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日期: 2016-10-06 | 来源: 加西网 | 有209人参与评论 | 字体: 小 中 大
加拿大联邦自由党政府最近连续放大招，修订各种房屋政策，坚定打房的决心。
严堵税务漏洞，还是加强房贷风险控制，特别是新推出的房贷审批标准，都是对全国适用。
联邦政府出台的房贷新政，预计将会打击房地产市场的需求，或许终于可以让房市冷却下来。
房贷审批标准规定，从10月17日开始，所有需要房贷保险的房屋贷款申请都要通过压力测试才能得到批准。
压力测试的标准是按照主要商业银行的五年定期房贷利率(目前是4.64%)来检查贷款申请者是否具有还本付息的能力。
按揭公司Integrated Mortgage Planners主席David Larock说，这是相当大的变化，买房者可以申请到的贷款额度将会减少18%。
而现有的规定是，只有那些购房首付低于房价20%的房屋贷款申请者才需要通过压力测试。
加拿大联邦政府严格房贷发放和房贷保险标准的目的是逐渐冷却加拿大若干城市过热的房地产市场，减少联邦政府(也就是纳税人)要承担的房地产市场泡沫一旦破裂会带来的风险和负担，并迫使商业银行分担房屋贷款的风险。
首次买房者少贷10万 公寓受打击
在加拿大最热的房地产市场，房价高就意味着按揭贷款额度高，两周后，当联邦政府的最新房贷政策实施，买房者可以贷到的金额会比以前更少，为此，经济师预测，公寓市场将受冲击，迫使更多人接受租房的现实。
根据计算，一个年收入8万元，首付4万元的普通首次买房者，目前有能力购买最高52万元的物业，新措施后最多只能买42.5万元的物业。
Mortage Brokers的经理Frank Napolitano也举了一个例子，年收入7万元，首付5%，每月非按揭贷款，如汽车贷款是500元的申请者，如果按照各大银行提供的特别优惠五年期固定利率2.44%，可以买到37万元的物业。但是在压力测试下，按央行标准利率4.64%申请按揭，只能买28万元的物业。
按揭经纪指出，这种情况下，很多客户只有等到攒够更多首付后再买。
新政把低收入人群赶出房地产市场
面对联邦房贷新政，有房地产界人士认为，该举措像一枚核弹，严重误伤本地购房者，把低收入人群赶出房地产市场.
房贷利率网RATESPY创始人Rob McLister不同意联邦政府轻描淡写的说法（12个贷款人中会有1个受影响），因为新政也适用于首付超过20%的高首付贷款，如果那些贷款是政府担保的证券类产品的话。
他说，最大的问题会出在更新贷款时。因为当前房贷实际执行利率最低为2.17%， 也就是说，如果买家签署的是可变利率或者1-4年的固定利率，在更新贷款时，新贷款行将要求买家按4.64%来评估是否可以承担房贷，这样一个非常高的要求，买家未必能满足新的贷款审批条件，而被迫与原贷款行谈判，却因筹码下降导致被迫接受较高息续约。
对于一个新贷款买家来说，新政的主要变化是影响所有受保险房贷（即首付低于20%的）：最大还款期缩短为25年，最大贷款金额不超过100万，仅业主自用物业适用以及总负债率不超过44%等新要求。
这样很多新买家将无法满足要求而被排除在市场之外，比如以前一个年收入5万元收入的家庭，支付10万首付后，可以贷出30万加元。
但新政下，理论最高贷款额度将下跌18%，仅有24.6万元。这样买家要么降低目标房产购买价格，要么准备更多首付或共同签署人。
房地产股票大幅滑落
10月5日，房地产股票大幅滑落，分析师预测，受此影响，银行收益也将受损，进而，一直以来依靠房地产市场支撑的疲弱经济也会受到冲击。
BC省Port Coquitlam按揭中介Dominion Lending Centres的经济师Sherry Cooper指出，联邦政府明确想要打压房地产市场，这些新措施为市场提供了一个拐点，促使那些等待将房屋挂牌上市的业主赶快出手。当供应增加，需求大幅减少时，各地房价就会下跌。
房地产市场信心崩溃
财长Bill Morneau宣布的新措施要求首付超过20%的按揭贷款，也要符合低首付按揭保险的申请资格，同时填补税务漏洞，阻止非居民出售自住房享受免税待遇。
而此前，政府的一系列类似措施，包括提高首付比例，缩短按揭还款期，均无法阻止房价攀升。
目前，能源业低迷和油价下跌，房地产与金融服务业在经济中所占的比例已经达到20%，这是1960年代以来从未有过的。
目前，房地产市场的信心已经开始动摇。Genworth MI Canada Inc.是多伦多一间按揭保险公司，该公司预期在新措施下三分之一的买家无法合资格申请房贷，其股价也在两天内暴跌了12%。
加拿大最大的非银行按遏公司First National Financial Corp.在三天内市值损失了近20%。
按揭融资公司Equitable Group Inc.的股价也在两天内跌了8.6%，是2012年以来的最大跌幅。
分析师预期，接下来受到冲击的是银行。皇家银行资本市场的Darko Mihelic预测加拿大住宅按揭增长将比早前减少一半，至年率2.3%。
全国所有大型房贷公司，包括道明银行（TD Bank）和丰业银行（Bank of Nova Scotia）的每股收益也被削低。
多伦多Canaccord Genuity Group Inc的分析师Gabriel Dechaine认为，新措施可能带来意外风险，把首次买房者推向影子银行（shadow banking）市场。这些公司过去10年在住宅按揭市场的份额已经翻倍至13%。
新政将令销售再跌8% 价格下跌5%
联邦财政部宣布三大措施平息火爆房地产市场后，市场纷纷预测未来市场走势。2016年10月5日，财政部确认，此举将使房地产销售下跌不超过8%。
财政部发言人Jack Aubry在邮件中称，新政旨在为火爆的房地产市场降温，而不是打压，短期内将导致房地产市场“临时减速”，从历史数据看，在新政实施第一年内，最多影响8%的全国市场的新房销售，而淮确的影响将根据特定购房者情况和购买习惯决定。
而加拿大皇家银行（RBC）分析师Geoffrey Kwan则认为，新政将使销量减少10%，房地产价格下跌5%。
不论哪种预测，全国房地产销量下跌8%都算不上一个史无前例的数据，全加拿大的房地产销售量在今年内已经下滑7%，从最高的46688宗（今年4月）到43488宗（今年8月）。而在2010年，销售更是比2009年下跌20%。
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