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日期: 2016-12-25 | 来源: 华尔街俱乐部微信公众 | 有2人参与评论 | 专栏: 美国地产 | 字体: 小 中 大
随着近期全球经济放缓，欧洲和亚洲股市疲软，来自中国、俄罗斯、德国和欧洲其他地区的外国投资者越来越多地将房地产看作避险投资。美国住宅和商业地产成为惶惶不安的外国投资者所青睐的一个投资选择。很多外国投资者认为美国房产具有稳定性，可实现保值，尤其是在纽约、旧金山、洛杉矶和波士顿这样的国际性城市里。在2015年美国房产外国投资者中,中国投资者占有最大的比重。
在购买美国房地产之前，外国投资者应与合格的税务顾问进行沟通，谨慎行事，仔细考虑税务影响并评估不同的产权形式和退出策略。对于未做好准备就进行房地产投资的外国投资者来说，忽略考虑税务的影响可能会造成代价高昂的失误。
外国投资者首先要克服的障碍是俗称为FIRPTA的一项法律。按照美国国税局税收法第897节编纂的1980年外国投资房地产税收法(FIRPTA)旨在防止投资美国房地产的外国投资者在出售房地产后并在未缴纳已确认收益所适用的税费前就把收益抽离美国。在该法案确立前，美国对外国投资者在美出售房地产的税项常常是被豁免的。
按照 FIRPTA，外国投资者在转让美国房产利益（USRPI）中所得的任何认可收益都被视为与美国贸易或商务有关的收益，因此必须按照渐进税率缴纳美国联邦所得税。目前个人的最高资本利得税率为20%（高收入纳税人为39.6%），企业资本利得税率统一为35%。按照最近签署的并于2016年2月17日生效的2015年保护美国人免于税务激增法案（PATH），从非美国居民手中购买美国房产利益时若房产售价等于或超过100万美元，要求买家从卖家手中预扣售价的15%（之前是10%）并将此款项上缴至美国国税局（IRS）。若房产售价高于30万美元但未超过100万美元且满足特定居留权要求，预扣税率维持为10%。
尽管欠税的是卖方，美国国税局却将确保征款的责任转嫁给买方，因为几乎没有什么措施可阻止卖方在出售房产后立即离开美国。实际上，FIRPTA要求买方承担税款扣缴义务人，完全承担税款扣缴的责任。
获取税款扣缴证明书
如果从国税局获得税款扣缴证明书，房地产总售价的15%的税款扣缴义务可被减少或免除。若想调整预扣金额，通常卖方或卖方代理必须通过向国税局提交8288-B申请表申请税款扣缴证明书。8288-B申请表通常包括最高税费计算结果、已签署的转让合同复印件、房产的已调整的基准成本和其他支持性文件。
外国投资者的税务顾问可协助外国卖方准备提交给国税局的FIRPTA申请。国税局申请的目的是证明最大税费低于售价15%的预扣金额从而得到预提税减免。
外国卖方通常更愿意从第三方托管金额中获得立即退款而不是缴纳15%预扣税然后再申请退税。除了明显的现金流优势，大多数外国投资者更希望把现金留在自己口袋里（或者，更准确地说，由第三方托管）而不是把控制权交给国税局。
然而，向国税局提交申请有一些特定的程序和文件合规性要求，总结如下：
买方必须在交易成交后20天以内将预提税连同填好的8288表和8288-A表汇至国税局。
国税局为8288-A表盖章以证明收据并将盖章复印件邮寄给外国投资者。
外国投资者在申报美国联邦所得税时须附上盖过章的8288-A表复印件用以申领预扣金额来冲减所得税负债。
此规则亦有例外：
若在交易交割当时或之前卖方恰当地通知买方税款扣缴证明书已在申请，买方无须缴纳预扣税，但是15%的预扣税须由第三方代管直至收到税款扣缴证明书。
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