上篇：纳奈莫2020年房地产市场总结
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来源: Selina Xia | 专栏: 夏国地产研究中心 | 字体: 小 中 大
夏夏的纳奈莫房地产年度报告已经陪伴大家走过了五个年头。在本篇年报中，夏夏将总结魔幻的2020，展望也许更魔幻的2021。
2020年，全球遭遇重大黑天鹅事件：新冠肺炎。受此影响，纳奈莫房地产市场的全年表现，与往年呈现出了重大的不同，多年不变的节奏被疫情打破。具体来说，2020年市场主要有三大特点：一波三折、低密领涨、库存趋紧。
1.1一波三折 2020年初，新冠肺炎逐步扩散至全球。受此影响，纳奈莫的房地产市场在供求水平上出现了一波三折的现象。
我们用房产售挂比来说明纳奈莫的供求水平问题。房产售挂比是当月售出房产数量和当月挂牌房产数量的比值。纳奈莫独立屋、联排房、公寓的10年月平均售挂比分别为60.04%，62.96%和58.23%。在纳奈莫，如果售挂比高于60%，则我们认为市场趋于活跃，反之，则认为市场趋于平淡。
图一：2020年1月—2020年12月纳奈莫独立屋、联排房、公寓售挂比
上图体现了2020年纳奈莫三大类房型全年的月售挂比变化情况。从图中可以看出，售挂比数值总体趋势是上行的，但中间却出现了一定的波折。年初，独立屋在2月份，联排房在2、3月份，公寓在1月份都达到了60%以上的售挂比水平，这预示着市场理应继续保持活跃。但由于疫情的扩大，市场趋势出现了调转。在3-5月，三种房型的售挂比整体来说低于60%。
低谷之后，随着疫情的缓解，纳奈莫各类房型的交易活跃程度均开始上升，售挂比逐步回到60%之上。但非常有意思的是：独立屋从6月份开始售挂比就回到了60%之上；联排要晚一个月，7月才回到60%之上；而公寓的售挂比虽然在5月出现了一次97.14%的激增，但随即再次回落，整体上又要晚一个月，到8月份才回到60%之上。这充分说明疫情之下人们对低密住宅的偏好。这也引出了下面的话题。
1.2低密领涨 2020年，纳奈莫独立屋均价达到$647,518，和2019年$589,946相比，实现了9.76%的增幅。而联排房均价$419,031，与上一年相比增幅6.41%；公寓均价$318,001 ，年增幅仅1.69%。虽然三种房型的均价都实现了不同程度的上涨，但数据表明低密度住宅更受青睐。
图二：2015年至2020年纳奈莫独立屋、联排房、公寓年均价格趋势图
从上图中还可看出，在过去的五年中，纳奈莫独立屋均价年年攀升，可谓增值稳定，这样的连续增长在加拿大是极为罕见的。加拿大多数城市房产价格有起有落，而在5年连涨后，纳奈莫的独立屋均价已经比2015年的$412,197 高出57.09%。同一时间内，大温独立屋涨幅仅为24.4%。2020年第四季度，纳奈莫独立屋均价达到$686,547，与去年同期的$598,187相比，上涨14.77%。这样的强劲涨势是否能够持续？通过下文分析2020年的库存水平，可以预测2021年开年的市场情况。
1.3 库存趋紧 库存量可以体现买卖双方的成交意愿。当卖家抛货而买家观望时，库存上升；相反的，当买家购买踊跃而卖家惜售时，库存则会下降。
图三：2020年1月—2020年12月纳奈莫独立屋存量图
如图三所示：纳奈莫独立屋的存量在2020年5月达到年内高点后，就开始逐步下降。2020年12月，纳奈莫独立屋存量甚至创出十年最低值。
表一：纳奈莫2010年1月至2020年12月独立屋月存量最低前10名
从表一可以看到：在2010年1月至2020年12月这十一年间，纳奈莫独立屋月存量最低的前10个月份中，不仅2020年12月创了10年新低，2020年的各个月份在前十名中更是出现了4次。从数值上来比较，2020年12月，纳奈莫独立屋存量仅为144栋，与2020年1月相比，下降了45.86%。这意味着在一年之内，纳奈莫独立屋市场存量几乎减半。此外，如图四和图五所示，纳奈莫的联排房和公寓存量，也出现了不同程度的下降。
图四：2020年1月—2020年12月纳奈莫联排房存量图
图五：2020年1月—2020年12月纳奈莫公寓存量图
下篇：2021年，纳奈莫房地产市场房价走势分析
2021年，纳奈莫乃至整个加拿大的房价会怎么走呢？
2020年9月，世界三大信用评级机构之一的穆迪投资者服务公司（Moody's Investors Service），发布了一个房产报告，宣称由于高失业率和疫情导致的收入下降，将使购房者无力购房，2021年加拿大的房价将下降。
穆迪投资表示，2021年加拿大独立屋的平均价格将下跌6.7%，公寓价格将下跌6.5%。穆迪投资并没有具体说明预测方法。该研究报告的作者阿比拉沙·辛格(Abhilasha Singh)表示，尽管刺激措施、抵押贷款延期和低利率保持了加拿大房地产市场的活跃，但下跌将不可避免。
来源：穆迪
随后，加拿大的一些银行却给出了相反的结论，加拿大皇家银行（RBC）和丰业银行（Bank of Nova Scotia）分别在2020年年度财政报告中预测，未来12个月的房价增长预计达0.6%和0.4%。
此外，加拿大房地产协会（CREA）预测全国在2021年MLS (R)的房屋销售量将达到583,600，比2020年增长7.2％。同时，CREA认为加拿大全国的平均房价将在2021年上涨约9％，达到62万加元以上。
大机构们的看法，往往就是如此矛盾！
就夏夏个人而言，我更赞同CREA的观点，毕竟CREA更懂加拿大的房地产市场！
在展望2021年纳奈莫房地产市场的时候，其实最需要关注的主线只有两条：第一，疫情是否出现反复；第二，全球金融大放水是否持续。如果这两点是肯定的，那么纳奈莫房价的继续上涨，不出意外会成为现实。为什么这么说呢？
疫情反复带来的现象 疫情有较大可能会反复，这一点很多防疫专家都已经说过了，夏夏不再赘述。
疫情反复带来的最直接结果就是宅生活变得盛行，更多人开始选择居家办公。例如：夏夏的一位朋友，她爱人在纳奈莫的一家科技公司上班，整整一层楼只有3个人上班，大多数的人都已经回家工作。
疫情之下，以居家办公为代表的宅生活大规模出现，使得人们对居家生活的品质有了更高的需求，这就造成低密城市与低密型房产更受买家青睐，而纳奈莫恰恰是一个低公寓覆盖率、以独立屋为主要房产类型的中小型城市，刚好符合疫情之下人们的购房选择。前文提到的纳奈莫独立屋创十年最低库存，恰好也说明了这个问题。
即使以后疫情完全消失，夏夏也认为人与人之间的距离会比疫情出现之前更远，以独立屋为代表的中低密度住宅需求会比疫情出现之前更多，这将为纳奈莫这样中小型城市的房地产市场带来长久发展的基础。
全球金融大放水 2020年初，受新冠肺炎影响，从3月9日到18日的短短8个交易日内，美股发生4次熔断。而历史上美股熔断的次数也只有5次，第一次发生在遥远的23年前的1997年10月27日。而后来的四次，则全部发生在2020年的3月。遭遇熔断之殇的不只美股，一天之内还有巴西、加拿大、泰国等11国股市均发生惨烈“熔断”，最终倒逼包括英国、意大利和韩国在内的许多国家紧急推出不同程度的限制卖空政策。
为了应对严峻的经济形势。以美国为代表的各国政府先后出台了各种货币宽松政策。2020，全球最主要的八大经济体共新增了14万亿美元的货币。截止2020年底，全球主要的十二大经济体，货币总供应量已经高达近100万亿美元。相比2019年全球主要十二大经济体的货币总供应量，一年时间，增幅高达近20%。
疯狂的货币放水，迎来了夹带着疫情之泪的资产价格狂欢。美股在2020年出现惊天大翻转，道指在2020年创出了3万点以上的高位，甚至超过了新冠肺炎危机之前的水平。
全球放水，加拿大当然也不例外，加拿大央行于2020年3月4日和13日分别下调基准利率50基点，至0.75％。此后，加拿大央行又多次下调利率至0.25%。2020年10月28日，加拿大央行决定维持基准利率 0.25%，并计划维持低利率政策到 2023年。2020年11月30日东部时间4点，加拿大副总理兼财务部长方慧兰（Chrystia Freeland）公布了秋季经济报告，提出了联邦最新的财政提振措施，以应对当前的疫情困境，全力推动全国经济的恢复。与此同时，自由党政府宣布，将投入1000亿加元巨资来刺激经济，约占加拿大GDP的4.1%！短期经济刺激计划金额具体为700亿至1000亿加元，为期三年发放。
对于房地产市场来说，全球金融大放水带来的最直接后果就是：银行贷款利率下降，购房成本下降，投资客踊跃入场。纳奈莫房产投资往往可以实现5%甚至更高的毛租金回报率，这就给纳奈莫房产市场带来了大量的投资客。近期，夏夏的一位客户竞价一处要价56万加元的房产，最终成交价居然在66万，而且还是无条款成交，买家的疯狂可见一斑。
本次投资客的大规模入场，也让市场产生了一些新现象。以往有租客的房子，租客在看房时通常不太配合，容易使得房屋的观感较差，造成买家对房屋的评价下降，使带租客的房子较难售出。但是，由于纳奈莫房屋租金回报率较高，有租客的房子往往意味着正现金流的直接入账，省去了再次寻找租客的麻烦，因而此类房产近期颇受买家青睐。夏夏前面提到的那个价格疯狂的竞价交易，就是一处带租客的房子。
疫情带来的居家办公及低密自住需求，全球大放水带来的低购房成本和投资客，这使得纳奈莫的房地产市场在近期出现了大量买家。毕竟，预算60-100万加元之间、能选择独立屋、温暖地区、海景壮丽、学校教育水平优异、城市低密、交通便利、衣食住行各方面能满足大多数人的需求，在加拿大范围内只有纳奈莫才能实现。
由此可见，2021年纳奈莫房价上涨几乎会成为定局。
当然，任何时候，我们仍然要警惕类似于新冠疫情这样的黑天鹅存在。2021年，全球仍有可能出现各种黑天鹅：第一，中美关系继续恶化，引发中加经济联系脱钩；第二，美国严重内乱；第三，由于疫情严重变异失控，引发加拿大大规模破产潮。
只要上述的黑天鹅不出现，全球经济政治形势不发生重大变化，我们有理由相信纳奈莫房地产市场在2021年仍将稳步向前发展。
本文以上观点仅供参考。如果您有计划在纳奈莫投资置业，欢迎和BC省持证地产经纪夏欣怡联系，获得个性化建议。
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