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來源: 孫春光 | 專欄: 孫春光 | 字體: 小 中 大
文/ 地產經紀和建商：RAY SUN 孫春光
溫哥華的地產為什麼瘋長，華商巨富為何對它獨有情鍾，溫哥華的地產泡沫有多大，何時會崩盤，支撐高房價的主要因素是什麼，引起未來房價波動（上升或下跌）的因素又是什麼，下面拋磚引玉，淺談壹下個人看法。
溫哥華的房價升勢是被政府抬高的，政府是被迫無奈的（不是壹些人臆測的政府想多收地稅這麼簡單），未來趨勢會被繼續抬高 ，高成長期剛開始，會有15到20年的快速成長期。
在談市場前，先認識壹下房地產溫哥華。溫哥華的土地在地產上被 分為不同的區域見下圖1。用大寫的英文字母代替。
圖1：溫哥華地產局的地產分區圖。
溫哥華東區 ：CH(Champlain Heights); CO(Collingwood); VEDT(Downtown East); FR (Fraser); FV(Fraserview); GR(Grandview); HA(Hastings); HE(Hastings East); KN(Killarney); KN(Knight); MN(Main); VEMP (Mount Pleasant East); RE(Renfrew); RH(Renfrew Heights); SV(South Vancouver); VI(Victoria)
溫哥華西區 – AR(Arbutus); CA (Cambie): CH (Coal Harbour); VWDT (Downtown West); DU (Dunbar); FA (Fairview West); FC (False Creek); KE (Kerrisdale); KT (Kitsilano); MH (Mackenzie Heights); MR( Marpole); VEMP( Mount Pleasant West); OA (Oakridge); PG (Point Grey); QU (Quilchena); SW (S.W. Marine); SH (Shaughnessy); SC (South Cambie); SG (South Granville); SL (Southlands); UL (University); WE (West End); YA (Yaletown)
溫哥華被壹條超級重要的貫穿南北的甘比大街（Cambie St.）（見圖2中的藍線）分成東西兩大部分，這條大街重要到了英國皇室成員來溫哥華，從機場出發都是走這條街，這條街中間是非常寬的綠化隔離帶。歷史上人文概念上的溫哥華東、西區是以這條街劃分的，東區居住的是普通民眾，西區居住的是當時太平洋鐵路局的董事，醫生，律師，企業家貴族等上層階級。但是，政府規劃的地理概念上的地址劃分是以安大略省街（Ontario St.）來分東、西區。安大略省街是與甘比街平行，在其東側不遠處的壹條小街。
溫哥華唯壹條南北走向的地鐵線（圖2中的藍線），2009年落成的地鐵線The Canada Line 就是沿著Cambie St.修建。從溫哥華DOWNTOWN 的WATER FRONT 通到列治文市的溫哥華國際機場。
之所以說這是壹條非常重要的街，是因為它比北京的東、西長安街還重要。
在它的東、西兩側分布著溫哥華的政治、經濟、文化、交通、醫療、休閒中心或樞紐。幾乎溫哥華的所有資源（UBC除外，雖然UBC在溫哥華，實際上它並不歸溫哥華管轄）都集中在這條街上了。
圖2 溫哥華主要交通幹線圖。
從南向北分別是 :
海濱大道站
57街地鐵站（SKY train Station， 待建，已經預留出口）；
藍加拉高爾夫球場（Langara Golf Course）;
藍加拉學院（Langara College）;
49街地鐵站（SKY train Station, 49街西可以直達UBC，東可以通本拿比市）;
渥列治中心（Oakridge Centre）;
41街地鐵站（SKY train Station, 41街西可以直達UBC，東可以通本拿比市）;
33街地鐵站（SKY train Station，皇後公園站，待建，已經預留出口）；
伊麗莎白皇後公園（Queen Elizabeth）；
卑詩省兒童醫院（BC Children’s Hospital）；
卑詩省婦科醫院（BC Women’s Hospital）；
卑詩省幼保健中心（Children’s & women’s Health Centre of Vancouver）;
25街愛德華國王地鐵站（King Edward Station）;
溫哥華市政府（Vancouver City Hall）;
百老匯街地鐵站（Broadway Station，百老匯街東可以通本拿比）;
溫哥華總醫院（Vancouver General Hospital）;
溫哥華奧林匹克村（Vancouver Olympic Village）。
認識完甘比街，再了解溫西幾個重要的地理或地域概念。包括溫西的幾個非常重要的政府規劃。
桑納斯區（SH Shaughnessy），它的范圍：北起西16街（16th ave W.），南至西41街（41th ave W.），東界是渥克街（Oak st.），西到阿布特斯街(Arbutus St.)，它座落在溫哥華城市地理的中心位置，是用前加拿大天平洋鐵路董事長湯姆斯·桑納斯的名字來命名。豪宅價格是溫哥華也是BC省甚至是加拿大最貴的。
南甘比區（SC South Cambie），它的范圍：北起西49街（49th ave W.），南至西59街（49th ave W.），東界是東、西區分界線安大略省街（Ontario St.），西界是渥克街（Oak st.），2014年地產價格升值最快的就是南甘比區，根據新出爐的2015年地產估價，溫西平均上升7.89%，而該區平均上升超過20%。
甘比走廊（Cambie Corridor）: 沿甘比街東西兩側，北起西16街（16th ave W.），南到海濱道（Marine Dr），政府批准規劃允許興建6-8層，個別地塊12層的中高層公寓，個別地塊可以商住兩用。這是溫哥華歷史上100年壹遇的大機會，該規劃和其他幾個發展規劃是導致南甘比區房價暴漲的原因，也是溫哥華領跑地產價格漲勢的主要原因，下文會分析。見圖3，4，5。
圖3。甘比走廊規劃圖
圖4。甘比走廊效果圖。
圖5 甘比走廊現在衛星截圖。
哥倫比亞大學--百老匯快捷線走廊（UBC Broadway Corridor）：北起西4街（4th ave W.）， 南到西16街（16TH ave W. ），西起哥倫比亞大學（UBC），東到百老匯與商業街交界的地鐵站（Commercial Broadway SKY Train Station），東西長16公裡，南北寬1公裡的區域，該處建成後將變成BC省僅次於溫哥華DOWN TOWN的第贰大商業中心帶。
渥列治商業中心再開發規劃（Oakridge centre Redevelopment plan ）：在現在的商業中心位置，興建14座商住兩用高樓，高度分別是9，9，13，19，20，27，31，32，34，36，36，36，41，44層。完工後，該處將成為溫哥華的區域功能中心。比現在本拿比（Burnaby）的Metrotown 功能更齊全，設施更豪華。 圖6，圖7。
圖6 渥列治商業中心布局圖。數字代表每個大樓的樓層數。9 是指9層高樓。44指44層的高樓。
圖7 渥列治商業中心效果圖。
馬寶區新規劃（Marpole Community plan）: 馬寶區東到東、西區分界線安大略省街（Ontario St.），西到安格斯街（Angus Dr.）, 北起西 57街（57thave W.）南到非沙河邊（Fraser River） 。政府將規劃興建以連排別墅和低層公寓 為主的社區。圖8，9， 10 。
圖8 馬寶區 位置圖
圖9 馬寶區土地使用容積率規劃圖
圖10 馬寶區改造後效果圖
小山規劃 （Little Mountain）2013年2月13日市政府批准小山擴展區土地變更，使原來獨立別墅區可以修建連排別墅，底層公寓區。圖11，12，13，14。
圖11 小山規劃效果 示意圖
圖12 小山規劃衛星截圖
圖13 小山規劃擴展圖
（西起箭頭所指，東到MAIN 街，北起東33街南到東35街是新擴展區）
圖14 小山規劃（紅色）位置圖它的左邊是皇後公園
皮爾森中心改造計劃 2014年2月5日市政府接受皮爾森中心改造計劃，北起西57街南到西59街，東起甘比街（Cambie St.）西到黑惹街（Heather St. ）, 開發建3-28層高樓的獨立小區3000多住宅單位。同時修建原來預留在57街的地鐵站出口。圖15，16，17，18。
圖15 皮爾森中心現在所在位置衛星截圖
圖16 皮爾森中心改造位置地圖
圖17 皮爾森中心改造後平面圖
圖18 皮爾森中心改造後效果示意圖
此外還有DOWN TOWN 溫哥華中心的西頭，東頭（唐人街）的改造（允許修建更高的大樓）等等規劃。
了解完城市發展規劃，你就會發現，溫哥華未來的城市發展只有向天借地。以甘比街路兩邊的地產為例，介紹溫哥華的地產是如何被政府抬高的。為了容納越來越多的買不起獨立別墅的人口，市政府不是采取限購政策，而是想辦法讓大家買得起。在加拿大，房地產的價值主要在土地上，為了降低土地占房屋中的成本，政府就把原來只允許建2層獨棟別墅的地批准可以蓋多層，以降低房價。甘比街兩旁，原來的舊房子只有2層，老的規劃只能建造土地面積的70%，也可以說系數是0.7，改變規劃後，政府就允許建系數是3.5甚至4.5的中、低層公寓樓了。但是土地是私人的，原來系數是0.7時，如果價格是100萬，現在系數是4.5， 那末市場成交價格就變成6 倍於原來的價格，即600萬了，但是實際的成交價不到600萬，而是在400-500萬之間，為什麼？發展商不買，發展商只願意出合理的價。即使這樣，結果也是：房東賺了大錢，政府賺了過戶稅收和開工行政費，開發商賺了建設增值部分，買不起房子的市民可以買得起公寓了，這種規劃真正起到多贏的目的。
但是，這些有限的土地會很快就會被用光的，未來再需要土地怎麼辦？市政府還會如法炮制，再把其他的別墅土地批准建高層，如此壹來，就進入壹個怪圈，政府越有新的規劃，被規劃著的房東的地就越值錢，反映在地產的成交價格上就是上升，所以，下個結論：溫哥華西區的地產價格是被政府抬高的，而且可以預測，這種趨勢還會繼續下去。政府也是無奈！因為加拿大的法律不允許政府先低價買房東的土地，等制定發展規劃後再賣給開發商（中國政府的做法）。總之：政府手中沒有地。所以，政府的這種抬高是被實際情況所逼迫的。
“天下先亂而蜀後亂，天下先治而蜀後治”， 中國歷史上，上起秦漢，下至唐宋，乃至明清甚至抗日戰爭，解放戰爭都符合這個規律。溫哥華的地產與此有同工異曲之妙。“天下先富而溫哥華地產後富，天下先衰而溫哥華地產後衰”， 先有世界上別處經濟的發展才產生富豪，才會來溫哥華來買地產，所以從壹個較長的歷史階段來看，溫哥華的地產至少會有20年的增長空間。不要聽刻板的經濟學者談溫哥華的獨立屋得靠工薪族不吃不喝25年才可以買壹套，必須知道工薪族是買不起獨立屋的，政府批准建造高樓的目的是讓他們買樓去，是完全可以負擔的起的，20萬-60萬壹套完全買的起。獨立屋是富人們玩的行業， 溫哥華的別墅豪宅不會因為工薪族買不起就崩盤，恰恰相反，正是因為買家經濟基礎雄厚所以才蹦不了盤。另壹方面，溫哥華的別墅開發不是像中國，壹個開發商就開發上百套。溫哥華的建築是這兒壹套，那兒壹套，今年壹套，明年壹套，所以不象中國大幹拾年，把50年後孫子輩該建的房子都完成了，50年全國不開發都夠住的。所以大膽預測，如果崩盤也許在第3次世界大戰時，但是火藥味最濃的地方都遠離溫哥華，到時候說不定溫哥華還是避風港哪！
溫哥華吸引人的地方到底好在哪兒？好在人文資源，再有200年，別的城市也搞不起來壹個UBC， 溫哥華西區的教育資源就是壹個主要亮點。好在社會穩定，溫哥華的人向前查3代，幾乎沒有不是移民的（除了極少數，幾千人的土著外），沒有排外的基礎。好在生活費用（除房租外）並不高。另外：越是高房價的地方，有黑洞效應，越吸引富裕的人來購買。
有人會問，溫哥華的豪宅幾乎都被華人壟斷了，隨著中國國內經濟轉差，國內實體經濟賺錢能力的轉弱，房地產價格，有可能象預言的這樣上升嗎？答案是肯定的。預言的基礎恰恰是同樣的原因。如果中國人在國內可以賺取20-30%的年利潤（前些年），他們會把錢投到西溫嗎？不可能的！正是由於缺少了好的投資渠道，才導致今天大陸上人把錢放在石頭，玉，字畫，郵票等等壹切可以容納投資的領域。但是，房地產是華人骨子裡認可的既安全又具增值潛力的領域。溫哥華的房地產是富人的保險箱，即使不增值，這些富人也會放！何況溫哥華接納的是全世界的富豪！不僅僅是華人！這與北京上海接納的都是外地富豪同樣有異曲同工之妙！
更勿需談：世界上壹個地區的經濟衰退與另壹個地區的經濟繁榮是息息相關的。即使萬壹華人富豪撐不住了，世界上其他地區的富豪會奮不顧身地沖下賽場跑道，接過豪宅這個世界上獨特的接力棒把游戲繼續進行下去。
文/ 孫春光 Ray Sun
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