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日期: 2018-06-20 | 来源: 老蛮数据透析站 | 有15人参与评论 | 字体: 小 中 大
本文将会讲述一个很有趣的问题：如何计算一个城市理论上的房价上限。我这里的将要使用的最关键的数据，是城镇居民的“收支盈余”数据，也就是城镇居民可支配收入扣除消费性支出之后的盈余。收支盈余，是城镇居民在维持生存的必须消费之外，可以拿来进行奢侈型消费和购房的收入部分。我将要假设的极限情况是：城镇居民将其收支盈余，100%均用于支付当年度的按揭款，不要有其它任何奢侈型消费了。
注意，这里隐藏着另一个极限前提：首付部分必须100%依靠啃老，也就是调用六个钱包。购房者不需要依靠自己的收入承担首付，只需要承担按揭责任就行。当然了，这种极限情况在当今社会其实已经是普遍性的社会现象，各位都已经见怪不怪，因此也应该可以很容易的接受我的这种丧心病狂的极限设定。
根据上面的原理，我们来实测一下厦门理论上的房价上限。根据2017年厦门统计公报，其城镇居民人均可支配收入50019元，消费支出32009元，收支盈余18010元。这里再极端一点。根据28定律，20%的富裕群体（也就是地产市场的目标客户群）占了80%的收入，但是富人的消费支出与普通人的差别其实并不大。这样算起来，富裕人群的收支盈余为：50019×4-32009=16.81万元。按揭款一般都是以家庭为单位支付的，我大中国东部城市的家庭平均人口数约为3.2人。假设家庭中有一名高收入人士，剩下2.2人为普通收入人士，这比较符合现实情况。毕竟家庭成员强强联合的情况还是比较少见的。
这样算起来，富裕家庭的收支盈余为：16.81万元+18010元×2.2=20.77万。这就是厦门的富裕家庭，理论上的最高年度按揭款支付能力，月均可还贷1.73万元。
这就是极限了。一旦超过这个极限，厦门市民将会被盘剥得干干净净，现金流都会断裂掉，只能节衣缩食来承担按揭款，并将因此造成厦门消费市场的剧烈萎缩。
而且，这里必须注意的是：即便是来厦门炒楼的群体是外地客户，上面的计算同样生效。因为厦门的常住居民，乃是厦门楼市的最终接盘侠。下面，就去网上随便找个房贷计算器，来算一下，如果每月按揭款1.73万，可以承受的房价水平是多少。
（右下角的广告部位我随便用了个常用聊天表情来遮盖了一下，下同）
注意上图中的前提条件，100平米的新房，3成首付，贷款时限25年，贷款利率仅上浮10%，在今时今日这算是比较优厚的条件了。根据这样的反算，即便厦门的富裕家庭丧心病狂的啃老，并将全部收支盈余都拿去支付按揭款，其可以承受的房价上限，也只有约41000块。这就是厦门住宅均价在去年底达到5.5万的历史高位后，便转身下跌的原因。到现在跌到均价5万，还是远远不够的，还要继续跌。即便是跌到4万，也依然只是达到了理论上的极限值，在这种位置上也是不可以长久的，还得继续跌。（在这里推荐扩展阅读本公号的厦门经济篇：撑不住房价的厦门——前四月厦门经济综述）
当然了，这种极限的算法意义并不大。我的建议是：在我国现阶段，最适宜的房价水平，是居民将其收支盈余的66%用于支付按揭款。如此，也还能剩下三分之一的闲余资金，不至于将市民的棺材本都压榨干净。还是以厦门为蓝本。20.77万的富裕家庭收支盈余×66%=13.7万，则比较合适的月供额为1.14万。由此反算厦门最适宜的房价水平。
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