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日期: 2021-03-17 | 來源: 每日經濟新聞 | 有0人參與評論 | 專欄: 學區房 | 字體: 小 中 大
“中介告訴我每平方米漲了2萬元，現在是12萬元/平方米。”
“有些地方的房子，只要能簽，幾乎秒殺， 但凡新上房源，看房客戶在門口聚集堪比結婚接新娘 。中介跟我說，無論是什麼房子，無論價格多高，只要能簽約就已經有客戶了。”
自今年1月初決定購買學區房以來，葉芝每天手裡拿得最多的便是中介們給她打印出來的房源信息。“歷史成交價和壹些好的房源都看不到了， 只能靠各種溝通各種問，還蠻累的。 ”
而此前那次失敗的搶房經歷讓她備受打擊，“希望價格能更趨於穩定，買賣雙方能以平常心態進行選擇和交易”。
《每日經濟新聞》近日調查發現，開年以來，北京的學區房市場呈現出房源少、價格高、客戶多的特點。有經紀人表示，節後他已成交了伍六套學區房，多位於海澱萬柳、西城德勝等大熱區域。
某平台掛出的壹套1950年建的房源
為了給學區房降溫，近段時間，北京市住建委數次發文，表示將堅決遏制、精准打擊，嚴格執行多校劃片、派位入學政策，並把“借學區房等炒作房價”列為今年九大重點工作之壹；主管部門也對樓市熱點區域的成交案例進行了普遍排查， 西城金融街、德勝，海澱萬柳、中關村等熱點學區成交案例是核查重點。
房主“堵在路上”加價40萬元
春節前的壹晚，壹直聯系的經紀人給葉芝發來了壹條新上架房源的信息——海澱區某重點小學學區房，面積約50平方米，售價580萬元。
葉芝很心動，經紀人也對該套房源進行了系統報備。根據葉芝的描述，她排在系統第叁位，也就是與房主進行談價的第叁家客戶。 而當晚在該房源報備的意向客戶已經達到了10家。 同時，雙方約定第贰天上午在中介公司按照報備順序與房主進行價格商談。
不過，提前來到小區看房的葉芝和家人，卻被經紀人告知“房主昨晚通知我們加價20萬元，也就是600萬元”。
約定商談的時間到了，經紀人和系統裡報備的幾家意向客戶也到場了，唯獨房主沒有出現。大家得到的說法是——“房主堵在路上了”。
半小時過去了，房主還是沒有出現，經紀人通知大家，“房主又要再加價20萬元”。也就是說，這套580萬元的房子， 在葉芝沒有見到房主本人及商談的情況下，壹夜之間已經漲了40萬元至620萬元 ，單價已經超過12萬元/平方米。
圖片來源：視覺中國（圖文無光）
猶豫再叁，葉芝選則了退出。據她了解，壹位今年就有幼升小需求的家長最終以620萬元拿下了這套房。
葉芝說，他們是從今年1月中旬開始看學區房的，由於目標不是頂級學區，所以也就排除了西城德勝、金融街等區域。“但是問題很多啊，老舊板樓不是底層就是頂層，帶電梯的房源也是些有點問題的戶型，優質房源真的很少，壹出來就易受到搶購，所以我們也壹直沒找到合適的房子。”
這期間，葉芝也感受到了北京學區房價格出現的上漲態勢。據《財經》此前報道， 去年11月至今，海澱學區房價格普遍上漲，漲幅約20%。
“壹天看叁肆套房，沒有特別滿意的”，而提高預算似乎也迫在眉睫。
這是今年以來很多預購學區房的家長群體的縮影，對這些焦慮的家長來說，學區房是壹種信仰。
坊間也流傳著壹條八卦，某金融機構高層的800萬元年終獎去向是西城金融街學區的豐融園。
“感覺大家在搶房”
俞妍是壹位剛剛上岸的業主，她的要求很簡單，可以不考慮居住，只要價格合適、能上學就行，目標是西城區月壇附近。2月末3月初那些天，用俞妍的話說，“感覺大家在搶房”。
“我和中介剛到小區門口， 接到電話說新上了壹套房，趕緊去看，談判就已經排到第5位了。 2小時後，排第壹的客戶就簽約了。”俞妍表示，又去排了第贰套房，第7位。
“由於排第壹客戶的壹直談到晚上快9點了，大家都覺得應該沒問題，我們就回家了。到了晚上快11點，中介來電話說談崩了，問我去不去，所以大晚上11點我們又趕過去談價格。”最終，業主接受了俞妍的周期，很順利就簽約了。
“其實上壹家的價格已經談得差不多了，基本在我們的預算范圍之內。”
相比而言，李賀則是觀望派的典范，不過這幾個月陸陸續續也看了拾余套學區房了。據她介紹，1月中旬，翠微南裡壹套58平方米的兩居報價570萬元，5天後565萬元成交；到了3月上旬，翠微同面積的兩居室報價最高已達725萬元，壹個多月漲了160萬元。
她還舉了幾個自己看過的房源例子，如海澱某重點小學學區房，1月中旬有壹居室報價495萬元，目前報價為580萬元；雙榆樹片區1月還有單價10萬元/平方米左右的小戶型，目前38平方米報價550萬元。
據貝殼找房，目前公開可查的翠微南裡壹套54平方米兩居室，報價為718萬元；雙榆樹片區37平方米的壹居室，報價已經到了630萬元，單價超過17萬元/平方米，直逼西城德勝。這基本可與李賀的經歷互相印證。
來源：中介平台
住建委：堅決遏制、精准打擊
“現在的學區房市場，總的來說就是房源少、價格高、客戶多。1000萬元在中關村叁小學區已經買不到可以自住的房子了，最多就是占坑的房源，肆伍拾平方米那種。”
壹位負責海澱中關村叁小等熱門區域銷售的經紀人透露，自己春節後就已經成交了伍六套學區房，都是位於西城德勝或海澱萬柳等大熱區域的。“萬柳學區個別小區今年有漲價200多萬元的房源。”
這位經紀人所指的，正是今年以來廣為媒體報道的蜂鳥家園。
由於目前北京各中介機構已經下架成交記錄，根據公開報道梳理，2019年12月，蜂鳥家園壹套47.66平方米的小壹居成交價是700萬元，單價為14.7萬元/平方米；2020年12月，蜂鳥家園同樣面積的小壹居則賣到了900萬元，單價超過19萬元/平方米。而跳漲的主要原因，正是西城區的7?31多校劃片政策。
在此之前，西城是北京唯壹壹個未正式執行多校劃片的優質教育資源區域。 用壹些經紀人的話說，那時候很多西城的客戶湧向海澱，死磕蜂鳥家園的亦不在少數。
前段時間，針對媒體曝光、群眾關注、市民熱線反映的新建商品住房交易環節中的違法違規行為，結合對今年房地產市場形勢的研判，北京市住建委制定了2021年房地產市場執法檢查工作安排，“借學區房等炒作房價”正是今年九大重點工作之壹，堅決遏制、精准打擊。
目前，蜂鳥家園在鏈家可查的僅3套房源，最小壹套50.87平方米的報價915萬元，單價約18萬元/平方米，還是1個月以前發布的，且有200萬元抵押。
來源：中介平台
據鎂編了解，蜂鳥家園有部分總價低或單價低的房子，幾乎都是不能買的或者壹年級的， 或者有幾拾萬元稅的，再或者是被法院查封的。
這些天，陸陸續續還是有不少高價學區房上線。比如， 蜂鳥家園上新壹套49.89平方米的小壹居占坑房源，報價1000萬元，單價已經超過20萬元/平方米；西城金融街學區京畿道也掛牌壹套41平方米的小壹居，總價880萬元，單價超過21萬元/平方米。
來源：經紀人推薦
需要明確的是，這些房源以及歷史成交價在公開的第叁方中介平台已經無跡可尋。
鎂編發稿前，葉芝終於定下了壹套學區房。從第叁方平台看，葉芝房源所在的這個小區的熱度和近期帶看數據堪比蜂鳥家園。
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