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日期: 2020-02-14 | 来源: Selina Xia | 专栏: 地产观点 | 字体: 小 中 大
窗外，大雪正在融化。温哥华房地产市场的寒冬是否也即将结束？很多朋友问夏夏，2020年，是否可以抄底了？现在的市场复苏迹象，是触底反弹的标志，还是市场的回光返照？提取董事局数据，分析思考，夏夏认为2020年的房地产市场，很有可能出现下面三个现象：
房产成交量可能上升 众所周知，温哥华房地产市场在2017年出现高潮期之后，于2018年出现萧条，成交量严重萎缩。
表一：大温哥华2018年与2017年独立屋、联排、公寓成交量对比表
独立屋
联排房
公寓
2017年
11518
6282
18193
2018年
7542
4306
12771
2018年变化幅度
-34.52%
-31.45%
-29.80%
如表一所示，大温房地产交易量2018年出现大幅度的萎缩，与2017年相比，独立屋、联排、公寓三种主要房型的销售量的下跌幅度，前两者超过30%，后者也接近30%，行情极为惨淡。夏夏的一位老资格西人同事甚至哀叹：房地产行情之低迷，20年未见。
在2019年，大温房市迎来转机，成交量开始趋于稳定。
表二：大温哥华2019年与2018年独立屋、联排、公寓成交量对比表
独立屋
联排房
公寓
2018年
7542
4306
12771
2019年
8215
4629
12447
2019年变化幅度
8.92%
7.50%
-2.54%
如表二所示，与2018年相比，大温2019年独立屋、联排、公寓三种主要房型的销售量，前两者均出现正增长，后者只出现了小幅度下跌，交易量已经趋于稳定。
展望2020年，大温房地产交易有望在成交量上出现两位数所有的增长，刚需买家应考虑是否在年初的时候入市交易。
市场价格有望回升 2016 年8 月2 日，一个大温房地产交易史上一个里程碑式的日子，这一天大温推出了15%的海外买家税。从那时起至今，大温独立屋价格的走势如图四所示。
图一：温哥华2016年8月—2019年12月独立屋基准房价走势
从图中可以看出，海外买家税对房价的运行趋势并没有重大长期影响，充其量只是推迟了房价顶点的到来。在随后的2017年9月，大温哥华独立屋价格才见到了本轮牛市的最高点$1,617,300。此后，独立屋价格开始缓缓回落。从2018年7月开始，独立屋均价开始加速回落，连续下跌。2018年底，华为孟晚舟事件更是让大温房产熊市雪上加霜。在传统销售旺季的2019年5月，大温独立屋均价也没有太大起色。但是，从2019年9月开始，大温房市出现转机，价格连续攀升4个月，在传统销售淡季的冬天，于房价上出现了年底翘尾效应。如果将大温2019年12月与2018年12月的房产销售数据进行对比，这种走强则显得尤为明显。
表三：温哥华2018年12月和2019年12月房地产市场销售情况对比如表三所示，在2019年12月，大温哥华独立屋、联排和公寓的销售量几乎都是去年同期的2倍。鉴于2019年底房价的上涨有成交量的支持，2020年价格继续上涨的可能性较大。
季节波动仍将持续 季节波动指房产销售量随着一年四季的转换也会出现对应的变化。通常，温哥华的房地产销售有两个阶段性高点，春季和秋季；同样也有两个阶段性低点，夏季和冬季。
春季高点比较好理解，这是一年开始的时候，充满希望的时刻，很多房产的买家和卖家往往都希望在这个时刻交易，很容易就产生高交易量。到了夏季，孩子们的假期，在假日氛围下，人们也会变得慵懒，因此，交易量往往不高。随之而来的秋季，收获的季节，在经过夏日的休闲后，很多人都会回到正常的工作、学习和生活状态，有些在春季没有买到合适房产的买家会选择在这个时候进行交易，所以容易形成年内的房产交易量次高点。冬季，阴雨天气下，很多人不爱出门。同时，冬天也是年终回收资金的时候，因此，交易不太活跃，容易形成房产交易的低潮期。
图二：温哥华2019年独立屋月销售量图如图二所示，2019年温哥华的独立屋销量从1月开始持续上升，于5月到达阶段性高点，随后回落；然后又再次攀升，在2019年10月的时候到达又一阶段性高点。不过今年出现了一个特殊情况：通常，7月份被认为是房产交易的低谷期，但是2019年的7月却出现了一次房产交易的小高点，其中的原因在于：温哥华在经历了2018年的房产低潮期之后，房价与2017年的高点相比，显得较为诱人，于传统意义上淡季的7月出现了一个小高潮。
温哥华房产交易的两低两高现象，在2018年和2017年尤为明显。
▲图三：2018年独立屋月销售量图
▼图四：2017年独立屋月销售量图
如图三和图四所示，2018年、2017年的五月和十月，温哥华的房地产交易量，都出现了阶段性高点，而在年中和年尾都出现了交易量的阶段性低点。综上所述，温哥华的房地产交易在2020年仍会出现季节性波动，有望在今年5月和10月左右，出现成交量高点。对于卖家来说，建议在五月之前上市，如果没有成功售出，则可以考虑在十月之前进行策略性降价，否则有较大可能需要在来年即2021年才能卖出自己的房子。对于买家来说，2020年进行房产交易时，应考虑避开5月和10月这样的销售旺季，尽量选择低谷期进行房产交易，这样容易获得较好的谈判价格。
BC省房地产局乐观地认为大温哥华地区房价将在2020年出现量价齐升BC省房地产局（BCREA）对2020年的大温房地产价格做出了积极预测，如表四和表五所示。
表四：BC省房地产局2020年销量预测表
表五：BC省房地产局2020年房价预测表
以上数据来源：BCREA 2019 Fourth Quarter Housing Forecast: BC Homes Sales Carry Momentum into 2020，www.bcrea.bc.ca
上列表格给出的是大温哥华房地产管理局和菲沙河谷（包括三角洲、素里等地区）房地产管理局的2020年房价和销量数据。从中可以看出，BCREA预测：除了菲沙河谷的公寓之外，大温的独立屋、联排、公寓和菲沙河谷的独立屋、联排在2020年均会出现2位数的增长。而在价格方面，BCREA预测大温和菲沙河谷的所有类型房源，都会出现正增长。
夏夏也和BCREA的看法类似，即对2020年温哥华房地产市场持乐观态度。理清数据，理性决策。希望夏夏的这篇文章能够给您在2020年的温哥华房产交易上带来一些启发。
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