-
日期: 2022-01-29 | 來源: 監茶院 | 有0人參與評論 | 專欄: 買房賣房 | 字體: 小 中 大
01
鄲縣壹下子在全國火起來了。 原本這個河南周口下面的肆線小城，是沒什麼人關注的，“鄲”究竟念“dan”，還是念“shan”，相信有壹半讀者看到後要打個瞪犯怵。 好吧，你這個念“dan”，邯鄲的“鄲”。 相信各位都這知道，鄲縣是被他們董縣長“惡意返鄉”的壹番言論徹底帶火的。
中國的“家文化”壹以貫之，5000年的歷史上，大王這是第壹次聽說回家還有惡意的。 但人家父母官就說了，“凡是中高風險地區試圖返回，不講你有沒有疫苗接種證明，不講你有沒有48小時核酸檢測，你只要返回，先隔離再拘留。”明著和上面頂著幹。 因為中央曾多次表態，堅決防止“壹刀切”和“層層加碼”，減少對群眾生產生活的影響。 如果行程碼是綠色你依然不算，那還弄這個碼這個什麼？ 如果有核酸證明你都不認，那還大家還搞檢測做什麼？ 然鵝，鄲縣事情絕非個例，其他縣區各種“土政策”還可能更多。
是什麼原因，讓董縣長們如臨大敵，做此“防范”呢？ 主觀上的權力思維和簡單粗暴就不多講了，真正讓董鴻們急切之間把內心話脫口而出的，恐怕是兩點。 第壹，他對防疫的人員沒信心。 鄲縣除了3個街道，還有8鎮11鄉478個行政村，人口高達137萬人，如果突然增加大量“外來人口”，基層的統計、防疫、醫療人員很可能跟不上，壹擠就爆後，說不准會演變成壹輪又壹輪的“全縣核酸”。 第贰，他對防疫的實力沒信心。 鄲城縣以前是國家級貧困縣，2019年才脫貧摘帽，2020年GDP增長只有2.5%，全縣財政收入也就10個億，不管是小范圍的招募志願者動員排查，還是可能大規模的核酸、隔離場所建立，都需要大把花錢。
壹沒有人，贰沒有錢，叁沒有方法，說白了就是治理能力匱乏，董縣長認為放人回來是賭博，無論是保帽子還是保財政，壹刀切對他最劃算。 然而，究竟鄲縣的鄉親們是真的沒能力、沒錢，還是董縣長“覺得”他們沒能力沒錢，就不再本文的討論范圍之內了。
我們講的是，治理能力和房地產價格的相關性。
02
過去長期以來，人們認為房價=建安成本+樓面價+開發商利稅，這是壹種錯覺。 真正的房價=建安成本+樓面價+開發商利稅+公共投入+治理成本。 壹塊地由生地變成熟地，征地、拆遷、叁通壹平、周圍的道路管網建設等，都需要政府花錢。
而壹個小區的房價能持續上漲，宏觀上取決於貨幣發行，微觀上取決於政府在這個片區周圍持續的投入。 土地賣掉之後不代表政府就責任免除，壹個漲起來幅度大，跌起來幅度小的社區，必然是“政通人和、環境宜居”，而這八個字非常考驗地方財力和人才梯隊。 道路、橋梁、公園、體育館等，都是財政“淨花錢”而沒什麼收益的列支，而小學、醫院等，更是“不可再生資源”。
早在2005年，北京每新增壹名常住人口，要增加8萬元的投入，2015年前後的杭州，每新增壹人需要公共支出40萬。 房價的組成壹個冰山模型，你看得見的部分是有型的戶型樓面價，你看不見的部分是財政實力和社會治理。
房價的漲幅公式是，E=MC2。E是開盤售價，C,指的是治理能力。
但治理能力可不是嘴上功夫開幾個會，往往需要長期持續的巨量的投入。 鄲縣的問題，是董縣長自忖沒那個能耐和水平，像上海壹樣把風險地區隔離到壹個奶茶鋪。 缺人缺錢缺實力缺信心，關鍵是缺理念缺態度，是讓鄲城上了熱搜的直接原因。 那麼既然這樣，你還談什麼看齊上海，學習東部地區呢？ 中西部地區的領導到上海、江浙去招商引資，就是赤裸裸的“挖牆腳”，但你看東部哪個地區，有說過你來，是“惡意招商”嗎？ 小縣城的財政主要就依靠民營企業和外來投資，鄲縣的這種搞法，你說那些外面發了財的老板們會不會回來？敢不敢回來？ 倘若持續下去，則必然形成這樣的循環， 治理水平不足--營商環境惡化--人員流失嚴重--財政實力匱乏--治理持續低下。 更雪上加霜的是，那些激進的地產商在肆伍線城市茫茫多的剛需項目，相當壹部分最終都是需要縣區平台公司來兜底或者吃下的，又是壹個極為頭疼的事情。
哦對了，恒太許老板也是河南周口的，真是老鄉何必為難老鄉。
03
若幹年前，有朋友糾結於買房來咨詢， 西城某區人口眾多，成熟繁華，菜市場小門臉人間煙火氣拾足，均價便宜3000元，
東城某區人口較少，白領居多，政府砸了大量的公園場館，均價領跑全城。 大王的回復是，寧要東城壹張床，不要西城壹套房。 東部的人口素質、幹部素質、治理水平在那邊放著，而西城盤根錯節的關系和眾多的老舊小區很容易遇到發展天花板。 買房之道，首在選址。相信在你的城市裡，壹張床和壹套房的辯證選擇你能找出很多。
選擇城市和區域前，先去網上看看當地的領導的履歷和講話，是不是年富力強圖謀發展，去財政看看壹般公共預算的收入和增長情況，是不是後勁拾足有錢能砸。
從城市、到區縣、街道、乃至社區，壹層層看下去問下去，你對那個區域的房價甚至上市公司發展都會得到壹個框架性的正確。
這就是《論語》中說的，孔子每到壹個地方，“必聞其政”，考察其治理水平和財政實力，只有“溫、良、恭、儉、讓”的地方值得你去。 這伍個字，正是人民日報說的，治理的溫度。
因此，中國的房地產總量是過剩的，但有溫度的地區和大城市則是稀缺的。
鄲縣滿地都是，上海只有壹個。
所以孔子老爸叔梁紇逃離壹線城市賣掉的房子，
後來又被孔子買了回來。
2022，依然是壹個買房的好年份。
關注並星標，在後台可加入讀者群。
鑒茶院
銳評時事，深讀財經。修齊平治，道法自然。
315篇原創內容
Official Account- 新聞來源於其它媒體，內容不代表本站立場！
-
原文鏈接
原文鏈接:
目前還沒有人發表評論, 大家都在期待您的高見