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日期: 2017-09-21 | 來源: 華爾街見聞 | 有0人參與評論 | 專欄: 李嘉誠 | 字體: 小 中 大
圖4.大型房企利潤率對比? 圖表數據來源|企業公告、中國房地產決策咨詢系統(CRIC)
還值得注意的是,長實地產投資物業稅後淨額為49.3億港元。主要由中區優質寫字樓物業價值上升所致。相反,我國內地的寫字樓、商業物業回報情況則普遍不是很理想。
即便是SOHO中國這樣運營寫字樓最厲害的,和長實地產比也顯得有些不濟。逼得潘石屹、張欣夫婦賣賣賣:
6月26日,SOHO中國發布消息,將以35.73億元整售上海虹口SOHO。而更早之前的2016年7月底,該公司將位於上海的SOHO世紀廣場,32.97億元出售給國華人壽保險。
7月4日,SOHO中國再次宣布,准備出售北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個項目。而這,距SOHO中國出售上海虹口項目僅拾天不到。
算上2014年賣出的SOHO靜安、海倫項目、凌空SOHO股權,2015年出售的外灘項目。這3年,SOHO中國已經套現高達200多億元。
如果加上北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個待售項目,據說這兩個項目怎麼也可以賣100億元。那麼,SOHO中國總計套現起碼也是300多億元。
比誰賣出內地資產,SOHO中國不比萬達、長實差。
時間的力量,等待利潤倍增的杠杆游戲
對了,長實地產這些1000來萬方的土地儲備,基本都是2005年前購置的。可以想見,那個時候的成本之低。
在2016年10月27日《李嘉誠的上海世紀匯廣場是如何賺翻的?》壹文中,杠杆游戲就曾計算過,留著自己經營該項目,再過15年長實也抵不過此次倒手所賺。
以上海世紀匯廣場為例,該項目總建築面積約36萬平方米,其中寫字樓建築面積13萬平方米,商場建築面積14萬平方米。商場底商租金會不錯,但也並不是所有樓層都能租很高;寫字樓租金價格算300元/平米/月應該差不多;還有9萬方是停車場等,租金價格整體也不會很高。所以,我們拉通粗略算,按照總建築面積每平米租金300元/月,這個價格不算太差。
這樣算起來,36萬方*300元/月*12個月=12.96億元/年。事實上,我國很少有壹個商業綜合體年租金收入可以達到10億元以上。即便如此,要收入200億元,也要15年出頭。而這塊地是商服用地,拿地都已經12年了,再加個15年,等於27年,等正兒八經賺錢時,土地使用年限都快到了。?
圖5.上海世紀匯廣場效果圖 圖片來源|網絡
這還要除去每年的各種成本,也就是說,李嘉誠先生如果自己留著這個項目,基本不可能在15年左右,獲得這次未經審核的得益62.2億港元(約人民幣54.3億元)。辛辛苦苦自己再搞15年也未必能搞到這麼多利潤,壹下子倒手就賺這麼多,值!
所以,李超人賣出的,從來都是附著在商業物業上的時間溢價。而可以帶來時間溢價的土地儲備,杠杆游戲並沒有看到他低價拋售。
這10來年,我國房價漲了多少?對於李老板來說,賺錢就是啥都不需要幹,等待就是暴利。不要介意這個詞語,事實基本就是如此。
厲害之處在於,李老板的嗅覺和閱歷,他知道壹個持續開放的全球第壹大人口國,從落後到中等發達會經歷什麼。所以,他潛伏了很久,拿了太多中心城市的好地。
根本上,他曾經看好的是中國的改革開放!而今壹些賣出,則是避免不確定性,擔心歷史反復。
換句話說,即便我國房價跌去壹半,1000多萬方的土地儲備,按照今天的地價值多少錢,大家心裡都是明白的。這都是錢,千億級的潛在資產。- 新聞來源於其它媒體,內容不代表本站立場!
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