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来源: 加西网 | 专栏: 孙春光 | 字体: 小 中 大
大温哥华买地自建房需要注意的问题之七
如何控制建房预算
预算 是大多数第一次建房的房东最关心的重点。许多房东从听朋友说某某花了50万在列治文建了新房，某某花220元一尺在温哥华建了新房，还有人问八、九拾块钱一尺在列治文能建新房是不是真的？如何控制建商吃回扣？怎样控制好预算？下面浅谈一下个人看法。
第一、要了解建房成本的构成和影响因素。
下面是建房成本的构成和上涨的原因。
细分建房费用，有两部分，一是材料费，一是人工费（此处把给政府的和保险公司等费用，只要不是材料费，统统归入此项）。
材料费：对于建商来说，只要在建材公司开了账号，尤其是洋人的建材公司，任何建商都能拿到最低价（有点会员制的感觉）。拿个例子打比方：大家去COSCO买东西，只要有会员卡，不管你买一瓶饮料还是买一箱饮料都是批发价，不是因为你买的东西多价格就便宜。所以，对于找建商做管理的房东来说，购买材料要尽可能利用这一点，走建商的账。有人问建商吃回扣怎么办？在西方，“吃回扣”是天经地义的。此处解释一下，“吃回扣”是指建材厂把建材卖给建商的价格为A，建商加价B之后以C的价钱卖给房东，一般来说，价格C还是低于建材厂的市场零售价格的。西方人的思维认为这是合理的----只要建商提供给房东发票。中国人按照国内的习惯认为：建材厂以A的价格卖给建商，建材厂会从A中再拿出一部分钱偷偷给反馈给建商，在加拿大不会这样处理。所以，又要用建商的账号省钱，又为了避免建商“吃回扣”，就可以和建商协议让建商出具厂家原始发票看价格（原始发票是建材厂开给建商的），按照此价格，让建商开给房东发票；或者利用建商的帐号，由房东直接支付给厂商，就是说厂商直接对房东，但是享受建商的优惠价。
建房费用年年上涨，因为材料费涨，人工成本也在涨。
大家道听途说的建房成本好多都是多年前的事。每年的材料费都会上涨，大约3%-5%，还要看建材厂从哪个国家进口来的，本地的木材大约上涨3%，这是加拿大的GDP 上涨的范围。每年的人工费用也在上涨，就不是3%-5%了，有的环节上涨100%，甚至300%。举个例子，2010年，拆毒的费用约为每个房子2000 -5000元，现在涨到9000-15000元，行外的人不知道，2010年时，洋人拆毒的费用也是约6000-10000元，但是印度人和华人的价格只有他们的1/3，原因是这些后来者的拆毒公司不按照WCB （BC省劳动保护局）的要求工作，因为旧房子过去用石棉作为保温材料，现在认为致癌有毒，在推到旧房子前，必须彻底地把它从旧屋的各处，比如外墙保温，天花板保温等处仔细地收集起来，送到加拿大东部的消毁中心。 WCB要求拆毒的工人必须穿戴防毒工作服，拆毒期间用相应的设备通风以防止工人中毒，但是印度人和华人公司只是让工人带上安全帽，戴上普通口罩工作，被WCB发现后，通过罚钱，停工，强制学习，强制在现场安装设备等手段取缔了一些公司，还有些公司发现按照WCB的要求做就赔钱了，所以自动倒闭了一些公司。现在的价格也就上来了。
除了上述两个因素，建房的建筑条例改变的影响更大。比如：2014年温哥华的新建筑条例取代2007年的，从2015年1月1日实施，开工的新房要按照新条例来建。比如：天窗要采用夹丝安全玻璃或夹层安全玻璃，价格就会改变几百元。
建房成本每年大约上涨7-15/平方尺。以温哥华为例，笔者1997年参与建造的房子价格是75元/尺，到了2000年已经到了90元/尺，2010年则是150元/尺，现在基本上要220左右了。
第二、要了解不同的城市为何建筑价格差别很大。因为大家朋友圈很大，会从不同的渠道听到不同的建筑成本。
不同的城市的建筑结构不同; 建筑要求不同; 建筑材料要求不同; 人工费不同(政府收费和管理团队费用也不同) 。
温哥华的房子一般是地下室一层，地上两层，列治文的基本上就是地上两层，没有地下室。建地下室时，不仅需要水泥墙，还需要防止地下水的渗灌，污水管道很深，大部分还需要按装水泵向政府的管道泵污水，所以这种房屋结构的不同导致每平方英尺造价有差别，对于同样建筑面积3000的房子，会产生约10元/平方英尺的差别。西温哥华的造价就更高了，因为在山上，地下室需要爆破石头，少则几万，多则几十万，会产生每平方英尺的造价比温哥华又贵几十甚至上百元。
建筑要求不同：拿挡土墙这一个简单的工序来说，两家邻居家之间如果需要挡土墙，列治文市要求木栅栏下用木头就行，温哥华要求栅栏下用水泥做墙而且靠墙要做渗水管道，西温需要用水泥做墙（内邦钢筋骨架，水泥基座）而且要做渗水管道，西温的渗水管必须用抗压力的聚丙烯的带孔管道，做同样大小的挡土墙，如果列治文市花费1元，温哥华就要3-5元，西温就要10-20元。
建筑材料不同，有的是市政府强行要求，比如上面谈到的挡土墙；有的是建筑风俗环境需要。比如：阳台的护栏，西温为了观景需要，栏杆多选用整块玻璃固定在阳台边上，而列治文和温哥华多选用铝质栏杆。
人工费用不同。有人问同样的工人在列治文做工，1尺要7块钱，难道他到西温作工就要10块钱不成？是的，还真是这样，因为做工的工人几乎没有住在西温的，他们（大多数住列治文和素里）要从其他城市开车去做工，过温哥华DOWNTOWN ，狮门桥或从本拿比顺高速公路去西温，来回的路上每天至少2小时，碰上堵车时间更长，所以即使是同一个工人，去西温做工其工钱也更贵。还有一个原因，由于西温的建筑要求较高，能胜任的工人就少，需要技术较高才可，这也是工钱贵的一个因素。
此外，政府的收费，建筑管理团队的收费都造成本文提到的3个城市建筑成本价格的差别。
所以，不同的城市建筑价格差别较大。
第三、如何较好的控制成本。
首先要做好一个预算。做预算时，不要遗漏某一项。基本上含有以下项目：
— 管理公司
— 政府
— 测量费
— 图纸设计费（平面，结构）
— 游泳池设计 （平面，结构）
— 室内设计费
— 树艺师
— 土壤工程师
— 拆毒
— 拆房挖地基排水
— 园林排水
— 水泥墙及室内水泥（含邦钢筋）
— 游泳池施工
— 水泥模板租赁
— 水泥墙防水和地面防湿隔热
— 木料
— 木工工钱 （含吊顶）
— 屋顶梁檩
— 房顶
— 水管煤气
— 消防
— 壁炉
— 强电临电
— 弱电 （电视宽带监控）
— 保安系统
— 壁炉及壁炉外观装饰（木） （石）
— 窗
— 门
— 阳台防水
— 车库及门
— 空调新风中央吸尘
— 外墙
— 外墙装修
— 雨水管和小吊顶 （工加料）
— 内墙
— 保温
— 特殊保温
— 内外油漆
— 橱柜台面
— 室外栏杆
— 室内楼梯和栏杆
— 室外楼梯
— 内装（地毯，地板，瓷砖，木线等）
— 灯
— 洁浴厕水盆台面镜子淋浴桑拿湿蒸
— 衣帽间橱柜
— 电器
— 围墙园林
— 租赁围墙
— 垃圾费
— 房屋保险费
— 贷款本息
— 不可预见 最好多总预算的10%。
— 合计
其次、从签合同阶段起就严格控制在预算范围内。对于聘请建商作管理的项目，签订分包合同是一个关键环节。房东一般在此环节最担心建商吃分包商的好处费，因此有的房东往往不用建商推荐的队伍，自己用朋友或自己从报纸上找来的队伍，如果做一般的工作，比如贴贴瓷砖，铺铺地板等无关紧要的活，无所谓，但是如果是电，水，室内木线等较为复杂的工作，希望房东与建商好好协商，因为这些工作牵涉到完工后可能要他们维修的问题，如果建商对分包商不了解，容易导致完工后难以把施工队伍再找回来，如果建商比较了解，则不存在此问题。所以在此问题上，不要一味追求哪一家的价格最低。同时还要注意合同是不是 严谨， 比如：同样两份电工合同，一份是包4寸筒灯100个总造价1.7万，另一份是基本费用0.5万，每增加一个灯多少钱，每增加XX多少钱，可能最后的价格是第一个合同花钱少，这要靠建商来把握，房东朋友可能会问，为什么不能定死一个总价？因为个别工序受工程量的影响很大，比如电工的合同，每增减一个电灯都使价格波动几十元钱，而在签订合同时，房东对最终用多少灯并没有主见，往往在建设过程中这儿加一个，那儿加一个，变动较多。所以，刚开始看着比较低的合同，最后可能是最贵的。
最后，最主要是从一开始就要有主见，不要中途修改图纸，因为牵一发而动全身。中途改变想法是导致预算失控的主要原因。
作者：孙春光
大温地区地产经纪和建筑商，最熟悉西温哥华和温哥华西区。
对于在何区购买何种旧屋大地，开发成何种类型的新房有独家市场眼光。- 本文由专栏作者供 "温哥华网" 专用，未经作者与网站同意，严禁转载，违者必究！
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