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日期: 2023-07-30 | 來源: 米宅北京 | 有0人參與評論 | 專欄: 學區房 | 字體: 小 中 大
7月3日，海澱19年1月1日後買房家庭幼升小的錄取結果出爐，詳情可見後附“延伸閱讀”部分。
與往年獨領風騷不同，今年海澱迎來了史無前例的大調劑，尤其是超級熱門學區，調劑更嚴重。
中壹、中贰、中叁、人大附小、翠微等熱門牛校無壹幸免，通通都被調劑，幾乎是對海澱所有熱門學區的定點爆破。
這幾乎擊碎了海澱永遠漲的學區信仰！
學區爆雷就像是往湖中心投入了深水炸彈，雖然幼升小已經結束了，但造成的壹系列影響，才剛剛開始。
據海鮮平台的數據，在多校派位錄取結果出爐的當天，就有近300套房源緊急下調了掛牌價。
我們統計了海澱各大學區幼升小結束後截止到本月21日的房源掛牌數據，發現下調價格的房源多達：
2875套。
其中，降價房源數量最多的區域，基本都集中在今年爆雷的超級熱門學區片區。
北太平莊學區降價306套，八裡莊學區降價276套，中關村學區降價266套，羊坊店學區降價247套，海澱學區降價229套。
數據來源：搜哥數據說房
這期間也有部分漲價的房源，但占比很小，壹共只有161套房源上調了價格，跟2875套降價房源相比，幾乎可以忽略不計。
在各大學區降價房源中，海澱學區的平均降幅最大，達到了3.2%，其次是紫竹院3.06%，清河3.05%，中關村3.03%。
平均降幅是什麼意思呢？
以海澱學區3.2%的平均降幅為例，壹套價值1000萬的房子，掛牌價平均下調了32萬。
而這只是平均降幅，在統計中我們發現，樣本存在較大的差異，大部分房源的降幅高達5%以上。
由於網簽數據具有滯後性，建委的成交數據不能及時有效的反應市場真實現狀，暫沒有統計。
但從綠中介的實時簽約和業內同行反饋的情況來看，這段時間市場整體的體感偏冷，相比伍月份之前：
很多房源都跌了5-10%，議價空間也在加大。
比如中關村、蘇州橋等區域，就出現了不少“老破小”降價幾拾萬甚至百萬的案例。
改善小區集中地的世紀城片區，在近期成交的房源中，報價和成交價之間的價差：
少則百萬，多則兩叁百萬。
海澱公認最頂級的板塊-萬柳，最近降價幾拾萬的房源也比比皆是，部分高總價房源，壹夜之間降價了兩叁百萬。
而萬柳商圈近期在成交量方面的表現：
更是慘淡至極。
每月贰手房的總成交量維持在個位數，截止本月22日，萬柳商圈壹共只成交了8套房源，且以低總價的占坑房為主。
萬柳人氣小區榜第壹名的萬泉新新家園，本月成交了兩套58平的壹居室，朝東向，中高樓層。
兩套房源的掛牌價分別為810萬和750萬，最終的成交價只有698萬和700萬，單價跌至12萬。
要知道，此前萬泉新新家園的成交均價長期維持在15萬/平左右，近半年來，最低的成交均價也要13萬/平。
而在6月13日，該小區成交了壹套同樣是59平的壹居，還是朝西向，成交總價為770萬，僅短短壹個月的時間：
成交價暴跌了70萬，降幅近10%。
大部分區域類似的成交案例還有很多，就不再壹壹列舉了。
從掛牌量、降價房源、平均降幅、成交量/價等數據中，就能清晰的看出，這次海澱學區爆雷，對頂級學區造成了很大的沖擊。
特別是中關村壹帶1985年以前的占坑老破小，只有學區屬性，缺少居住屬性，房齡太老又失去了金融屬性，很容易受學區政策影響，下調的幅度較為猛烈。
學區屬性+居住屬性的次新改善產品，價格都比較堅挺，雖然也是動輒幾拾上百萬的跌幅，但本身總價高，按比例計算並不誇張。
這與我們在“米宅線下學區私享會”分享的幾個學區選籌策略不謀而合。
眾所周知，今年是北京史上學區需求最多的壹年，東西海叁個教育強區都面臨著前所未有的入學高峰。
而2017年出生的17.1萬京籍新生兒，並不是在今年都全部入學了，還有很大壹部分9月份後出生的嬰兒，需要晚壹年才能上學。
2018年京籍新生兒的數量也不少，足足有14.1萬，兩相疊加，明年仍然會是北京的入學高峰，這也意味著明年海澱的幼升小：
大概率還會爆雷！
如果只是純占坑需求，安全起見，近兩年能不碰海澱頂級學區，還是盡量別碰了吧。
延伸閱讀：
信仰破滅，海澱學區遭重錘！
來源：米宅北京
懸在海澱頭上的雷，終究是炸了。
昨天下午，海澱1911後買房家庭幼升小的錄取結果出爐了。
與去年“除了個別熱門校因學位不足被調劑，其余大部分仍是單校”的結果相比，今年海澱的幼升小可謂異常慘烈。
絕大部分學區都出現了被調劑的情況，尤其是超級熱門學區，調劑更嚴重，廢話不多說，先看數據。
海澱學區：
雞娃聖地的中關村叁小，有幾拾個學生被多校派位去了萬泉小學、西頤小學、拾九中附小等，毫無規律可言。
據說連1911後買萬柳書院的家庭，都不能幸免，要知道這可是起步門檻5000萬的頂級豪宅，實慘！
PS：去年中叁被調劑案例並不多，部分多校去了萬泉、西頤和19中附小。
中關村學區：
超級熱門校的中關村壹小，出現大量調劑，大部分生源被多校到雙榆樹壹小、中關村肆小和雙榆樹中心小學。
中關村贰小本部有部分被多校到了雙榆樹，連中贰華清校區，也出現被調劑的情況。
PS：去年中壹只有個別被多校到中肆、雙榆樹和人大附實驗，中贰則非常穩。
上地學區：
今年上地實驗小學1911後的生源，據說大部分能留在本部，有部分被派位到上地樹村校區，極個別被調劑到清華附上地(清河伍小)。
雖然上地樹村校區和上地實驗本部的初中是壹樣的，但分校終究是分校，清華附上地更是徒有虛名了。
PS：去年上地實驗1911後的大部分都接收了，部分被多校到樹村校區。
羊坊店學區：
今年翠微小學非常慘，大量生源被多校到柒壹小學、羊坊店中小、羊坊店肆小、育鴻學校等，據說有超過壹半生源被調劑。
PS：去年翠小部分被多校到鐵路實驗，其余學區基本全收。
萬壽路學區：
片區內最好的伍壹小學本部，有大量生源被多校到太平路小學、培英小學、拾壹學校壹分校。
育英學校被調劑的生源數量更多，也是隨機派位到太平路、培英、拾壹壹分等學校。
PS：去年伍壹本部和育英只有壹些被多校到伍壹歐洲公館校區。
八裡莊學區：
人大附小本部、銀燕分校和亮甲店分校，大部分生源被多校去定慧裡小學、萬泉曙光和人贰分小學部。
八裡莊學區雖然優質學校眾多，多校派位卻壹直很混亂，去年就是如此，唯有牛小海澱實驗小學照單全收了。
但今年1911後海實的生源可就沒那麼幸運了，幾乎全部被調劑到定慧裡小學和萬泉曙光，甚至有大量被跨區到海實紫竹院校區。
除此之外，紫竹院學區、西叁旗學區、青龍橋學區、永定路學區、清河學區等，這些贰梯隊或非熱門的學區，也出現大量調劑的情況。
由於海澱學區太多太雜，部分片區樣本不足，就不壹壹列舉了。
其實，說句不吹牛批的自誇話，海澱幼升小如此慘烈的結果，我在去年同期就已經提前預料到了。
去年海澱幼升小的結果出爐，除了個別熱門校因學位不足被調劑之外，大部分學校仍然保持了單校。
當時市面上有大量的自媒體看多海澱，說“海澱永遠漲”“海澱學區yyds”，紛紛吹響進軍海澱的號角。
而我持的反對意見。
今年5月，海澱教委公布了目前在校中小學生的數量，以及幼升小和小升初的預估人數，並且措辭是“前所未有的入學高峰”。
同時，海澱大幅提高了非住宅類型、肆老房產、京籍無房非本區戶籍租房家庭等幼升小入學的門檻。
我也及時發文提醒（海澱學區的雷快炸了）要謹慎入手海澱學區，目前來看，之前的猜想都壹壹驗證了。
這次海澱“多校劃片”很徹底，中壹、中贰、中叁、上地、人大附小、翠微等牛校無壹幸免，幾乎是對海澱所有熱門學區的定點爆破。
這幾乎擊碎了海澱學區信仰，接下來，熱門片區的房價與成交量，大概率要進入震蕩周期了。
而且和東西城已經實施過多輪“多校劃片”，市場對此早有了壹定抗藥性不同，初次嘗試的海澱：
可能會遭受史無前例的沖擊。- 新聞來源於其它媒體，內容不代表本站立場！
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