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日期: 2022-01-05 | 来源: 中国经济周刊 | 有0人参与评论 | 字体: 小 中 大
"这次最高人民法院用司法解释的方式,一次性堵住了这些漏洞。明确竞买人竞买时到人民法院出具成交裁定书前这段时间,必须持续具备房产所在地的购房资格。并且还特别强调了,人民法院必须审核竞买人这一段时间的购房资格,没有购房资格,就不予出具成交裁定书。此外,进一步明确了法拍房流拍后以房抵债的,或进入到房产变卖流程的,房产承受人也必须具备房产所在地的购房资格。"广东华商律师事务所周争锋律师说。
据蓝鲸法拍统计,2020年上海二手房成交突破约30万套,法拍房成交约1665套,占比约千分之五。2021年1月底,上海将法拍房纳入限购范围。2021年1月1日至12月26日,上海共成交约1451法拍房(住宅),低于2020年的成交量。
京东上海首家资产拍卖服务商蓝鲸法拍创始人王胜蓝认为,由于上海对法拍房早就施行了限购政策,近期高院的政策对上海市场来说影响有限。
王胜蓝回顾道,今年1月底上海将法拍房纳入限购以后,购买群体发生了很大的变化。2021年1月以前中标客户绝大多数都是非沪籍,或者没有购房资格,大家愿意去为了这个购房资格支付很高的溢价,但1月21日后,上海法拍房纳入限购,只有具备购房资格的人才能买,法拍房价格一下就打了9折,再加上税费买卖双方各付,就又有5%-8%的差价。
就高院新政影响,王胜蓝分析认为,一种是对买家,这肯定是有利的。"看上海就知道了,新政后,买房人数没有明显的下降,从套均10个,降到套均9个(编者注:平均1套10个人降到9个人拍);但是大家的预期价格下降很多,价格从溢价10%,到9折成交。"
"但对另一部分人群,大家可能不会关注到,就是案件涉及的债权人、债务人、执行的经办法官。由于新政在一定程度上会降低法拍房价格,因此对债权债务人的利益可能会带来一定影响。此外,也会导致法官案件推进难度的增加,影响对不良资产的定价。"王胜蓝说。
王胜蓝认为,以前全国没有出这个统一的政策,由于各个省市的交易流程和法院工作流程不一致,比如上海要交易中心出具购房确认书,法院才能开"四书" (即拍卖成交确认书,执行裁定书,税务协助执行通知书,不动产协助执行通知书),这是能衔接上的,但在外地法院和交易中心衔接不上就会有人钻空子。现在全国统一执行,法拍房限购与否与当地二手房限购直接挂钩,这样今后法拍房市场的变化也会和二手房保持一致,随行就市。上海每年成交规模也会控制在2000套以内,甚至更少。
周争锋律师认为,由于深圳早在2004年就将法拍房纳入限购调控范围,因此,这个司法解释对于商品房的法拍没有任何影响。但是,在深圳市法拍市场上还有一个特殊的房产,就是绿本农民房。
"最高人民法院这个司法解释出台以前,竞买人竞买深圳的绿本农民房时,即使不具备深圳的购房资格,也可以拿到执行裁定书。因为绿本农民房本身没有转移登记程序,只能在竞买成功以后进行司法裁决过户备注。这次最高院以司法解释的方式明确,不管你竞买什么类型的房产,竞买人都要提交竞买时到成交裁定书具备房产所在地购房资格证明资料,否则,法院不出具成交裁定书。这就考验了准备竞买深圳绿本农民房的这些人。"周争锋分析说。
买法拍房防坑指南
"2017年那会,我自己第一次买房,拍了套法拍房就踩了雷。"王胜蓝回顾说。"当时这套房子的房东是因为买了套路贷,又欠了赌债,涉及债务纠纷很多,其中一个债主就搬进了房子里住不肯走,可是房子我已经拍下了,后来前前后后花了2年时间才腾挪干净,你想我好歹也算是圈内人,普通百姓怎么懂这些‘坑’?"
这么多年来,王胜蓝及其团队一直在通过调查走访,帮助委托人避开法拍房的坑。
"因为一套房子上法拍有很多种原因,经济纠纷、债务纠纷、离婚、继承,甚至是凶杀、刑事案件、诈骗套路贷,每一种都有可能,它甚至是混搭在一起(电视剧)的。"王胜蓝对《中国经济周刊》记者说。- 新闻来源于其它媒体,内容不代表本站立场!
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