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日期: 2021-06-09 | 来源: 路财主 | 有0人参与评论 | 字体: 小 中 大
根据中国官方国家统计局最新公布的人口普查数据，2020年中国60岁及以上人口为2.64亿，在总的人口中占比为18.70%，其中65岁及以上人口为19064万人，占比13.50%。对比日本的话，这大概相当于日本1993-1994年的水平，此后老年人口比例迅速增加。中国目前也已经显示出这样的苗头。
另一方面，从人口出生率来考虑，2020年中国人口出生率为0.87%，此前的2018年和2019年分别为1.1%和1.05%，整体相当于日本1988-2004年的水平。不过，日本的人口出生率从1.1%下降到0.87%花了15年时间，而中国只用了3年，远比日本更为陡峭和迅猛。
显然，从人口结构对比来看，无论是65岁以上老人占比、人口出生率，或者是15-64岁的适龄劳动人口占比，中国目前的整体情况，大概就相当于日本的1995年前后。
日本的情况是，1971年正式进入老龄化社会，1995年进入深度老龄化社会，2006年进入超老龄化社会；至于中国，2002年进入老龄化社会，目前正在快速奔向深度老龄化社会。按照那份国家统计局公布的最新人口普查数据，中国极大概率将在接下来的1-3年内进入深度老龄化社会。
如果观察日本1995年前后房价方面的情况，对于考量中国陷入深度老龄化之后的房地产业的变化趋势具有重要的意义。
众所周知，日本的经济泡沫于1991年达到顶峰，在此之前的30多年时间，日本的人口持续向东京、大坂、名古屋等几个大城市集中，因为人口的持续涌入，这些大城市的房价地价都持续飙升。
以地价为例，日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍，六个核心城市涨幅更高达210倍。在这中间，除了1975年进行了调整之外一直都在上涨——其中，1955-1974年日本东京、横滨、名古屋、京都、大坂、神户等六个核心城市地价上涨40.6倍、年均21.7%，其他城市上涨29.6倍、年均19.7%。
以美元计价，1955-1974年为日本房价的快速上涨期，这一时期，随着日本经济的快速赶超，日本的GDP和人口都在快速增长，大量年轻人涌入大城市，他们对住的需求，推动了日本大城市的地价和房价都快速上涨，20年时间6大都市区的地价上涨高达40倍；
随着1973年石油危机冲击带来的经济滞胀，日本经济增速进入5%左右的换挡期，所以1975-1985年是日本房价的温和上涨期，11年时间涨幅不到1倍；
1986-1991年，伴随着日元的持续升值和央行疯狂发放信贷，日本房价进入最后的疯狂期，6年即上涨了近2倍；
1991年迄今，伴随着日本经济泡沫的破裂，再加上深度老龄化社会来临，经济陷入停滞，适龄购房人口（20-50岁人群）数量大幅快速下降，全社会私人部门（企业部门与居民部门）信贷能力持续下降，再加上日本城市化率已经高达77.4%，日本企业和居民一起陷入漫长的“去债务、去杠杆”时期，房价进入漫漫下跌期。
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