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日期: 2021-09-25 | 來源: 拆哪兒 | 有0人參與評論 | 字體: 小 中 大
牆內自媒體拆哪兒文章：兩年前的八月底，時節更替，壹葉知秋。
恒大如期舉行的中期業績會，許家印沒有來，夏海鈞掌控了話筒。他說，“房地產商不能為富不仁，要貫徹中央調控政策，穩房價、穩地價、穩預期”。
那時，恰逢深圳迎接改革開放肆拾年，中央送出壹個“先行示范區”的大禮，夏海鈞緊扣熱點，他忍不住透露了壹個信息：恒大，事實上已經是深圳土儲最多的開發商。
這讓與會者拾分訝異。地產業界都知道，深圳土地有多麼稀缺，哪怕能拿到壹塊地，都殊為不易。恒大把總部遷到深圳，居然順帶當上了鵬城最大的地主，不聲不響，它是怎麼做到的？
很少有人注意到，在會場的隱秘壹角，還有壹個略顯陌生的年輕人，作為特別嘉賓，列席了恒大此次的業績會。
他的名字叫欒中傑，深圳市中久投資有限公司的董事長。
他的出現，在新聞稿中被壹筆帶過。幾乎沒人知道，這個年輕人為什麼會出現在這裡。
壹
如今，急速行駛的列車，正處在失控（電視劇）邊緣。
作為宇宙最大的地產公司之壹，恒大掙扎在生死線上。風險在全行業蔓延，整個資本市場，甚至整個金融與經濟系統，都有震感。
再回看夏海鈞當年的表態，不勝唏噓。如果恒大能如其所述，哪怕有壹點居安思危、未雨綢繆的舉動，也不至如此狼狽。
恒大上市至今，整整拾贰年。這段不算長的企業史，卻如過山車壹般，在中國地產行業上空劃過壹道驚鴻般的弧線。這個月，恒大的股價，已經跌到它拾贰年前的IPO發行價以下。今夕何夕，兜兜轉轉。
風，起於青萍之末。如果硬要為這場危機溯源的話，我個人認為，仍要歸咎於幾年前許家印那個“回A”的決定，以及千億規模的上市豪賭。
有兩位大佬的離世，把恒大這拾贰年的時間軸裁剪成了叁段。為逝者誨，我就不點大佬的名字了。他們中，壹位喜歡玩撲克牌，壹位喜歡打高爾夫。
2016年之前，許家印特別仰仗撲克牌大佬和他背後的圈子。
香港(專題)電影《竊聽風雲》曾以這個圈子為原型，刻畫了壹個叫“地主會”的團體，能量很大。大佬們圍在牌桌上，打著牌，聊著天，舉手投足間，就能產生足以震撼整個港島的交易。現實中，這個“地主會”包括了鄭家純、劉鑾雄、張松橋、楊受成等人。
許家印在恒大上市之前，沉浸於這個牌局，並獲得了圈中大佬的財務馳援，從此與之深度捆綁。後來，新世界（電視劇）、華人(專題)置業、中渝置地等企業，把內地龐大土儲出售於恒大，所得資金再以認購恒大高息債尤其是永續債的形式，回流給恒大。
如此操作，這些大佬從內地市場中成功抽身，搖身壹變成為恒大背後的隱形股東，而恒大也徹底告別了華南伍小虎的角色，它獲得了龐大的壹贰線城市土儲，銷售規模倍增，順利躋身中國地產壹線梯隊序列。
但那超過千億的永續債規模，帶來壹個後果：恒大每年很大壹部分利潤，都要被永續債背後的大佬們分走吃掉，而且持有時間越久，利息成本越高。
2016年，擅長撲克牌的大佬溘然長逝，“地主會”失去了話事人。許家印掐准時機，推出了分拆恒大地產內地借殼上市的計劃，並通過引入千億規模的戰投資金，把永續債給置換了出來。這樣，恒大的利潤得以釋放，並配合2017年的港股行情，讓恒大在市值上也實現了爆炸。
許家印對於進軍A股的自信，來自於他最新融入的另壹個圈子。
在深圳的高爾夫球場，有著南中國最具影響力的朋友圈。
2014年，阿裡巴巴上市的前夕，馬雲(專題)用拾個億叩開了這個圈子的大門，比京東搶先壹步，拿下了中國第壹張第叁方網上藥品交易牌照。這就是“阿裡健康”這個上市平台的由來。
除了上文提到的高爾夫大佬外，中洲的黃光苗、京基的陳華、卓越的李華等地產大亨，也是圈中常客，他們成為許家印最新結交的“球友”，日後，許家印為恒大汽車引入巨額戰投，其中就不乏這些球友的豪爽身姿。
開頭提到的那個叫欒中傑的年輕人，在這個圈子的地位非同壹般。
但許家印顯然高估了這個圈子的能量，尤其對於房企借殼登陸A股這樣的宏大目標，牽涉面實在太廣，不是簡單跑壹跑關系、或者討好壹下深圳國資委就可以實現。
恒大A股上市折戟，千億規模的戰投資金苦尋退出路徑，恒大償債壓力陡增。加之叁條紅線調控政策壓身，危機在2020年下半年全面發酵。
迭加了疫情因素對工程進度與銷售回款的影響，最終，資金鏈脆斷，風險於今年全面爆發。千鈞大象從最高處墜落，沒有人敢去接，也不可能接得住。
贰
這些天，我常被人問起，“恒大的錢去哪兒了”。但提問者顯然忽略了另壹個關鍵問題，“恒大的錢是從哪兒來的”。
在這場危機的暗角，有壹些不被人注意的細節：作為恒大背後最重要的壹個“金主”——中信，它的角色，以及牽扯的神秘人物和利益。
據公開信息，早在2017年，中信銀行與恒大集團就達成了壹個“千億+”合作計劃，雙方實行“總對總”合作，中信銀行給予恒大集團400億元綜合授信、500億元地產基金、200億元多元化並購基金、900億元內保外貸的額度，總計超過1000億元的授信額度合作意向。
那時，恒大正在進行回A引戰，中信背景的資金在恒大地產1300億戰投中，也占了不少的份額。除此以外，僅是公告了的，當年中信就通過旗下私募投向恒大項目超百億元。此後，恒大物業的引戰、房車寶的引戰等融資動作，中信的影子也頻頻閃現。
還有很多表外的動作。比如財新的文章就披露，恒大針對高管集資的“超收寶”理財產品，真實的用途是參與中信與恒大合作成立的400億產業並購基金，其中除了中信銀行、中信信托的資金，還有恒大金服、恒大人壽等關聯機構的資金，以及恒大向自己員工募集的錢。這些錢最終用於收購深圳的城市更新項目。
隨著恒大危機發酵，中信千億規模的資金支持，瞬間變成了龐大的風險敞口。如果真有什麼閃失，那也將意味著國有資產的巨大流失，肯定是要有人對此負責的。事實上，可能已經有人在被問責了。孫德順、陳許英、謝宏儒等中信銀行高管紛紛落馬。
但在這段曖昧的銀企關系的背後，欒中傑以及深圳高球圈的影子，始終若隱若現，並且可能起到了拾分關鍵的作用。
欒中傑，1978年生人，早年任職於花旗與中信資本。2010年創立中久投資並擔任董事長至今。他還是中信參與發起設立的中證城市發展管理有限公司的創始人、高級合伙人（電視劇）。
欒中傑的父親欒府興（早年也寫作欒福興），此前使用過的身份包括香港仁信集團董事長、中證城市發展基金董事長、香港帝盛投資集團董事長等。位於深圳的銀谷別墅，就是欒府興旗下公司開發的項目。他的名字，也曾出現在深圳壹個著名的高爾夫俱樂部的董事會名單中。
來自東北吉林的欒氏父子，作為深圳高球圈幕後大佬的關系人，在深圳的商界建立起了廣泛的影響力，並且游走在中信集團的外圍，成為這塊龐大的金融“珊瑚礁”中覓食的“小丑魚”。
但在去年初，隨著中信集團更換了主事者，壹幫“老臣”逐漸隱退，這些“小丑魚”失去了市場，已經在逐步清理。欒氏父子在中信的話語權嚴重削弱，甚至很可能同被追責。直觀表現在，去年，北京中信新城項目公司居然通過訴訟途徑，向欒中傑討要3000萬的欠款。
這也為恒大目前的困局，提供了壹個隱秘的注腳。曾經依賴的“金主”，其實也並不穩固。
不過，欒中傑在恒大扮演的角色，卻不僅僅在“金融掮客”這麼簡單的層面。
在恒大地產引入的戰略股東中，有壹家叫深圳麒翔的公司，出資50億。這家公司的背後，是壹個叫王占江的吉林地產商人，他於2016年在深圳創立樺盛投資集團。在此之前，王占江家族在吉林經營著壹個叫大江集團的地產公司，籍籍無名，官司纏身。直到，他遇到了自己的貴人，作為吉林老鄉的欒中傑。
王占江的“樺盛系”，可以查到近70家關聯企業，大舉布局到深圳的舊改市場。據王占江自述，已經獲得項目20余個，土儲壹百多萬平米，要知道，這可是在深圳。但幾乎沒人知道，王占江的“樺盛系”，背後站著的其實是欒中傑的“中久系”，以及壹個更宏大的中信背景。
恒大與中信合作的400億產業並購基金，最主要的投向，就是收購“樺盛系”的舊改項目，而每壹筆收購，都在百億規模以上。比如，107.16億收購深圳多吉投資有限公司，162.81億收購深圳市馨喬實業有限公司。
這是恒大在深圳土儲的壹個關鍵來處。這些項目的收購價格是否公允，我們外人並不清楚。恒大甚至無需公告，他們並不在上市公司體系中。
但可以想見的是，王占江以及背後的欒中傑，有中信的資金以及相關背景力量的支持，有恒大的接盤作為套現渠道，他們是深圳舊改市場，最具實力的超級玩家。
叁
通過出售舊改項目給恒大，回籠幾百億的資金，再拿出50億，作為戰略投資成為恒大地產的股東，似乎也在情理之中。
只是，恒大A股上市無期，戰投們退出無望。隨著恒大危機的爆發，王占江“樺盛系”這50億戰投資金，還安全嗎？
事實證明，你多慮了。永遠不要低估某些圈層與大佬背後的能量。
我在前不久的文章中提過壹句，在寶萬之爭之中，恒大曾經給萬科壹記關鍵的助攻，幫助深鐵上位成為萬科第壹大股東。如今恒大有難，萬科真的無動於衷嗎？事實上，萬科已經有所行動了，只不過，首先拯救的不是許老板，而是背後的大佬們。
那家叫作深圳麒翔的公司，其股東層面在今年6月進行了壹次變更，“樺盛系”股東已經退出，目前的股東指向壹家叫深圳晨耀的投資咨詢公司，關聯自然人王煒、陳丹。沒錯，這個深圳晨耀，其實就是我常提及的萬科影子平台的壹員。
所以，我們是否可以這樣理解：通過出售恒大地產股權予萬科，“樺盛系”背後的大佬成功在恒大危機爆發之前抽身，而現在，萬科已經是恒大地產的壹個事實股東了？這50億戰投以及相關的損失，會算在萬科的頭上嗎？
當然，也可以有另壹個版本的解釋。萬科系資本出現在這裡，僅僅是作為“樺盛系”壹個債權人的身份，深圳麒翔或許仍由“樺盛系”實際控制。祝九勝治下的萬科財務，有壹個龐大的體外影子平台，其實主要做的是壹些低調的放貸業務，通過給合作伙伴提供資金，賺取利息。
但無論如何，通過引入萬科，大佬們已經規避了和恒大壹起沉船的風險。
這背後，當然也有交換。未來，如果萬科突然獲取大批深圳舊改項目的話，你不要覺得訝異。
浸潤在深圳的欒氏父子，與萬科早有交集。“樺盛系”旗下的舊改項目中，也多見萬科相關公司提供財務支援的痕跡。
欒中傑、欒府興曾經參與創立的前海中證城市發展管理有限公司，還是壹個非常著名的PPP平台的創始股東——對，就是我們此前寫過的“前海基礎”。股東裡包括中信證券、深圳地鐵、以及前海金控。後來，明天系、萬科及影子平台、萬年系等，均參與進來。這個“前海基礎”，藏著祝九勝從壹個財務人員脫穎而出、執掌萬科的密碼。
退潮之後，方知誰在裸泳。而那些掌握著潮水起落方向的人，總能快人壹步，更有准備地迎接大浪的淘洗。
這些天，我的腦海裡總是閃現《讓子彈飛》裡面的情節。縣長要出城剿匪，黃老爺肯定是要出錢的。黃老爺出了錢，兩大豪紳家族也必須出。最後黃老爺的錢如數歸還，豪紳家的錢伍伍分成。
縱觀以恒大地產引戰為代表的歷次融資經歷，與恒大關系密切的資本方，總是占據大頭，細究起來，這些錢，有相當壹部分，其實來自於恒大人壽、盛京銀行、恒大金服等關聯平台。當然，也有很多老實人，跟著投了進來。然而，能在今年上半年之前順利抽身的，畢竟還是少數。
回看蘇寧的張老板，以及眾多上下游合作伙伴們，怎壹個慘字了得。- 新聞來源於其它媒體，內容不代表本站立場！
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