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来源: 加西网 | 有0人参与评论 | 专栏: 麦当劳地产 | 字体: 小 中 大
在卑诗省，共管物业 (如公寓和城市屋) 都设有物业公司(Strata Corporation)，物业公司下设有管理委员会 (或称业主委员会，Strata Council) 来处理这个物业公司的业务，管理委员会的成员由业主担任，经由选举产生。
物业公司的责任包括聘请物业管理公司 (Management Company)、购买大楼保险、确保大楼水电供应和公共区域保养和维修等等。一般来说，管理委员会会委托物业管理公司来管理该物业的日常事宜，除上述业务外，还包括，组织开会细节、安排住户搬入或搬出，以及管理财政等等。
除了日常保养维修及行政工作之外，在屋主卖房的时候，管理公司也将协助提供相关资讯给买家。因此，聘用一间合格且专业的物业管理公司非常重要。
若是屋主与物业公司、管理委员会和管理公司产生纠纷，该如何处理呢？
这里举一个例子：假设许先生是温哥华一栋公寓大楼的其中一位屋主，他聘请了地产经纪将公寓单位挂牌。有几位买家提交了买卖同意书 (offer)，他接受了其中一位的开价与条件。
如同大部分的公寓和城市屋买卖交易条件，买家要求许先生在一个约定的日期之前提供该物业的会议记录、财政纪录、折旧报告和Form B (此文件提供有关许先生的单位相关资料，例如：车位和储藏室号码，以及是否有拖欠管理费用等)；而这些资料都必需由该物业的管理公司提供。
但是，该管理公司无法提供完整的资料，导致许先生无法完成买卖同意书里的条件，因此交易取消。
该栋大楼也发生几例由于卖方无法顺利从管理公司取得相关文件，交由买方审阅，导致出售单位变得困难，并且影响了该栋大楼所有单位在市场上的价值。
其实，上述的情况是可以避免的。该栋大楼的屋主们应该要：
• 密切关注管理委员会及管理公司的作为。
• 维修和保养不要只求省钱，对该维修或保养的地方视而不见，或是只求低价，而不注意品质；要将维修和保养大楼当作投资，而不是花费。
• 聘请声誉卓著且专业的物业管理公司；其管理服务费或许比其他公司高，但一分钱一分货，好的管理公司可以帮屋主避免许多烦恼。
• 保存充足的应急储备金 (Contingency Reserve Fund，又称CRF)；这笔金额通常于年度预算中编列，用以支付未曾编列，但又需即时处理的未预期费用。
• 确认管理公司将所有相关纪录文件保持完整。
• 除非现有的管理公司不称职，否则应避免频繁地更换管理公司。
在许先生的例子中，由于管理委员会频繁地更换管理公司，因此许多重要的资讯 (例如，停车位和储物柜分配资料) 丢失或不一致。
由于停车位和储物柜不属于屋主永久所有权的一部份，也没有在田土听登记，所以只需要一纸简单的合同就可更改所有权。当管理委员会或管理公司的纪录无法提供或证明这些变动，就会造成现任屋主及潜在买家的困扰，从而影响到该共管物业的适销性。
许先生可以怎么做呢？以下建议提供参考：
若管理情况没有改善，许先生遭遇到的情况未来也会发生在要卖房的其他屋主身上。因此，许先生需要确保与大楼内所有或至少大部分的屋主合作，然后集体聘请一位具有相关专业知识与经验的律师。
律师可能会选择二种方式：一是到法院起诉物业公司和管理委员会，以迫使他们提供屋主所需的文件，或者用以确保未来该栋大楼能以所有屋主利益为前提来被妥善管理。另外一种方式是请求强制仲裁。
无论哪一种方式，许先生和一起合作提起诉讼的屋主将不需要负责物业公司及管理委员会的法律费用。但是，没有参与一起提起诉讼的屋主则需负担此费用。
法律或许能为许先生等屋主提供补救措施，但若是屋主们能够早些监督物业公司、管理委员会和管理公司，并且确认他们是以合格且专业的方式来管理大楼，那么将可避免这些困扰。
以上资讯仅提供参考。每个个案实际情况不同，若有疑问，请咨询相关专业人士。
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