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日期: 2021-07-29 | 來源: 加西網 | 有0人參與評論 | 專欄: 房屋貸款 | 字體: 小 中 大
壹名溫哥華的國際留學生貸款3100萬加元購買豪宅（見上圖），而九名不同的國際學生從加拿大銀行獲得了 5700 萬元的抵押貸款，在大溫地區購買了豪華住宅。更不用說無數代理人以某些方式從加拿大銀行獲得巨額抵押貸款而無需提供實際收入證明。
對於普通加拿大人來說，為了獲得房貸卻是壹項挑戰，他們必須向銀行證明有足夠的收入，了解如何充當房產真正所有者或受益人，是解開加拿大房價失控原因的關鍵。
當數千億元的外國資本湧入時，房地產和銀行業是如何不受監管的，代理人又是如何輕松獲得大筆抵押貸款？
根據《百萬富翁移民：跨太平洋生命線》的作者大衛萊伊（David Ley）的說法，2016 年前，溫哥華的銀行管制非常寬松：無需充分披露，就可向外國購房者提供優惠貸款。
在壹些銀行，外國留學生可以支付房價的 35% 至 50% 的現金，無需提供進壹步的財務證據即可獲得無保險貸款，這種輕松的信貸渠道促進了房地產投資和投機。
萊伊表示，各大銀行對此類可疑交易視而不見，在離岸避稅天堂-巴拿馬文件賬戶數據庫中， 溫哥華、列治文和西溫地址比比皆是。
萊伊說，加拿大銀行通過諸如“向外國學生或外國代理人提供慷慨的抵押貸款條款，為希望隱瞞受益人身份的投資者可疑活動賺取巨額利潤。在這種情況下，結果就是釋放更多泡沫資本用於房地產投資。
多倫多房地產分析師斯蒂芬·龐瓦西 (Stephen Punwasi) 也展示了加拿大銀行是多麼渴望向沒有工作的外國學生提供貸款。他甚至公布了壹張銀行海報，上面有壹個龍形的口袋妖怪形象，告訴國際學生只需支付35%首付，就可“無需收入證明”貸款買房！（下圖）
龐瓦西援引關於避稅的報道說，使用代理購買房產的壹些溫哥華新晉豪宅業主，收入卻處於貧困水平，很多人認為，那些在海外賺取收入的人沒有在本地申報收入。
羅恩巴特勒（Butler）是Butler 房貸公司負責人，他說大溫地區在抵押貸款業務中表現最為瘋狂，上世紀80 年代，當富裕的香港人擔心回歸中國時，他們到處尋找離岸避風港，國際學生和家庭主婦發現了加拿大，這裡可以使用無需證實來源的資金作為大筆首付購買豪宅。外國投資者或其代理人通常會通過在同壹家銀行購買共同基金來獲得數百萬元的抵押貸款，這壹過程被稱為“抵押”，銀行喜歡這種操作。中國、伊朗、中東以及過去俄羅斯可能是加拿大住房投資的最大來源國，但資金可以從任何地方流入。
這是'前哨家庭'的概念，當家的留在家鄉賺錢，使用代理人在更穩定的國家投資住房。
關於代理人的壹些好消息
好消息是，極其容易獲得的加拿大抵押貸款在 2016 年左右減少了。
加拿大金融機構監管機構悄悄引入了名為 B20 和 B21 的新規，這使得沒有收入的代理人更難獲得大額房貸。但這些資金永遠不會回流，它只會在本地到處流動。
巴特勒估計，近幾拾年來，大約有 2500 億加元通過離岸投資者流入加拿大，其中許多人使用了代理人。這促進了溫哥華房價的暴漲，而現在又因疫情的“荒謬低利率“ 更加瘋狂，所謂的邊際參與者的住房投資也推高了價值，因為許多富有的投資者並不關心獲得最優惠的價格，他們只是在尋找壹個長期的避風港。而本地人，尤其是年輕人，無法參與競標。
雖然金融機構的監管部門打擊了壹些最惡劣的房貸，部分是為了打擊洗錢和國際恐怖主義融資，但巴特勒表示，外國投資者仍存在許多將大量資金轉移到加拿大房產的實例。例如，渥太華仍然允許 15% 的銀行抵押貸款擔保來自其所謂的“非合規”來源，巴特勒說，這就是說壹個來自塞浦路斯的人在加拿大房地產上投資4000萬，其中600萬不必解釋來源。
巴特勒說，另壹種將大量投機資金注入加拿大住房的通用技巧是同時購買 5 到 10 個樓花，通常投資到建成期較長的樓盤中。訣竅是在需要房貸之前通過所謂的“轉讓”將樓花出售給他人。屆時，海外或國內的投機者已經獲得了可觀的利潤。
加西網地產中心編譯報道
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