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News by: 加西网 | 专栏: 孙春光 | _FONTSIZE: _FONT_SMALL _FONT_MEDIUM _FONT_LARGE
大温哥华买地自建房需要注意的问题之三
选择建商是决定你建房能否顺利的关键因素
一般的房东选择建商是从看广告开始的，虽然不一定选择广告上的公司，但是至少多了一个了解自己想了解问题的渠道。然而真正选择建商时还是很纠结，很不容易的。这是因为自己没有建过房，没有经验，不知道如何去选择适合自己的建商。这里很难给大家指出一条选择建商的金标准，只能把本人在和客户打交道的过程中，客户反馈的不太合适的标准贡献出来，供大家参考并作为教训适当地想办法避免。
教训之一：看房不看人。
看房：是指根据与之电话联系并把他作为候选人的建商提供的工地（在建的和完工的），亲自去看一看。我们中国人常讲耳听为虚，眼见为实，认为只要亲眼看到被选建商的工地，看看它建的房子以及装修就放心了。比较两个建商也是通过比较工地上房子的样式，装修的情况来进行。其实是个误区。因为现在的建筑市场上，许多建商只是在工地上做建筑管理，这些建商并不是总承包商，也就是说这些建商干的是宰相的活，皇帝是房东，从设计建筑图纸到决定使用和购买何等级别的建筑材料都是房东这个皇帝说了算数，客户在现场看到的房屋样式是房东拍板决定的，不是建商构思的，装修得好坏也不是建商能做主的，因为有的房东为了省钱，购买的是廉价的原料，比如一对顶级大门要2万加币，而最普通的大门2500加币就可以买到，当你在第一个建商工地看到2万加币的大门，再看到另一个建商工地的2500加币大门时，你自然而然认为建筑有豪华大门的建商水平要高。看室内装修也是给人造成同样的错觉。
看人：是指看已经完工的房东本人，不是说要看建商本人或在建的工地的房东这个人。为什么这么说呢？当某一处工地在建时，你在工地碰到房东，问他建房的这个建筑商怎么样？房东的回答一般有两种：第一种是笑而不答，第二种是敷衍地说不错啊。这两种其实都是暗含这个建商不好的意思，都是不方便讲实话。一是因为中国文化认为和为贵，尽可能不背后说人的坏话，而是因为这些在建工程的房东即使对建商恨的咬牙切齿也不能发作，害怕建商在建完前刁难自己，或者给暗中使坏。所以，了解某个建商，要从他已经完工的房子的房东入手，这时，房东会流露出真实看法。即使是拜访这样的房东，也要选择合适的时机，避免特殊的情况。我有一次给一个客人挂牌卖房，房东和我这个卖房经纪在等买家经纪和买家进门，门铃响处，哗啦近来5，6个人，除了买家和经纪，还有一对夫妻进门就问谁是房东，接着问房东：某某建商给你建的房子好不好？我明显看到房东脸上带着一丝苦笑回答说好，好，好。等人都走光，房东问我，刚才打听建商的那对夫妻向哪个方向走了，我才知道，房东对给他建房的建商一万个不满意，结果正巧赶上来买房的客人，无奈只能回答好，如果说不好，怎么卖房？这真是太巧合了，房东想出门对那对夫妻讲实话，告诉他们千万不要找这个建商建房，结果那对夫妻早就开车走的没影了。
教训之二：看现场工程进度，不看图纸上面市政府验收的进度。
准备建房的房东甚至正在建房的房东，往往到建筑工地看看，这几天又建了多少了。几乎没有一个房东在工地向建商索要政府验收进度的材料。有一个客户，把房子大包给建商了，就是说这个建商是总承包商，房东只要按照合同进度一步一步地付钱，最后建商就交给入住许可证和钥匙。房东已经按照合同把钱付到内墙完工，外墙黑纸刚做完这一步，建商申请破产了，据说到律师那儿告他的有156家之多（里面包含一部分分包商，一部分材料供应商）。问题就出在房东每一次到工地都发现工程又比上一次完成了一步，而建商也依次为借口再收一步的钱。房东根据常识，加拿大建房，如果上一步工程政府验收不过关，不会让你做下一步的，哪儿知道建商早就挖好了陷阱，明明知道做的不合格，验收不过关，硬向下一步做，做完就问房东要钱，到了后来干脆不申请验收了。而房东并不知道做的合格不合格。
所以，房东不要只看实际的工程进度，最主要要看做完的这一步政府验收合格没有，这些纪录都在建商手中的图纸背面，每一次检查，检查官都会写上日期，验收结果：XX工程 accepted (or XX工程 pass)。对于寻找建商的房东，不妨也到工地问建商索要这些政府纪录来看，因为建商的水平体现在检查结果上面，而不是体现在实物工程上面（实物工程的好坏与房东花钱多少选什么建筑风格买何种建材有直接关系）。建商的真正工作有些类似国内的建筑监理，当然，工作范围要大得多，因为建商还要组织建筑队伍，给房东提供建材信息甚至陪房东挑选建材等等。如果政府的检查结果全部都是PASS，或ACCEPTED。 说明建商监工比较好，也就是说在政府检查前把工作都自己检查整改过（当然，也不排除是分包商懂行，会做，做一次就通过了而不是建商监督的结果），反过来讲，如果每一关检查没有上述结论，而是写了一条或者多条整改意见，就可以明确无误地说建商水平不高，也就是说，出了错，建商不知道，只有到了市政府检查才被发现。市政府要求改正。
更能说明建商水平的还有，看看图纸上有没有更改图纸的标志，它是图纸上面一只红色的手，拇指与食指伸开，上面有REVISION 字样。如果不是建筑期间房东主动要求更改图纸，比如把窗户开的大一点，把门挪动一下位置；就可以肯定地说是建商建错了，政府逼迫建商来更改图纸以适应建错的工程。举一个例子：如果阳台楼下是室内居住之所，阳台的木结构未按照建筑规范建，政府就要求改图纸，改保温工艺，这样一来，木结构不用拆掉重建了，但是房东要额外花费至少4000到1万块，这些事房东往往都被蒙在鼓里-----建商会花言巧语地说政府要求必须如何做。
教训之三：通过比较建商提供的预算单来决定选择建商。
大家一定要对预算有一个正确的看法。有人认为预算越少，说明建商控制的成本越好。请先看一个例子：建商A提供的预算: 橱柜3.5万元；灯具2万元;建商B提供的预算: ---；橱柜1.8万元；灯具1.2万元。结果，建商A提供的总预算比建商B提供的总预算多5万元。这种情况，可能建商A提供橱柜是樱桃实木，而B提供的是锯末压制工程板木；A提供的灯含有水晶吊灯而B提供的是仿水晶吊灯。就是说由于材料不同而导致了预算的差别，A可能提供的是更接近实际的报价，而B提供的是最基本材料的报价。可比性并不强。只要不是大包工程，预算实际上控制在房东手中，完全不必要来回比对，想房子好一点就多花点钱买点好材料，想节省一点就买点普通材料。
教训之四：建商公司越大，时间越长就越可靠。
加拿大的建筑公司并不是象中国的大建筑公司——五脏俱全。加拿大的建筑公司规模都不大，因为人工成本太高，请问一下哪一家建筑公司内部既养着自己的平面设计师，结构工程师，室内设计师，土地测量工程师，验毒工程师，又养着自己的所有工序所需要的建筑工队伍？也就是说哪一家建筑公司可以不依靠外面的队伍就可以干一个完整的工程？我孤陋寡闻，来加拿大20多年没有听说过一家，就连政府检查我们工地的检查官都是政府聘请的技工，并不是政府的公务员。如果有人说他的建筑公司最大最全，请让他拿会计发的工资单来看一看，到底他们公司发几个人的工资。所以，不要蒙骗新移民，要把中国和加拿大的这种区别告诉他们。当然，每家建筑公司都会有比较稳定的合作伙伴，但是这些合作伙伴财务上都是独立的，相互之间并没有隶属关系。至于公司时间的长短就也更不能说明公司业务水平的高低。
我个人狭隘的一点看法：衡量建商水平的标准似乎可以从以下几个方面来考虑：
建商是不是处处替房东考虑---还是处处只考虑自己的利益；
建商是不是把时间花在工地的业务管理上----还是把时间更多的花在拉拢人际关系上；
建商建一处房屋需要的时间是比较短---还是比较长；
在建工地通过政府验收比较容易----还是比较难；
工程完成后有没有售后服务----还是直接推给保险公司了事。
作者：孙春光
大温地区地产经纪和建筑商，最熟悉西温哥华和温哥华西区。
对于在何区购买何种旧屋大地，开发成何种类型的新房有独家市场眼光。
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