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來源: 加西網 | 專欄: 孫春光 | 字體: 小 中 大

2015年住宅地產如何淘金
本年度自聖誕節後開始的搶房潮,到目前3月2日為止仍然沒有減退的跡象。對於這樣的賣家市場,如何買到高性價比的住宅地產,就成了引人注目的問題了。
在討論正題之前,先要認識這次搶房潮形成的原因。而討論這次的成因前,需要回顧壹下近20年中發生的幾次搶房潮。
自從華人移民形成規模之後,筆者在溫哥華經親歷的搶房潮已經有叁大波:
第壹大波是隨1997年香港移民發生的,但是,當時移民總數不足以把大溫哥華地區總體抬高,而只是比較集中於列治文,(當時從香港來的新移民把Richmond按照發音譯成“富貴門”)所以,受其影響最大的是列治文。當年列治文的價位已經超過溫哥華東區。然而,看到香港回歸後,社會安定,經濟更加繁榮,而勤奮工作和習慣快節奏生活的香港人,過不慣加拿大慢慢騰騰的生活和乏味的夜生活。隨即在1998,1999年發生大規模回流,房價隨即轉跌。這種情況持續到2002年才好轉。然後房價慢慢爬升。
第贰大波是隨 2006年大陸富裕的投資移民人數逐年增加後(在此之前,技術移民多,而初期的投資移民身價也不富,比如2004年前的投資移民大多數家產在20-50萬加幣左右),又加上2008年的金融風暴,美國普通住宅地產大跌,加拿大小跌,溫哥華下跌15-20%。這次的搶房潮起始於2009年2月,而到了6月份之後,速度加快,終結於2012年4月。2011年達到高峰,有些被套於高位的地產,現在才能解套,以2011年成交的新房為代表。2012年7月,態勢明朗,市場回調,至2013年8月回調完成,2012年12月份左右為低谷,比2011年最高峰時下降10%。形成的原因是大陸華人抄底溫哥華地產。金錢來源於中國政府4萬億放水工程。
第叁大波起始於2015年1月中旬,與石油價格跌到低谷,加幣貶值有關。但是細細研究,還與以下的諸多因素密切相關。
1.加元貶值的同時,銀行降息,而且預期還要降息。加拿大本來就難以作生意,比如: 華人印象中掙錢的加油站生意,在溫哥華每升油只能產生3分錢毛利潤,加上年底廠家返現,也才有5-6分錢的利潤,加上快餐,小商超,整個加油站如果有3-5人的工人,壹年的流水沒有300萬加幣肯定會賠的。華人贈錢不易,投資更難,幾乎可以說家家戶戶都有壹部份或全部投資房地產。
2.中國目前的政治經濟現狀,促使資金外流。新政府的目的是“殺”富濟貧,手段是百姓贊成的反腐敗。但是中國的國情是政治經濟難以截然分開。我們上中學時就有壹門課叫“政治經濟學”。你懂的,無處藏身的金錢惟有外流避險。與李嘉誠的用意並無兩樣。
3.買漲不買跌的恐慌心理。在推波助瀾的買房人中,其實有很多是移民多年的(4-6年)買家,在徘徊觀望了多年後,不能再岸上觀漁了,看看手頭的錢,再不下手可能就買不起了。我的壹個認識多年的朋友,2006年登陸時,租住在溫哥華丘吉爾中學不遠處,那時的馬寶區的房子,要價60萬,列治文4號路的房子(地幾乎大1倍,房子狀況壹樣)要40萬,他買了40萬的,現在價值80萬,而要價60萬的房子,現在150萬。他還是幸運的,與他同時在溫哥華居住的朋友,2006年時有15萬美金的家底,壹直嫌房價高,希望房價跌時再買,到現在還在列治文租公寓住,錢也花得差不多沒有了。還有壹個來了5年的朋友,上周也是狠狠心在東區買了個110萬的房子,他說剛來時身上有30萬加幣,咬咬牙也能買個西區的小房子,現在只能買個東區的,再不下手,只有到素裡去了。
4.重復購買和擠出效應。賣房人中,除了白人老外賣掉後拿錢走人,許多華人都又投向了房地產。賣掉新房,吃塊帶舊房的地,馬上又建新房去,或者賣掉大房換成小房,或者賣掉西溫,溫西,把錢又投向溫東。這樣就擠壓了原來准備在本區購房的買家。導致房價攀升。
5.最主要的是市場上賣盤減少。請看下表。

如果比較春節前後這壹段時間去年和今年的售出樓盤(新掛出)可以發現:西溫去年為179(387),今年為173,
溫西去年為400(800),今年為317,
溫東去年為320(485),今年為294。
西溫,溫東,溫西實際銷售不如去年賣的多,但是在市場上,卻感覺到比去年氣氛緊張,原因之壹是今年賣掉的搶Offer的多,導致價格上漲厲害,原因之贰是市場掛盤減少,尤其是買家喜歡的有效掛盤減少。原因之叁是掛牌總數量減少。
更為嚴重的是:現在市場上,受買家追捧的樓盤仍然延續去年的趨勢:1-2年無人住過的全新房和40年以上老房更少。
從下圖(引用自大溫地產局)可以看出今年的掛牌屋比去年減少。

溫西獨立屋掛牌和銷售圖(2014年1月—2015年1月)


溫東獨立屋掛牌和銷售圖(2014年1月—2015年1月)

西溫獨立屋掛牌和銷售圖(2014年1月—2015年1月)
分析到此處,結論馬上就快跳出來了。但是還是先看2處相距很近的房產再下結論。
2015年1月9日,溫西2677w22街的26年新的房子,地大6100sf, 以279.5萬售出。下圖來自MLX change)


2015年2月24日,溫西2587W21街70年的房子,地大6466sf, 以273萬售出。(下圖來自MLX change)


從性價比看,2677W22街的房子要高得多,相當於是說: 6.5萬買了壹個3660sf 大的漂亮房子,至少可以再住幾拾年。
所以,結論是:如果說今年在何處淘金,不妨試壹試房齡在10-30年老房子。

作者:Ray Sun 孫春光
手機: 604-715-0859
Email:canadasun1999@gmail.com
網站:http://hjhahomes.com
大溫地區地產經紀和建築商,最熟悉西溫哥華和溫哥華西區。
對於在何區購買何種舊屋大地,開發成何種類型的新房有獨家市場眼光。
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