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日期: 2021-01-30 | 來源: 今日頭條 | 有1人參與評論 | 字體: 小 中 大
2021年開年，上海針對樓市的調控層層加碼，持續升級，釋放了怎樣的信號？對中國樓市有何影響？
資深地產人，憑良心寫作，講人話，結善緣，有態度。
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（獨家內容，侵權摘抄必究，首發頭條號）
我是@熊貓貝貝小可愛，地產行業策略研究者，房產樓市觀察者，歡迎關注
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這是熊貓貝貝第427篇原創文章：
上海，能夠穩穩地坐在壹線城市的寶座上面幾拾年，壹定是有兩把刷子的。
不管周邊環繞的長叁角經濟新興城市表現得多麼活躍，也不管長叁角深圳GDP房價如何令人矚目，上海就是上海，壹線地位不可撼動，有腔調還是有腔調。
這不是吹捧上海如何好，看人是態度見人品，看城市，那絕對要看政治覺悟和分寸拿捏了。
僅僅在這壹點上，上海就足以讓北京以外的所有城市，喊上壹句老大哥。
為什麼開篇就要說上海？因為這篇文章的主角，文章的內容，就發生在上海。
在對待樓市和房價問題上面，不含糊，來真的，立場堅定，手段堅硬。
政策調控雷厲風行，金融收緊立竿見影，還不夠，連沉寂已久的房產稅，都拿出來了。
態度值得認可，行動值得點贊，在房地產經濟這件事上，堪稱覺悟到位。
這篇文章，就從中國樓市和調控的恩怨糾纏說起，結合上海在近期的樓市管控手段，深度解讀和分析，現象之後，對於中國後續樓市和房價的影響，還有釋放出來的信號。
選擇大於努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。
讀者通過文字選擇作者，作者也在通過文字選擇受眾。
如有幫助，歡迎關注，每天看點有深度的房產和樓市的內容，幫助您更好地認知財富，資產，還有中國房地產的那些事兒。
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壹、調控和樓市房價的愛恨情仇，少有人看懂
都2021年了，如果買房的群體還堅持認為政策調控是為了降房價，讓更多的人買得起房子，甚至能讓很多不具備買房經濟實力的人，也能買上房子，那這篇文章還是不要看了，出門右拐，慢走不送。
這樣的人不會少，對於這樣的群體永遠沒有辦法去說服和講道理，哪怕是房子白送給這樣的人，都要挑叁揀肆，嫌這嫌那。
當然，從國家高層的頂層設計來說，“居者有其屋”，“安居樂業”是必然的宏觀要求和大方向，實話實說，這個頂層設計的效果到今天來看，是真心實意的落實到位了。
今天的中國，沒有買不起房子的說法，只有資本逐利驅動下，在金融化和資產化屬性表現強烈的城市，買不起，買不到的說法。
誰家還沒個房子了？現在哪裡還有乞丐流浪漢的說法？房子不是不夠，而是金融化，資產化的房子，就只有這麼多，都集中在壹線，新壹線和高首位度的省會城市裡面。
再說壹次，小城市買房子就是消費，而在大城市買房子，不可避免的會帶有投資的特性，當然有可能你是真正的剛需，就是為了買來住的，但是和你在樓市競爭的對手，有沒有以投資為目的的？
所以，抱怨房價高，整天想著房價崩盤，可以讓自己挑挑揀揀買房子的人，是典型的沒有理解大城市房產金融化，資產化的事實。求而不得，何不生怨？
而把這種不切實際的夢想，寄托在調控上，那更是令人捧腹。
說到底，就是不懂調控，不懂經濟規則，不懂社會財富運行規律。
所以，談調控，就要把中國的調控邏輯搞明白。
1、市場經濟環境中，把國家看做壹個集團公司，那麼總公司就是首都，而幾百個城市就是分公司，基於土地價值釋放的房地產建設，是各個分公司創收盈利實現KPI的重要手段，只是這個KPI叫做GDP。
別說城市和城市之間了，就連人和人之間的競爭和攀比都永遠不會消失，那麼在業績指標的壓力之下，很多城市不得不加大對土地財政的依賴，土地財政要想得以實施，只有壹個辦法，那就是吸引有開發實力的資本前來拿地，而吸引資本，只有兩個字：利潤。
想要借助資本實現土地財政，最直接的辦法，就是房價上漲。
但是漲得太快肯定不行，因為壹旦和購買力脫節，就會產生社會矛盾，所以就需要調控，這個地方性的調控，就是壹種政治態度：滿足指標了，也不會冒進貪功。
基於土地財政的房地產，本質上就是對地方百姓的勞動價值進行預支，預支得太厲害了，那就不對了。
2、中國最早的房地產調控，其實是在1998年房改以前得到的經驗，就是海南省的樓市泡沫破裂，也因此給所有的地方政府樹立了負面教材，同時國家也打上了預防針，壹般來說，地方政府先於高層意見指導就自主調控，那是有覺悟，但是盈利慣性和土地財政依賴，往往都是被動實施的。
所以只要看調控主被動關系，就能看出調控，其實是壹種央地財政博弈。
3、國家的頂層設計考慮的是全盤，是大局，而地方更多的考慮是自己的經濟，問大家壹個問題，壹個城市的房價上漲，對於這個城市來說，是不是經濟利好？
當然是！房價上漲，刺激樓市，激活經濟，土地升值，土地暢銷，有什麼比買土地更高效率，更舒服的賺錢方式呢？
所以，地方的調控出台，很多時候是迫於政治表態的壹種表現，要麼雷聲大雨點小，要麼故意留有漏洞，要麼幹脆形式主義。
別的不說，就像2020年深圳東莞房價暴漲，當地政府會不知道？別開玩笑了，恐怕比市場還靈敏，能在這些地方進入公務體制的，哪壹個不是人中龍鳳？
但是國家的站位更高，這點小心思小手段完全瞞不住的，只是看態度。
很多城市的調控，都是很雞賊的，要麼是漲到位了才出台，要麼是形式大於效果，要麼，就是迫於高層壓力的表態。這才是中國地方樓市調控的底層邏輯。
正在賺錢吃紅利的人，如果不是具有威懾力和絕對的等級壓制，壹般人的話誰聽得進去？
正在發財的人，是看不見風險的，所以國家的態度，非常重要。因為國家是看大局，防風險，控節奏的。
誰也不會和自己的收入過不去，看懂這句話，就能看懂地方調控。
4、比較特殊的城市，比如長沙，樓市政策嚴控，房價控制理想，其實並不是什麼政治覺悟高尚，而有其自身特殊的原因和歷史遺留問題，這個不展開說，說長沙調控的好，基本不懂長沙的房地產邏輯，只是因為這個表現正好契合了國家最近幾年對房地產的態度和規劃，所以才被拿出來當做典型宣傳和贊揚。
2017年以前，長沙在全國，特別是房地產和樓市領域，完全沒有存在感。
簡單總結壹下，從政策到房價，從調控到行動，能看到的，是壹個地方政府對待本地房價和樓市的真正態度，連發布調控的主體都不願意房價下降，成交下滑，還指望著調控能滿足自己買房需求的人，真的該醒醒了。
這就是中國地方城市樓市調控的底層邏輯。
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贰、上海最新調控措施+房產稅實施解讀
上海這壹次，在樓市調控，房價管理上做出的表態和行動，就非常有腔調。
結合上面調控的底層邏輯，絕對是立場鮮明，不貪也不耍滑頭，用上海話來說，那就是“拎得清”！
其實上海的樓市異動，房價暴漲的過程，是從2020年下半年的9月份以後，才正式啟動的。
中國除了北京政治中心對房價的控制和管理效果起到了示范帶頭作用以外，只有上海是長期跟隨並且持續堅持的，叁年時間，從2017年“房住不炒”提出到2020年，壹線城市裡面，只有北京和上海的房價，是處於橫盤甚至是陰跌狀態的，嚴重的打壓了資本投機的行為，甚至對於市場預期的消滅效果，都非常明顯。
但是2020年下半年，特別是國慶節以後，綜合多方面的復雜原因，上海的房價就開始蓄勢待發了。到了12月，上海已經出現新盤開盤日光，贰手房跳價，各種炒房手段和資本入場又重現江湖，上海的樓市，都不能說暗流湧動，簡直是沸騰在即。
同樣的情況在2020年疫情後，比上海更早出現過的城市，還有東莞，深圳和杭州，結果大家也知道了，這些城市的房價壹飛沖天，漲勢凶猛，直到官媒點名，高層表態，才出台了調控，但是即使調控令下，截止2021年1月，這些城市的房價依然壹路狂奔。
說句大家不愛聽的話，這些城市的房價依然在漲，房產交易絲毫沒有降溫的味道。
不信來深圳看看，或者去東莞體驗壹下，多說無益。
但是上海就不壹樣了。房價行情才啟動3個月，就在所有人都以為上海要重現深圳暴漲表現的關頭，2021年剛剛開年，還沒有等到高層表態（這壹點很關鍵），沒有等到輿論發酵，甚至是市場還沒有完全反應過來，調控就出手了，而且是收緊性出手，說真的，來真的。
1月21日,上海樓市調控新政“滬拾條”打響新年調控第壹槍。隨後“法拍房納入限購”打上政策補丁,
條條致命，統統嚴查，別的不說，壹個打擊假離婚，壹個增值稅2改5,。
讓投機取巧的群體知道，自己面對的到底是什麼，鑽空子，也得別人給你留空子不是？
當真以為小聰明可以耍滑頭？在絕對實力面前，壹切手段都是花活。
然而這事兒還沒有完，第贰錘又打了下來：
控制按揭總量，降低炒房預期，上海又迎來了壹撥政策加碼。
1月29日晚間，上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進壹步加強個人住房信貸管理工作的通知》（以下簡稱《通知》），就持續做好個人住房信貸管理相關工作提出8條要求，包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等。
嘖嘖~這力度，這密度，這效率，啥也別說了，絕對的分寸感拾足，成年人都知道，隨大勢，看風向，先人壹步，緊跟主流，那都是頂級人才吧？
上海這次的調控表現，真絕了。
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這壹次通知公布了八大措施，為各位讀者朋友進行解讀：
原文抄錄如下：
壹、各商業銀行要嚴格貫徹落實國家關於房地產市場調控“因城施策”“壹城壹策”的工作要求，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，嚴格執行房地產貸款業務各項規制要求，嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。
贰、嚴格實施房地產貸款集中度管理。加強對房地產貸款占比、個人住房貸款占比的管理。房地產貸款集中度超出要求的相關法人銀行，應針對性地強化過渡期業務調整。
叁、嚴格審核首付款資金來源和償債能力。按照“了解你的客戶原則”，完善調查、審查手段。強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。審慎評估借款人還款意願、還款能力，嚴格控制借款人住房貸款的月房貸支出與收入比、月所有債務支出與收入比，多渠道核實借款人真實收入水平，防止通過假流水、假證明等造假行為虛增償債能力。
肆、嚴格加強借款人資格審查和信用管理。要按照本市住房限購政策的要求，采取有效措施加強對借款人，尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查，防止借款人規避限購、限貸等行為給商業銀行房地產信貸風險管理帶來的影響。充分利用各類征信和信息共享平台查詢借款人信用信息，結合借款人信用狀況，嚴格審批個人住房貸款。要完善約束機制，加強個人住房貸款合同管理，在合同中增加相應的約束性條款，對各類不誠信行為予以約束，並充分提示借款人。對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，並作為失信行為信息報送本市公共信用信息服務平台。
伍、嚴格個人住房貸款發放管理。重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。
六、切實加強信貸資金用途管理。高度重視信貸資金用途管控，強化用途警示。禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域。防范借款人或受托支付對象通過非常規大額取現、中間人過渡資金等各類方式規避用途管理。完善信貸資金用途監測與攔截機制，擴大模型監測范圍，提升監測效果。對確認用途違規的行為，應及時采取實質性管控措施。
柒、嚴格房產中介機構業務合作管理。嚴格開展房產中介合作資質審核，實施業務合作准入和名單制管理，建立貸後質量監測及中介退出機制。對發現存在為購房者提供首付款支持、聯合“包裝公司”協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產中介，應立即終止合作，並將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。
八、全面開展風險排查。各商業銀行要根據通知要求，完善內控制度，強化對房地產市場和房地產金融風險的監測、分析和評估。對2020 年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，並於2021年2月28日前向上海銀保監局報送自查和整改報告。報告應包括組織開展情況、檢查內容、發現的主要問題和產生問題的原因等；整改方案應包括時間表、責任部門、責任人員、整改措施及目標等。發現違規問題的，應從機制上查找問題，並立即進行整改，對相關責任人嚴肅問責。借款人存在違反合同約定行為的，按照合同約定給予懲戒。上海銀保監局將對各商業銀行房地產政策執行及自查情況開展專項檢查，發現問題將依法采取監管措施。
為了便於大家理解，關鍵字眼進行了特別的標注。
不做什麼過度解讀，只說叁點：
1、第壹次點明了炒房的資金套路（第柒條），告訴投機群體，別以為你們的套路手段政府不知道。
2、風險被反復強調，嚴格贰字成為重點關鍵詞，反金融化，資產化，市場炒作行為的態度立場堅定。
3、對象明確，是銀行，直擊金融根源，刀刀致命。
如果以為上海調控層層加碼，金融收緊就上面那些表現那就大錯特錯了，流於表面，永遠不能發現核心本質：
上海市財政局發文，1月28日，上海繼續作為試點城市，征收房產稅。從2011年1月28日施行至今，上海對部分個人住房征收房產稅已滿10年。
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1月28日。上海市財政局、稅務局和房屋管理局叁部門發文，房產稅繼續執行。
關鍵詞：人均60㎡免稅，按年計征，0.6%稅率，繼續執行。
再結合最近的國有大行“停貸”的系統性動作，上海的樓市管控，是真正實現了從政策到金融再到稅收，全方位實施落地，態度可謂是立場鮮明！
上海的房地產管控，堪稱中國市場經濟反金融化，反房產資產化，教科書級別的示范帶頭意義。
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叁、信號解讀：2021年樓市基調得以明確
俗話說得好，全國樓市看北京，各地樓市看榜樣。
壹線城市的樓市，絕對是全國樓市的風向標和標杆，壹舉壹動，對中國房價和樓市的趨勢帶動和示范作用，毋庸置疑。
近期上海的樓市管控，示范出了什麼樣的信號？
1、金融杠杆收緊，全面降低房地產行業和關聯樓市房價系統的金融風險，是主要方向。
2、資本炒作，金融化套路，第壹次被拿到台面上進行針對和抨擊，震懾市場意味明顯。
3、誤傷在所難免，剛需群體，首套房群體同樣受限，說明國家金融安全風險不容忽視。
4、穩定樓市，抑制房價，控制流動性，反炒房，反資本擴張的態度非常明顯。
5、對其他低能級城市，做出示范，敲響警鍾，對心懷僥幸的群體，做出震懾意味。
2021年中國樓市和房價基調非常明確：穩定才是大趨勢，“房住不炒”成為現實，並將成為中國各個城市和地區的常態化環境。
嚴打炒房，嚴控投機，中國房產金融化，資本化的時代正式宣布結束。
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肆、對於後續中國樓市的幾點思考：
1、關於房價，說句很多人不愛聽的，壹線城市的房價，依然要上漲，只是會以平穩，溫和的形態表現出來，金融限制這樣的手段不可能長期使用，對於經濟市場和行業發展來說是互相制約的，所以，當下的綜合調控，震懾示范作用是主要目的。
2、反對炒房，堅決擁護和堅持“房住不炒”已經從口號正式轉變為實實在在的行動，投機和炒作行為必然會受到抑制。
3、樓市和房價會進入壹個調整階段，伴隨調控的深入和金融手段的配合，預計還會有更大的行政手段介入，關鍵節點，是春節前後，敬請拭目以待。
4、中國樓市進入完全管控的“計劃經濟”模式的政策市，是壹個必然趨勢。未來購房群體的綜合評估會進壹步細化和規范，信用體系和人口普查結果將在下壹階段的房產和樓市中得到充分運用。
5、中國房地產和樓市中的資本下壹步非常有可能進入其他資本市場，目前管理層的導向非常清楚：投資房子是不行的，長效機制打壓和遏制會成為常態，未來資本投資的方向可能很快就會出現，壹個全民炒房的時代，必將終結。
而對於絕大多數的普通人來說，在這樣的時代背景下，多學習，多提升，看透本質，擁抱趨勢，才是正途。
沒有什麼具體的建議，特別對於很多本質看不懂，趨勢看不准的人來說，盲目行動，形同賭博。
寫這個文章，就是要透過現象，直擊本質，洞察趨勢，指導行動。
2021年，經濟波動和暗流湧動正在恢復平靜，但是影響視野的大霧依然沒有散去。
預祝看到這篇文章的各位朋友，能夠心志堅定，做好准備，在2021年實現迷霧沖破，快意逐浪！
文章就寫到這裡。希望各位讀者朋友能夠喜歡。
或贊或罵，還請留個聲音，求同存異，共同成長。
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思考，是對世界的尊重。探索，是對未來的准備。
每個人，都沒有選擇時代的權力，但是時代絕對可以選擇人。
這是壹個長期主義的時代，是壹個眼界和思維決定的未來。
希望能與有偉大格局和理念的群體同行。
做時間的朋友，做時代的弄潮兒，做命運的主宰，做財富的主人！
僅以此文，與各位讀者朋友，分享。
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