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來源: 加西網 | 專欄: 孫春光 | 字體: 小 中 大
2015年住宅地產如何淘金
本年度自聖誕節後開始的搶房潮，到目前3月2日為止仍然沒有減退的跡象。對於這樣的賣家市場，如何買到高性價比的住宅地產，就成了引人注目的問題了。
在討論正題之前，先要認識這次搶房潮形成的原因。而討論這次的成因前，需要回顧壹下近20年中發生的幾次搶房潮。
自從華人移民形成規模之後，筆者在溫哥華經親歷的搶房潮已經有叁大波：
第壹大波是隨1997年香港移民發生的，但是，當時移民總數不足以把大溫哥華地區總體抬高，而只是比較集中於列治文，（當時從香港來的新移民把Richmond按照發音譯成“富貴門”）所以，受其影響最大的是列治文。當年列治文的價位已經超過溫哥華東區。然而，看到香港回歸後，社會安定，經濟更加繁榮，而勤奮工作和習慣快節奏生活的香港人，過不慣加拿大慢慢騰騰的生活和乏味的夜生活。隨即在1998，1999年發生大規模回流，房價隨即轉跌。這種情況持續到2002年才好轉。然後房價慢慢爬升。
第贰大波是隨 2006年大陸富裕的投資移民人數逐年增加後（在此之前，技術移民多，而初期的投資移民身價也不富，比如2004年前的投資移民大多數家產在20-50萬加幣左右），又加上2008年的金融風暴，美國普通住宅地產大跌，加拿大小跌，溫哥華下跌15-20%。這次的搶房潮起始於2009年2月，而到了6月份之後，速度加快，終結於2012年4月。2011年達到高峰，有些被套於高位的地產，現在才能解套，以2011年成交的新房為代表。2012年7月，態勢明朗，市場回調，至2013年8月回調完成，2012年12月份左右為低谷，比2011年最高峰時下降10%。形成的原因是大陸華人抄底溫哥華地產。金錢來源於中國政府4萬億放水工程。
第叁大波起始於2015年1月中旬，與石油價格跌到低谷，加幣貶值有關。但是細細研究，還與以下的諸多因素密切相關。
1.加元貶值的同時，銀行降息，而且預期還要降息。加拿大本來就難以作生意，比如: 華人印象中掙錢的加油站生意，在溫哥華每升油只能產生3分錢毛利潤，加上年底廠家返現，也才有5-6分錢的利潤，加上快餐，小商超，整個加油站如果有3-5人的工人，壹年的流水沒有300萬加幣肯定會賠的。華人贈錢不易，投資更難，幾乎可以說家家戶戶都有壹部份或全部投資房地產。
2.中國目前的政治經濟現狀，促使資金外流。新政府的目的是“殺”富濟貧，手段是百姓贊成的反腐敗。但是中國的國情是政治經濟難以截然分開。我們上中學時就有壹門課叫“政治經濟學”。你懂的，無處藏身的金錢惟有外流避險。與李嘉誠的用意並無兩樣。
3.買漲不買跌的恐慌心理。在推波助瀾的買房人中，其實有很多是移民多年的（4-6年）買家，在徘徊觀望了多年後，不能再岸上觀漁了，看看手頭的錢，再不下手可能就買不起了。我的壹個認識多年的朋友，2006年登陸時，租住在溫哥華丘吉爾中學不遠處，那時的馬寶區的房子，要價60萬，列治文4號路的房子（地幾乎大1倍，房子狀況壹樣）要40萬，他買了40萬的，現在價值80萬，而要價60萬的房子，現在150萬。他還是幸運的，與他同時在溫哥華居住的朋友，2006年時有15萬美金的家底，壹直嫌房價高，希望房價跌時再買，到現在還在列治文租公寓住，錢也花得差不多沒有了。還有壹個來了5年的朋友，上周也是狠狠心在東區買了個110萬的房子，他說剛來時身上有30萬加幣，咬咬牙也能買個西區的小房子，現在只能買個東區的，再不下手，只有到素裡去了。
4.重復購買和擠出效應。賣房人中，除了白人老外賣掉後拿錢走人，許多華人都又投向了房地產。賣掉新房，吃塊帶舊房的地，馬上又建新房去，或者賣掉大房換成小房，或者賣掉西溫，溫西，把錢又投向溫東。這樣就擠壓了原來准備在本區購房的買家。導致房價攀升。
5.最主要的是市場上賣盤減少。請看下表。
如果比較春節前後這壹段時間去年和今年的售出樓盤（新掛出）可以發現：西溫去年為179（387），今年為173，
溫西去年為400（800），今年為317，
溫東去年為320（485），今年為294。
西溫，溫東，溫西實際銷售不如去年賣的多，但是在市場上，卻感覺到比去年氣氛緊張，原因之壹是今年賣掉的搶Offer的多，導致價格上漲厲害，原因之贰是市場掛盤減少，尤其是買家喜歡的有效掛盤減少。原因之叁是掛牌總數量減少。
更為嚴重的是：現在市場上，受買家追捧的樓盤仍然延續去年的趨勢：1-2年無人住過的全新房和40年以上老房更少。
從下圖（引用自大溫地產局）可以看出今年的掛牌屋比去年減少。
溫西獨立屋掛牌和銷售圖（2014年1月—2015年1月）
溫東獨立屋掛牌和銷售圖（2014年1月—2015年1月）
西溫獨立屋掛牌和銷售圖（2014年1月—2015年1月）
分析到此處，結論馬上就快跳出來了。但是還是先看2處相距很近的房產再下結論。
2015年1月9日，溫西2677w22街的26年新的房子，地大6100sf, 以279.5萬售出。下圖來自MLX change)
2015年2月24日，溫西2587W21街70年的房子，地大6466sf, 以273萬售出。(下圖來自MLX change)
從性價比看，2677W22街的房子要高得多，相當於是說: 6.5萬買了壹個3660sf 大的漂亮房子，至少可以再住幾拾年。
所以，結論是：如果說今年在何處淘金，不妨試壹試房齡在10-30年老房子。
作者：Ray Sun 孫春光
手機: 604-715-0859
Email：canadasun1999@gmail.com
網站：http://hjhahomes.com
大溫地區地產經紀和建築商，最熟悉西溫哥華和溫哥華西區。
對於在何區購買何種舊屋大地，開發成何種類型的新房有獨家市場眼光。
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