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_NEWSDATE: 2019-06-26 | News by: 烯财经 | 有0人参与评论 | 专栏: 北京 | _FONTSIZE: _FONT_SMALL _FONT_MEDIUM _FONT_LARGE
2001年，冯小刚给国人过了个不一样的春节。
在惯有的阖家欢乐之外，人们看到了不一样的冯导。
用他自己的话来说，“让观众在一乐之后，去思考些什么。”
他做到了。
2001年的《大腕》大获好评，时至今日它依然是豆瓣7.8分的高评影片。不少人评论这是冯小刚在去王朔、刘震云之后的一次蜕变，是冯导最具思想性的一部影片。
回看故事，影片借葛优之口反讽了现实中“投资讲排场、产品靠广告、互联网点击率能造富”等种种光怪陆离的社会现象。
其是李成儒结尾那段关于房地产“不求最贵但求最好”的经典对白更是成了神来之笔，好多人也因此记住了《大腕》这个片子。
然而极具讽刺意味的是经典对白却真切地预言了此后10余年的中国房市。只是当年李成儒口中4000美金/平米起，就能雇得起戴假发英国管家的豪宅早已成历史，如今在北京五环连筒子楼都难寻了。面粉比面包贵
这背后正是一直让无数国人痛心疾首的房价！
一年又一年房价上涨的速度永远赶超国人收入上涨的速度。有数据统计，2001年国内人均收入是716，平均房价为874，而2014年，全国平均房价达到6595，人均收入3831，房价和收入之间相差快2倍了，但相较13年前，房价翻了不止7倍。
再看看股市，1990年12月上证指数95.79，期间经历93年，01年，07年，11年，15年五次大牛市，最终到现在的2999点，08年大牛市更是达到了6100多点。
看到这鲜明的数据变化，不少人大骂“老子辛辛苦苦赚的钱到头来都tm填补了那帮投机分子，万恶的金融......”
别急，消消气，理性！理性！因为这样的泡沫还会持续，而且可能更猛烈。（除了气，你需要明白为什么）。
今年4月，据中指研究院消息，2019北京首宗取消最高限价的地楼面价：56393元/平米起拍。具体位于北京市朝阳区孙家河，距望京商务区近，有交通和国际教育资源优势，被规划为纯别墅住宅区。
看到这个消息你是不是很震惊？这价格几乎高过同期周边房价。。。
but要提醒您的是，这一平56393元的地价还仅仅只是起拍价，最终竞拍下的价格比这个还高...
阔怕。。。
地价比楼盘价都高！面粉比面包还贵！听起来好似是要开发商的财路啊。
呵呵呵.....你想多了。
咱们来算一笔账。
按照行业标准，普通住宅楼的成本，不包括地价在内，其成本基本在800-1200元/平米之间。当然，每个开发商的盖楼成本会各有差异，但他们的标准只会比这个低也不会比这个高。有知情人士透漏，在中国90%的地方，包括地价在内，成本也就一平一千左右。
现在我们以刚才提到的孙河乡56393.49元/平的住宅地价来计算下。为了方便，我们简化以5.6万/平的地价算。
倘若规划60%的土地用来盖楼，40%绿化及其他，土地就是5.6/0.6=9.3万/平。这样一块儿地，开发商通常会规划了多少层呢？30层。于是土地价格就变成了9.3万/30=3100/平。
如此推演，这个顶级豪宅的成本也就3100元/平。
“ 任你地价有多高，我自有办法来持平。”
鸡贼的开发商总有一百种方法让它回归到正常成本价。不仅如此，更绝的是，他们还能将计就计利用高地价卖出更多房。一个绝招就是“地慌论”。来我们一起回看下这波儿牛逼操作。
先是媒体放消息，不断散播“政府无地可卖，地会越来越贵”的消息，让民间日渐形成无房可买的群体性恐慌；于是二手房市场囤积的大量房源开始逐渐被消化，市面上出现“供不应求”的假象，从而带动一手房市场行情。最终高地价、高房价反而刺激了市场需求，实现了高利润。
本质上讲，开放商并不care高地价，因为他无伤，但“高地价”却会让整个房地产市场进入畸形发展中，最终普通百胜受苦。为什么高地价让房地产泡沫更严重
市场向来是逐利的，这样高地价带来的高利润必然引来不少利益追随者，于是一大波儿缺乏房地产运营经验的企业或个人，会大举进行房地产市场，竞相拍地，不断哄抬地价，而他们的目的也很简单粗暴：干一票大的！这最终将导致“更高地价-更高房价”的恶性循环持续滚动，房地产市场泡沫化越来越严重。
这正是2017年前后我们看到的房地产市场状况，在维稳至上的政策导向下，2017年“房子不是用来炒的，是用来住的”的政令应声而下，于是在一大波儿收紧政策接踵而至，首当其冲的就是银行加息，放贷收紧。
这让一直按照“拿地-借钱-盖楼-收钱-还钱”套路出牌的开放商开始捉急，钱是个问题啊。
怎么办？银行不行了，还有两条路：股市和政府。
先说股市这条路。当开发商很难从银行手里借到钱时，最实际的选择就是从股市入手。
譬如：对于有楼盘，能拿下高价地皮的中型开发商一方面可以通过多种方式让自己上市来缓解资金压力，另一方面也可将现有资产打包交给专业的资产证券化公司处理，以盘活现有资产流动性，这也给一些不良开发商了作恶之机。
最典型的就是把一些烂尾楼项目成成美化包装成优质资产交给一个专业券商或银行理财子公司做信用背书推向二级市场，后续的故事大家都可以自行脑补了。
回过头来我们再看政府这条路。作为拉动GDP的主力军，房地产开发商和政府一定意义是利益共同体，先不论贪污受贿个人层面的事儿，为了地方政绩、财政税收，大概率情况下，地方政府还是会绕着弯儿地让开发商拿到投资。
这样的现实，使得开发商持续有动力盖楼，于是楼越盖越多，地方债越来越高，银行坏账越来越多，通货膨胀越来越严重，最后导致房价越来越高。一旦政府这支有形的手再无力调控市场，房地产泡沫也会破灭，我们陷入日本90年代的房地产泡沫危机也不是没可能。
当年日本人也坚信：土地是稀缺的，土地永远不会贬值；东京的房价永远不可能下跌。于是无节制扩大信贷规模，最后夸张到东京银座一处房产就能买下整个美国，膨胀程度令人瞠目。大难来临前，如何安全靠岸？
当然我们不希望这样的悲剧重演，而为了对抗这种泡沫风险，普通人又该作些什么呢？这里说一下专业人士建议：
如果你是辛苦打拼买房一族，那么买保险就是必要的。贷款买房，财务抗风险的能力很低，万一家庭收入发生问题，还贷就会成为问题。所以家庭的当务之急是建立充足的保障，用保险来规避还贷风险，一般寿险保额与贷款金额相同。同时，意外险等险种也是非常必要的。
如果你是投房客，那么做对冲资产配置和分散投资也是必要的抗风险手段。比如为了对冲房产投资风险，可以在经济低迷时做黄金配置，也可以通过期货做对冲；尤其对专业的房产投资者，在进行投资布局时，即可考虑分散投资策略，比如在不同区域购房，在住宅、旅游、养老地产和大型商业开发项目做分散投资。这一点也正是近几年房地产进入下半场后，市场上联合办公空间投资热的缘由。
如果还是混在温饱线的布艺小白，除了按部就班搬砖外，还是多学点儿投资技巧，让资产跑赢通胀，保证日后买个房不至于变相注水太多。
当然，能够做到以上几个方面的分散配置实属不易，应当做些功课。不过在房地产非理性的背景下，不明真相的群众基本上都处于狂热的阶段，比较难理性应对。不过在当下市场泡沫严重的情况下，我们还是劝炒房的投资客尽量不要扰乱这个市场，过犹不及。- 新闻来源于其它媒体，内容不代表本站立场！
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