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News by: 孙春光 | 专栏: 孙春光 | _FONTSIZE: _FONT_SMALL _FONT_MEDIUM _FONT_LARGE
文/ 地产经纪和建商：RAY SUN 孙春光
温哥华的地产为什么疯长，华商巨富为何对它独有情钟，温哥华的地产泡沫有多大，何时会崩盘，支撑高房价的主要因素是什么，引起未来房价波动（上升或下跌）的因素又是什么，下面抛砖引玉，浅谈一下个人看法。
温哥华的房价升势是被政府抬高的，政府是被迫无奈的（不是一些人臆测的政府想多收地税这么简单），未来趋势会被继续抬高 ，高成长期刚开始，会有15到20年的快速成长期。
在谈市场前，先认识一下房地产温哥华。温哥华的土地在地产上被 分为不同的区域见下图1。用大写的英文字母代替。
图1：温哥华地产局的地产分区图。
温哥华东区 ：CH(Champlain Heights); CO(Collingwood); VEDT(Downtown East); FR (Fraser); FV(Fraserview); GR(Grandview); HA(Hastings); HE(Hastings East); KN(Killarney); KN(Knight); MN(Main); VEMP (Mount Pleasant East); RE(Renfrew); RH(Renfrew Heights); SV(South Vancouver); VI(Victoria)
温哥华西区 – AR(Arbutus); CA (Cambie): CH (Coal Harbour); VWDT (Downtown West); DU (Dunbar); FA (Fairview West); FC (False Creek); KE (Kerrisdale); KT (Kitsilano); MH (Mackenzie Heights); MR( Marpole); VEMP( Mount Pleasant West); OA (Oakridge); PG (Point Grey); QU (Quilchena); SW (S.W. Marine); SH (Shaughnessy); SC (South Cambie); SG (South Granville); SL (Southlands); UL (University); WE (West End); YA (Yaletown)
温哥华被一条超级重要的贯穿南北的甘比大街（Cambie St.）（见图2中的蓝线）分成东西两大部分，这条大街重要到了英国皇室成员来温哥华，从机场出发都是走这条街，这条街中间是非常宽的绿化隔离带。历史上人文概念上的温哥华东、西区是以这条街划分的，东区居住的是普通民众，西区居住的是当时太平洋铁路局的董事，医生，律师，企业家贵族等上层阶级。但是，政府规划的地理概念上的地址划分是以安大略省街（Ontario St.）来分东、西区。安大略省街是与甘比街平行，在其东侧不远处的一条小街。
温哥华唯一条南北走向的地铁线（图2中的蓝线），2009年落成的地铁线The Canada Line 就是沿着Cambie St.修建。从温哥华DOWNTOWN 的WATER FRONT 通到列治文市的温哥华国际机场。
之所以说这是一条非常重要的街，是因为它比北京的东、西长安街还重要。
在它的东、西两侧分布着温哥华的政治、经济、文化、交通、医疗、休闲中心或枢纽。几乎温哥华的所有资源（UBC除外，虽然UBC在温哥华，实际上它并不归温哥华管辖）都集中在这条街上了。
图2 温哥华主要交通干线图。
从南向北分别是 :
海滨大道站
57街地铁站（SKY train Station， 待建，已经预留出口）；
蓝加拉高尔夫球场（Langara Golf Course）;
蓝加拉学院（Langara College）;
49街地铁站（SKY train Station, 49街西可以直达UBC，东可以通本拿比市）;
渥列治中心（Oakridge Centre）;
41街地铁站（SKY train Station, 41街西可以直达UBC，东可以通本拿比市）;
33街地铁站（SKY train Station，皇后公园站，待建，已经预留出口）；
伊丽莎白皇后公园（Queen Elizabeth）；
卑诗省儿童医院（BC Children’s Hospital）；
卑诗省妇科医院（BC Women’s Hospital）；
卑诗省幼保健中心（Children’s & women’s Health Centre of Vancouver）;
25街爱德华国王地铁站（King Edward Station）;
温哥华市政府（Vancouver City Hall）;
百老汇街地铁站（Broadway Station，百老汇街东可以通本拿比）;
温哥华总医院（Vancouver General Hospital）;
温哥华奥林匹克村（Vancouver Olympic Village）。
认识完甘比街，再了解温西几个重要的地理或地域概念。包括温西的几个非常重要的政府规划。
桑纳斯区（SH Shaughnessy），它的范围：北起西16街（16th ave W.），南至西41街（41th ave W.），东界是渥克街（Oak st.），西到阿布特斯街(Arbutus St.)，它座落在温哥华城市地理的中心位置，是用前加拿大天平洋铁路董事长汤姆斯·桑纳斯的名字来命名。豪宅价格是温哥华也是BC省甚至是加拿大最贵的。
南甘比区（SC South Cambie），它的范围：北起西49街（49th ave W.），南至西59街（49th ave W.），东界是东、西区分界线安大略省街（Ontario St.），西界是渥克街（Oak st.），2014年地产价格升值最快的就是南甘比区，根据新出炉的2015年地产估价，温西平均上升7.89%，而该区平均上升超过20%。
甘比走廊（Cambie Corridor）: 沿甘比街东西两侧，北起西16街（16th ave W.），南到海滨道（Marine Dr），政府批准规划允许兴建6-8层，个别地块12层的中高层公寓，个别地块可以商住两用。这是温哥华历史上100年一遇的大机会，该规划和其他几个发展规划是导致南甘比区房价暴涨的原因，也是温哥华领跑地产价格涨势的主要原因，下文会分析。见图3，4，5。
图3。甘比走廊规划图
图4。甘比走廊效果图。
图5 甘比走廊现在卫星截图。
哥伦比亚大学--百老汇快捷线走廊（UBC Broadway Corridor）：北起西4街（4th ave W.）， 南到西16街（16TH ave W. ），西起哥伦比亚大学（UBC），东到百老汇与商业街交界的地铁站（Commercial Broadway SKY Train Station），东西长16公里，南北宽1公里的区域，该处建成后将变成BC省仅次于温哥华DOWN TOWN的第二大商业中心带。
渥列治商业中心再开发规划（Oakridge centre Redevelopment plan ）：在现在的商业中心位置，兴建14座商住两用高楼，高度分别是9，9，13，19，20，27，31，32，34，36，36，36，41，44层。完工后，该处将成为温哥华的区域功能中心。比现在本拿比（Burnaby）的Metrotown 功能更齐全，设施更豪华。 图6，图7。
图6 渥列治商业中心布局图。数字代表每个大楼的楼层数。9 是指9层高楼。44指44层的高楼。
图7 渥列治商业中心效果图。
马宝区新规划（Marpole Community plan）: 马宝区东到东、西区分界线安大略省街（Ontario St.），西到安格斯街（Angus Dr.）, 北起西 57街（57thave W.）南到非沙河边（Fraser River） 。政府将规划兴建以连排别墅和低层公寓 为主的社区。图8，9， 10 。
图8 马宝区 位置图
图9 马宝区土地使用容积率规划图
图10 马宝区改造后效果图
小山规划 （Little Mountain）2013年2月13日市政府批准小山扩展区土地变更，使原来独立别墅区可以修建连排别墅，底层公寓区。图11，12，13，14。
图11 小山规划效果 示意图
图12 小山规划卫星截图
图13 小山规划扩展图
（西起箭头所指，东到MAIN 街，北起东33街南到东35街是新扩展区）
图14 小山规划（红色）位置图它的左边是皇后公园
皮尔森中心改造计划 2014年2月5日市政府接受皮尔森中心改造计划，北起西57街南到西59街，东起甘比街（Cambie St.）西到黑惹街（Heather St. ）, 开发建3-28层高楼的独立小区3000多住宅单位。同时修建原来预留在57街的地铁站出口。图15，16，17，18。
图15 皮尔森中心现在所在位置卫星截图
图16 皮尔森中心改造位置地图
图17 皮尔森中心改造后平面图
图18 皮尔森中心改造后效果示意图
此外还有DOWN TOWN 温哥华中心的西头，东头（唐人街）的改造（允许修建更高的大楼）等等规划。
了解完城市发展规划，你就会发现，温哥华未来的城市发展只有向天借地。以甘比街路两边的地产为例，介绍温哥华的地产是如何被政府抬高的。为了容纳越来越多的买不起独立别墅的人口，市政府不是采取限购政策，而是想办法让大家买得起。在加拿大，房地产的价值主要在土地上，为了降低土地占房屋中的成本，政府就把原来只允许建2层独栋别墅的地批准可以盖多层，以降低房价。甘比街两旁，原来的旧房子只有2层，老的规划只能建造土地面积的70%，也可以说系数是0.7，改变规划后，政府就允许建系数是3.5甚至4.5的中、低层公寓楼了。但是土地是私人的，原来系数是0.7时，如果价格是100万，现在系数是4.5， 那末市场成交价格就变成6 倍于原来的价格，即600万了，但是实际的成交价不到600万，而是在400-500万之间，为什么？发展商不买，发展商只愿意出合理的价。即使这样，结果也是：房东赚了大钱，政府赚了过户税收和开工行政费，开发商赚了建设增值部分，买不起房子的市民可以买得起公寓了，这种规划真正起到多赢的目的。
但是，这些有限的土地会很快就会被用光的，未来再需要土地怎么办？市政府还会如法炮制，再把其他的别墅土地批准建高层，如此一来，就进入一个怪圈，政府越有新的规划，被规划着的房东的地就越值钱，反映在地产的成交价格上就是上升，所以，下个结论：温哥华西区的地产价格是被政府抬高的，而且可以预测，这种趋势还会继续下去。政府也是无奈！因为加拿大的法律不允许政府先低价买房东的土地，等制定发展规划后再卖给开发商（中国政府的做法）。总之：政府手中没有地。所以，政府的这种抬高是被实际情况所逼迫的。
“天下先乱而蜀后乱，天下先治而蜀后治”， 中国历史上，上起秦汉，下至唐宋，乃至明清甚至抗日战争，解放战争都符合这个规律。温哥华的地产与此有同工异曲之妙。“天下先富而温哥华地产后富，天下先衰而温哥华地产后衰”， 先有世界上别处经济的发展才产生富豪，才会来温哥华来买地产，所以从一个较长的历史阶段来看，温哥华的地产至少会有20年的增长空间。不要听刻板的经济学者谈温哥华的独立屋得靠工薪族不吃不喝25年才可以买一套，必须知道工薪族是买不起独立屋的，政府批准建造高楼的目的是让他们买楼去，是完全可以负担的起的，20万-60万一套完全买的起。独立屋是富人们玩的行业， 温哥华的别墅豪宅不会因为工薪族买不起就崩盘，恰恰相反，正是因为买家经济基础雄厚所以才蹦不了盘。另一方面，温哥华的别墅开发不是像中国，一个开发商就开发上百套。温哥华的建筑是这儿一套，那儿一套，今年一套，明年一套，所以不象中国大干十年，把50年后孙子辈该建的房子都完成了，50年全国不开发都够住的。所以大胆预测，如果崩盘也许在第3次世界大战时，但是火药味最浓的地方都远离温哥华，到时候说不定温哥华还是避风港哪！
温哥华吸引人的地方到底好在哪儿？好在人文资源，再有200年，别的城市也搞不起来一个UBC， 温哥华西区的教育资源就是一个主要亮点。好在社会稳定，温哥华的人向前查3代，几乎没有不是移民的（除了极少数，几千人的土着外），没有排外的基础。好在生活费用（除房租外）并不高。另外：越是高房价的地方，有黑洞效应，越吸引富裕的人来购买。
有人会问，温哥华的豪宅几乎都被华人垄断了，随着中国国内经济转差，国内实体经济赚钱能力的转弱，房地产价格，有可能象预言的这样上升吗？答案是肯定的。预言的基础恰恰是同样的原因。如果中国人在国内可以赚取20-30%的年利润（前些年），他们会把钱投到西温吗？不可能的！正是由于缺少了好的投资渠道，才导致今天大陆上人把钱放在石头，玉，字画，邮票等等一切可以容纳投资的领域。但是，房地产是华人骨子里认可的既安全又具增值潜力的领域。温哥华的房地产是富人的保险箱，即使不增值，这些富人也会放！何况温哥华接纳的是全世界的富豪！不仅仅是华人！这与北京上海接纳的都是外地富豪同样有异曲同工之妙！
更勿需谈：世界上一个地区的经济衰退与另一个地区的经济繁荣是息息相关的。即使万一华人富豪撑不住了，世界上其他地区的富豪会奋不顾身地冲下赛场跑道，接过豪宅这个世界上独特的接力棒把游戏继续进行下去。
文/ 孙春光 Ray Sun
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