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日期: 2017-11-22 | 来源: 金融界 | 有0人参与评论 | 专栏: 买房卖房 | 字体: 小 中 大
根据本号对中心城市房价走势的一贯看法，未来具有显着人口增量的中心城市房价会继续小幅上涨。因此，对无需加杠杆的长线炒房客来说，现在是入手的最好时机。
账禁不起细算，今天本号对调控前后刚需客和炒房客购房成本进行梳理，发现了一个惊人真相：刚需客买房成本增加，炒房客反而减少了！
近日，国家统计局公布了70个大中城市10月份房价指数。从数据能够看出，历经整整一年的调控，热点城市房价几乎已回归平稳，尤其是深圳。
深圳从调控伊始，房价就率先下降领跌全国，截止到现在新房已经连跌13个月。
根据深圳中原地产数据可知，深圳新房均价从2016年10月的55611元/平米下跌至如今的54288元/平米。
每平米共下跌了1323元。房价均价和总价都下跌了，按理说购房成本应该大家应该欢呼才对，虽然没有下跌幅度完全没有达到刚需客的预期，总归是比之前便宜了，聊胜于无。
事实并非如此，因为经过一番计算本号发现一个惊人真相：尽管房价下跌了，首套房购房成本反而增加了一大笔。越调控，购房压力越大。
下面我就以2017年10月新房和2016年10月新房价格来演算一下，看看在深圳购买一套90平米户型的首套房，是否真的便宜了。
从上面表格可以清楚地看到，尽管房价下跌了，90平米户型总价下跌了10.6万元，便宜的只是几万首付。首套房利率普遍上浮，导致贷款成本显着增加。购房成本不仅没有便宜，还增加了。
90平米户型总价下降了10.6万，现在购房成本却增加了近100万。购房难度比之前大得多，这还没算上时间成本，贷款流程等。
当然，你可以说这对炒房客有一定的打击作用，但更多伤害是给了刚需客。
导致这种现象的根本原因，是房价下跌幅度不够。假若下跌一半从5万跌至2万5，即使首套房利率上浮20%，总成本也会便宜一大笔。
通过这番演算可以得出一个结论：对于首套房利率上浮的热点城市来说，现在并不是刚需客买房的最佳时间。
你可能会说，并不是所有银行都上浮20%，大多数只上浮了10%~15%。
就以普遍上浮10%计算，现在购房贷款还款总额也需要690.6万元，比一年前要多出58.3万，总成本要比之前多54.8万元。
不是刚需购房的最佳时间，是不是炒房的最好时机呢？
同样以深圳2017年10月新房和2016年10月新房价格来演算，看看一年的时间，炒房也即第二套房的成本是如何变化的。
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