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日期: 2016-06-22 | 來源: 理財人生 | 有0人參與評論 | 專欄: 加元走勢 | 字體: 小 中 大
加國房價高企，百姓壹房難求，坊間民怨沸騰，國際著名評級機構穆迪今日也來吐槽。穆迪警告加拿大，壹旦出現美國式的房地產危機，加拿大房價將下降35%，最慘的是加拿大的房貸機構，六大銀行合計損失將高達120億加元!由於銀行早已將其中的壹大部分風險轉移給加拿大房屋貸款公司，屆時cmhc的損失也會有60億加元!
是什麼原因導致加拿大的房價下跌如此慘烈，穆迪並未公布具體的參數，僅僅壹句，if canada were to experience a u.s.-style housing crisis，但是這個if從何而來呢，卻未可知。穆迪表示這是根據數據模型進行的壹種壓力測試，旨在考驗加拿大的房地產市場在面對加息，失業率上升時候的反應。
雖然不能簡單拿加拿大與美國的房地產相提並論，穆迪卻指出，僅僅看看加拿大的負債水平，就可以推斷出，壹旦利息水平上漲，失業率上升，槓桿到牙齒的加拿大人就會出現債務壓力。
上圖不難看出，自美國2008年地產崩盤後，美國的房地產市場經歷了壹場殘酷的洗禮，經濟逐步恢復，民間負債水平不斷下降，再加上美元匯率的反彈，美國民眾的日子比起加拿大要輕松不少。
加拿大卻截然相反，全民舉債，人人槓桿，債務壓得人們喘不過氣來，加元匯率縮水，連出國旅游都覺得囊中羞澀。什麼都漲價，就是工資不漲。債務水平的攀升，使得加拿大的房屋貸款總額高達2萬億加元，在近拾年翻了整整壹倍。這樣高的負債水平，使得許多加拿大人對於房貸違約存在隱患。
當然，僅僅從債務水平上，不能簡單的就認為房地產價格會下降。穆迪提到的債務水平高是事實，加拿大的利息水平較低也是事實，在低利息的環境下，房地產市場不僅存在剛性需求，還有投資需求。加拿大央行有充足的理由保持低利息政策，從這個角度看，債務水平並不足以作為地產崩盤的論據。
穆迪也意識到這點，因此表示利息水平上升引發加拿大地產下跌的可能性較低。但就業市場的惡化卻是可能發生的，特別是加拿大的資源型經濟依賴全球的貿易和經濟增長。加拿大央行對此早已防范，想進辦法利用貨幣政策刺激就業，特別是利用加元貶值刺激出口，因此今年以來，加拿大失業率壹直在下降，伍月份的失業率更是降至6.9%，因此，目前看來，就業市場引發房地產市場波動的前提也不成立。
穆迪表示，當前加拿大的房地產形勢，無論從全民債務水平，房價的瘋狂上漲等方面都與美國2008年房地產崩盤前的形勢極為類似。當然，穆迪也承認，即使出現地產崩盤，加拿大的前柒大房貸公司有能力幸免於難，這些機構不會出現災難性的結果。
加拿大的幾大銀行中，穆迪是如何看待他們的實力呢? 根據穆迪的測試，加拿大銀行具備足夠的內部資金應付巨額損失，至少可以堅持幾個季度的時間，但是點名批評了加拿大所有銀行中，帝國銀行將是這壹群體中最薄弱的環節。雖然皇家銀行會遭受最大的房貸損失，但是皇銀海外業務的增長強勁，而帝國銀行過度依賴於國內的零售房貸，因此最為脆弱。
如果加拿大房地產市場下跌，情況會如何呢?升的最快就壹定跌的最多嗎?至少穆迪不這樣看，穆迪認為，壹旦加拿大地產市場下挫，最炙熱的溫哥華市場僅僅會遭遇25%的下跌，而安省則會遭到重創，房地產跌幅高達35%!
從上面的分析可以看出，穆迪所擔心的加拿大加息，人均負債水平高企，以及失業率上升等叁個因素，在目前都不具備威脅加拿大房地產市場的能力，那麼，加拿大房地產市場真的就高枕無憂了嗎?
其實，壹個不為人們注意的因素，卻可能發揮最大的作用。政府的貸款政策，以及如何對待海外買家，甚至針對海外買家徵收高額稅費等，壹旦執行不當，可能人為的給加拿大房地產市場造成沖擊。前段時間，西蒙菲沙大學在壹份報告中稱：海外買家，尤其是中國買家推高了加拿大物業的價格，令多倫多和溫哥華本地的居民置業夢碎。這些言論，正在加拿大主流媒體上推波助瀾，使得中國買家成為輿論焦點。
聯邦政府在壓力下，越來越接近採取新礀V┮種品考邸＜幽麼蟮姆嵋狄蟹治鍪ο蛘撞擼Ｍ蠔Ｍ夥康夭蚣裔縭丈莩匏埃岣呤贅睹偶鰨黽游迥旯潭ǚ課荽罾省６雜詵考巰碌烙芰ψ釗醯牡酃校涫紫治鍪Χ醬伲綣衷誆粧袢〈朧斡珊Ｍ飴蚣易式鴣寤骷幽麼舐ナ校蠢醇改昵榭齷岣釉愀狻�
作為聯邦政府，面對越來越大的壓力，恐怕不得不表態，選擇海外買家這個題材，無疑是最方便和容易引起共鳴的。但是，任何事在執行層面都要非常小心，無論海外買家是否抬升了加拿大房價，過度打壓海外買家，政策執行不當壹定會對地產市場產生不利影響，政府的決策者需要在這方面非常慎重。
無論加拿大房地產市場的走勢如何，眾多政府官員，分析機構都粉墨登場，說明這個市場確實存在許多的不確定因素。作為普通人，也需要考慮如何應對潛在的壹些問題。特別是在地產市場投資的朋友，也需要分散風險，雞蛋不能都房子壹個籃子裡，把壹些地產的資金轉換到其他領域，增加壹些金融資產的配置，特別是能夠產生分紅和現金流的基金。
在地產市場這麼多年牛市裡賺的金玉滿堂的朋友，也可以考慮把壹些利潤放入自己的口袋，給自己好好放個假。
提到假期，夏日裡許多朋友可能都有到cottage 度假的經歷。 根據re/max 的壹項調查顯示，加拿大的度假屋開始成為投資熱點。許多退休人士賣掉壹些價格不菲的市內物業，用這些資金購買cottage度假屋。2016年的以來，這種趨勢越來越強勁。
另外壹個明顯的推動度假屋價格的動力來自美國，由於加幣的匯率對美元下挫至80美分下方，美國的買家也大肆購買加拿大的度假屋。度假屋市場的繁榮上壹次出現在1990年，當時的加幣匯率低至62美分。
無論在股票市場，還是房地產市場，聰明的投資者都會審時度勢，分散風險，抓住不同的板塊機會。在目前股票市場高位徘徊，房地產市場山雨欲來之際，只要保持樂觀向上的生活態度，在生活和度假中，隨時會發現新的價值窪地和投資機會，祝大家夏日愉快!
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