷款，而是卖家直接提供贷款。我过去的投资项目里有两个物业都是通过卖方提供贷款完成交易的。
这个12个单位的公寓楼是我从业主手里直接买到的。先讲讲我是怎么认识这个业主的。在上一篇案例分析中，我再Trenton 这个城市翻新了一个6-plex (6个单位的公寓楼)。在同一条街上还有另外一个6个单位的公寓楼，非常漂亮，干净，简直像新的Condo。在入口处能看到业主留了联系电话。我就想跟业主联系问问他卖不卖。打过去电话，他也很高兴我跟他联系，因为他看到我把一个破烂不堪的公寓楼改造得挺漂亮，还是很欣赏我的工作的。于是我们约了时间见面喝咖啡。业主是为西人老先生，见了面大家聊得非常投机。他跟我说这个6-plex现在不卖，但是在另外一个城市Belleville 他有一个12-Plex (12个单位的公寓楼) 可以考虑卖。告诉我他想要的价格是66万，平均5.5万一个单位。然后他把地址给我，我后来自己去看了一眼。
看了这个12-Plex, 我真是太佩服这位老先生了，把个出租公寓打理得这么干净利索，一尘不染的。新的屋瓦，新的门窗，墙上还挂了画来装饰。里面的租客都是50岁以上的老人，简直就是老人公寓啊，更像Condo啊。
这么好的出租物业，我当时居然没有赶紧拿下，而是过了半年才找他再谈。为什么呢，因为当时资金还不具备条件买这么大的物业，也不清楚这个城市66万买12个单位的公寓楼是不是贵了。
后来的半年里，继续做了些资金上的准备和市场调查。发现他的公寓楼是我在安河所见过的最好的出租公寓，而且这个城市12个单位的公寓都已经卖到72万，6万一个单位，而且那些在市场上在卖和卖掉的都是非常普通的公寓楼，基本上就是一进去一股味，到处又脏又破的那种。
准备好了就赶紧再跟他联系，又约他喝咖啡。先交朋友后做生意呗。 还是跟他又讨价还价最终把价格确定在63万2. 最意想不到的是他自己主动提出来 Vendor Take Back Mortgage 90%, 也就是卖家想给我贷款 90%.我自己只需要拿出10% 的首付就可以买下物业了。敲定的利息是7%, 当时银行的利息是5%, 他的利息比银行高2%, 但银行最多能贷75%, 他愿意贷90% 啊。
后来成交时，有点小插曲，他的律师不同意我们的交易，强调我们10%的首付太少，卖家贷款风险太大。没办法，我们只好增加到15% 的首付。其实当时我们也乐意增加点首付。因为通过计算，85%贷款7%的利息，物业刚好收支平衡，贷款再多了，每个月还得往里掏钱。所以也觉得85%贷款刚好，就算没有正现金流，也至少持平吧。
后来还是找上一篇中提到的本地的物业管理公司接手管理。租客们听说换业主了还是紧张了一段时间，后来看到物业公司管理得很专业也就安心了。这个物业是我买到最省心的物业，自始至终都没操心过。
从一开始投资物业，目标就是找有正现金流的物业，那为什么这个物业只是持平还买呢？
1) 这个物业在市面上完全可以卖到72-84万。这个物业买下直接转手都可以挣钱。
2) 现在卖家的贷款是7%的利息，将来找银行重新贷款，降低了利率就会有正现金流。
3) 现在的租客因为都是长期租客，租金很低 $595/月，市场租金已经达到$650-$700/月 了，提高了租金可以产生正现金流。
4) 这个物业有潜力将来做 Condominium Conversion. 这是什么？ 有兴趣可以Google一下。
后来的情况也的确是这样的，换租客时提高了租金，两年后找银行重新贷款，利率只有3.2%, 一下子每月产生了$1000的现金流。
购买这个投资物业的过程让我有2点感受：
1）从业主手里通过私售的方式有时可以拿到不错的价格。这一点在我来温哥华找房又应验了。当时在我想买的区没有房源在市场上，我就去挨家挨户敲门问，刚好有一家要换房很着急，谈了个非常好的价格，比市面价格便宜了5%-10%成交的，当然我在时间上充分配合了卖家，三天取消条件，2周内成交的.
2) 卖家提供贷款是非常好的贷款模式。当然并不是很多卖家愿意这样做。这个卖家是想避税才主动提出贷款的。 后来的一个项目里，卖家给我提供了一个短期的第二贷款，相当于私人贷款，也帮助我成交了一个物业。
作者：郭晓钟
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