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_NEWSDATE: 2020-10-15 | News by: 澳洲万邦金融 | 有0人参与评论 | _FONTSIZE: _FONT_SMALL _FONT_MEDIUM _FONT_LARGE
2003年与初恋女友分手后的欧成效，因为对楼市的执迷，坚持要拿家里所有资金投入楼书，为此没少和作为国企领导的父亲吵架，因为父亲更青睐股票。此时的欧成效已经习惯于带着安全帽穿梭在各大未竣工的楼盘之间，坐着工地的电梯去看灌浆盖房子。
2004年他在天涯发帖公开看好中国楼市长期走势，他认为人民币面临巨大的贬值压力。人民币对外，遇到升值压力。对内，遇到贬值压力。货币的增量将会引发房价暴涨，底下骂声一片。
2009年随着电视剧《蜗居》的上映，上海的房价不知不觉到了2万块一平。欧成效经常混迹于各大地产论坛和人辩论房价，主要就是在安家论坛。因为当时谢国忠，牛刀的缘故，大部分中国人是看空房价的，所以看多房产的人经常被人骂成狗。
最后一群看多房产的人为了抱团取暖，就在2012年10月份成立了水库论坛。欧成效后来开设了自己的公众号，随着中国房价的上涨，他的水库论坛公众号也跟着水涨船高，成为了房产类的第一大号。
比较有意思的是，对欧成效早期地产投资启蒙比较大的一本书竟然是一位澳洲华人在2004年写的地产投资书籍，当时是专门写给大陆人看的。
如今欧成效的文章反过来启蒙我这个华人。
我从欧神那里学到东西不止地产投资的概念，其实还有很多其它方面的反思，主要有5点。
1.地产其实就是以力破巧
欧神在2000年初就看好房产，这是他的远见之明，但中央政府在此期间曾多次调控房产市场，收紧银根。很多炒房客都是靠不断refinance来支撑自己的资金链，调控里很多人资金链一下就断了。
在中国看多房产的人很多，有先见之明也不少，只是很少有人像欧成效一样爱写文章，让自己出名而已，但是这些炒房客很多没有坚持下来。为什么呢？因为欧神的前妻是朱文倩，曾经万达的财务总监，有这个现金奶牛不断为他输血（房贷就是她在还），而自己老爸又是国企领导。
他鼓励每年2N（买两套房子）， 很多人很是纳闷如何做到，其实人家只是不提自己的背景罢了。房地产投资终究是一个重资本的投资行为，除了眼光，谁能笑到最后靠还是自身实力。
2.普通人买房应该寻求溢价而不是低估
欧神买房最推崇两个字-便宜。他很推崇去城乡结合部买老破大楼的大户型房子，如上海的康城一楼带地下室，北京天通苑200多平的户型。理由有几个，一个是容易砍价，因为这种大户型本身地段就不好，大户型的话总价还高，所以很多人别说买，连看都不愿意看这种房子。所以康城每平米单价3万，买这种房子可能每平单价只要2万，满足欧成效所谓的7折笋盘，这样他拿到银行去可以马上抵押套现出一大笔钱出来继续投资。
这种方法后来被证实不太适合投资，因为银行毕竟不是你家开的，市场也不会好到你能一直把房子反复抵押套现，一旦你必须要把房子卖掉，你会发现市场完全无流动性，自己要卖可能也要7折笋卖出去，甚至更低。我在微信里看到有人说自己就是信了这一套，后来需要卖的时候卖了全楼最低价。
这点水库早期元老LiyangBB就认为，买房就要买美女房，户型完美，在楼层中高区，在小区白菜心位置。因为国内楼龄影响贷款，他的房子都是4-5年一转手，他的名言就是，甭管啥理念，把房子自己拿到市场卖一下，你就全明白了。好房子才有流动性，尤其在中国。
房子毕竟是要住人，纯当金融产品去融资还是行不通的，因为市场不是任何时间站在你这边的。
3. 人有钱是会变的，没人例外。
欧成效在享有巨大声誉的时候，收入和身价也暴增，他开设了知识星球，每个成员收取5000元的会员费，加入的人有3000多，可想这是一门多大的生意。
在有了巨大的现金流后欧成效不再忍耐自己前妻，他们之前本有隔阂，但是因为朱文倩一直在偿还贷款，所以这种关系还在一直维持。
2018年1月他召集水库粉丝到北京的私人会所给他庆生，他上来发表讲话，第一句话就是“文倩我们离婚吧"，然后就把话筒递给他妻子。他原本想在众目睽睽下羞辱自己的妻子，但他妻子也是高情商，头都不回，转身离去。欧成效还在后面喊：“难道你不说点啥吗？”
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