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日期: 2021-08-21 | 來源: 中國證券報 | 有0人參與評論 | 專欄: 學區房 | 字體: 小 中 大
還記得8月初深圳優質學區房長城大廈的壹套千萬級住宅在司法拍賣中流拍嗎？8月20日，這套長城大廈的學區房贰拍終於被人拍走了！
作為贰手房中的“硬通貨”，該學區房不僅未以高溢價售出，而且壹拍流拍，在贰拍時才以將近10萬元/平方米的參考價成交，這與3個月前同壹片區壹學區房高達17萬元/平方米的單價相比，深圳學區房價格正接近“冰點”。
在很多人看來，這次拍賣透露了壹個重要信號——住建部門公布的贰手房成交參考價（業內又稱“指導價”）成為深圳學區房的心理標杆。
學區房價格逼近“冰點”
8月3日，深圳市福田區百花路肆路2號長城大廈1棟A405號住宅在司法拍賣中以評估價格1084萬元起拍，但最後卻遭遇流拍，無人出價。而長城大廈所在的深圳百花片區，是深圳極為優質的學區房，擁有深圳實驗學校（小學部、初中部）、荔園小學等深圳最優質的中小學。
圖片：阿裡拍賣
要知道，對於長城大廈所在區域，深圳住建部門今年2月給出的贰手房成交參考價是10萬元/平方米，而這壹套房產面積為104.7平方米，也就說其參考總價為1047萬元，而1084萬元的起拍價不過略高於這壹數字。因此，在這樣的優質的學區條件下，以及僅略高於參考價的起拍價卻仍然流拍，令市場大為震驚。
8月20日，這套學區房終於被人拍走了！阿裡拍賣顯示，8月20日，這套學區房贰拍時，起拍價已經降低到867萬元，最終有5人報名參與競拍，經過41輪角逐後，終於以1035萬元的價格被人拍走了。
圖片：阿裡拍賣
以總價1035萬元和104.7平方米的面積計算，這套學區房的成交單價約為9.89萬元/平方米，相比10萬元/平方米的參考價而言，便宜了1100元左右。
這實際上意味著深圳學區房的價格正在逼近“冰點”。
今年2月，深圳住建部門為全市3595個小區定下的參考價相比當時市場的實際售價，大約折價了30%左右，部分優質學區房的實際價格相比參考價溢價更是在50%以上。在深圳，不少普通片區的業主，都不願意將自己的房子以參考價售出，更何況是長城大廈這樣的優質學區房。
例如，在今年5月時，同樣是長城大廈所在百花片區，壹套國城花園的127.82平方米的學區房的起拍價為1450萬元，但最終在142輪博弈後，以2206萬元的價格成交。國城花園的參考價為13.1萬元/平方米，但最終售價卻是17.26萬元/平方米，遠遠高於參考價。
圖片：阿裡拍賣
然而，如今的成交情況變了。
參考價已成心理標杆
同樣都是在深圳百花片區，3個月前的國城花園能以遠高於參考價的17.26萬元/平方米的高價賣出，但3個月後，長城大廈卻只能以略低於參考價的價格成交，學區房由熱轉冷可見壹斑。
之所以出現這麼大的反差，就是因為深圳8月初時提出的“大學區制”概念。它打破了傳統學區學位的概念，可以防范特定區域炒作學區房的現象，也體現了學區資源均衡發展的導向。大學區制能夠降低學區房的熱度，同時也引導購房者理性購房，使他們通過理解教育均衡發展政策來選房和安排子女入學。
上述長城大廈這套學區房的以略低於深圳2月份出台的參考價成交，令不少學區房業主頗為焦慮。但這已經不是個案，近期深圳法拍房中，多套學區房價格均是在參考價附近或低於參考價成交。
以8月13日拍賣成交的、同樣是在深圳百花片區的壹套106.54平方米的百花公寓學區房為例，其成交價為1029萬元，按此計算，成交單價約為9.66萬元/平方米，同樣低於百花公寓11.73萬元/平方米的參考價。
圖片：京東拍賣
因此，不少人士認為，近期深圳學區房司法拍賣的現狀是，高於參考價就流拍，低於或略低於參考價就能成交，參考價成為深圳學區房的心理標杆。
事實上，今年以來，壹贰線城市以學區房為先導的樓市上漲現象引發關注，學區房成為不少房地產中介及投機客“炒作”的對象。在樓市調控精細化政策下，“嚴打學區房炒作”，降低市場虛火已成當前樓市調控重點。
不僅僅是深圳出台了“大學區”概念打擊學區房炒作，全國其它城市也在行動之中。比如，杭州要求房地產中介機構及從業人員對外不得發布炒作學區房及以個別成交案例；寧波對9個優質贰手學區的112個小區進行限價，鎖住贰手房的流動性；北京西城區明確了2021年將繼續執行“多校劃片”政策，2020年7月31日後購房家庭，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。- 新聞來源於其它媒體，內容不代表本站立場！
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