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来源: 19Tou | 有0人参与评论 | 专栏: Metro Edge | 字体: 小 中 大
买房之前必须结合自己的情况对需要购买的房产做一个初步的分析。如果投资，那么就要考虑购买房屋则更要考虑 房产升值的可能性和房产出租方面的情况。如果个人自住, 就要考虑房型, 坐落地点, 内部设施, 交通情况, 购物便利条件, 子女上学的校区, 家庭财政承负能力, 房屋的管理和修缮等。
三、房产估价和房屋查验
房产估价
当买方与银行联系购房贷款一事时, 银行一般会要求提供一个房产估价报告. 该报告的目的在于让银行在批准贷款时确信房产的价值。房产估价的费用一般为$200左右。如果您在一家银行申请贷款获批后, 即决定由那家银行安排贷款, 一般那家银行会承担房产估价师的费用. 但是假如您在原来申请的银行获批后, 又突然发现另外一家银行所提供的贷款利率比您原来那家银行提供的还要好, 换言之, 如果您准备更换贷款银行的话, 原来贷款获批的银行有可能会要求您承担已经产生的房产估价费用。
房屋查验
房产查验是为了确保房产购置者在买房时了解房屋的结构, 设施等全面情况。 查验的项目会包括, 房体结构, 地基, 外墙, 内墙, 屋顶, 门, 窗, 厨房设施 (如冰箱, 炉具, 烤箱, 抽油烟机, 洗碗机, 橱柜等), 卫生间设施 (如淋浴, 澡盆, 马桶等), 洗衣房设施 (如洗衣机, 烘衣机), 锅炉房设施 (如供热锅炉和热水锅炉等), 汽车间的设施 (如遥控车库门),还有汽车房里的中心配电盘和中央吸尘等。因为有些多问题不是一般的人一眼就看得出来的. 花一点钱, 找一个有经验的验房师, 也许会省去以后的麻烦. 验房师的费用大概在$250 - $350左右, 根据房子的大小而定.
如果验房师在检验中看到什么问题，那么首先要看是什么性质的问题。一般的原则是如果是功能方面的问题，可以要求卖方给与降价补偿，或由卖方修复；如果是款式方面的问题，有些卖方可能会拒绝让步。
四. 主要的合同条款
房产买卖合同中，除了关于房产的地点，所有权，成交价格，等方面的规定以外，还有以下的合同条款要加以注意：
1. 房子的设施情况 (items included or excluded)
合同中应明确说明，房子买卖成交包括那些设施，不包括那些设施。一般情况下，房子在成交时都会包括，冰箱，炉子/烤箱，洗碗机，洗衣机，烘干机，汽车间的电门遥控器，沙窗/门，窗帘，甚至吊灯。如果卖主打算要把什么物品拆下来带走，一定要事先在合同中注明。买方在磋商房价时，一并考虑。如果合同成立后，卖方没有征求买方的同意，就私自拆走设施物品，买方可向卖方起诉。原则上是卖方应该使房子在交接时保持其在成交时，买方所看到的状态。所以，如果卖方在成交后，把房子损坏了，一定要赔偿。
2. 解除条件 (subject removal)
解除条件一般是有利于买方的。比如这种条款可以规定虽然该房地产买卖合同已成立，但是合同的执行取决于买方从银行取得贷款；或取决于验房师的报告结果。一般，卖方会给买方自合同签字之日起5-7天解除条件。如买方不能在规定期间内解除条件，买方可以向卖方提出要求，延长解除条件的期限，但是是否同意，取决于卖方，也取决于市场情况。
虽然解除条件的设立是有利于买方的，但是买方也不能滥用这个条款。比方说，合同中会规定只要买方取得在某特定利率上的贷款，亦说明贷款成功，既买方不能无顾称以自己没有取得自己认为最理想的贷款条件为由而拒绝执行合同。还有，买方也不能要求在验房时要达到自己的绝对满意才算解除条件，因为所谓绝对满意是买方主观上的感觉，而不是客观上的标准。
3. 房产过户日 (completion day)
房产过户日是一个非常重要的日子。它标志着从这一天起，房子的所有权，从卖方转移到买方。买方通过律师在这一天把钱交给卖方；卖方把产权转让给买方。
所以从所有全转移的那一刻起，房子的风险也随之转移。买方应在房产过户日前就安排好房屋的保险。
4. 买房者入住日(possession date)
买房者的入住日可以和房产过户日同，也可以不同。一般都晚于房产过户日几天。卖方一定要在买方入住日前迁出，并打扫干净。在通常的情况下，买方的经纪人会在那一天从卖方的经纪人处取到钥匙，并和买方一同检查一遍房子的情况，以确认是否和成交时的房屋状态相符。
5. 费用调整日 (adjustment date)
费用调整日一般和买方入住日同，主要是用来计算在市政管理收费，及地产税等在买方和卖方之间如果进行分担的问题。这种计算是按照买方和卖方在一年中所使用的时间按比例分担。
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