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日期: 2023-08-01 | 來源: 獸爺 | 有0人參與評論 | 專欄: 中國房市 | 字體: 小 中 大
這壹年，上海人排隊離婚，北京人排隊買房，中國房地產市場銷售額第壹次突破拾萬億——大致相當於加拿大2016年GDP的總量。
錢都在流入樓市。中國個人購房貸款壹年增加近5萬億，占全年中國各項貸款增加額的肆成。沉浸在房價奇跡中的炒房客們，很少有關注到2016年“拾壹”前後的細微變化。
9月30日，北京發布京八條新政，宣布提高壹、贰套首付比例，隨後20多個城市出台類似調控措施。這次調控力度不大，但筆者當時寫了篇稿子，標題叫：《這次調控，真的搞大了》。
第贰年3月中旬，政府工作報告提出：遏制熱點城市房價過快上漲。3月17日，北京市肆部門聯合出台新政，對首套住房實施“認房又認貸”標准，並再次提升贰套房首付比例、暫停發放25年以上個人住房貸款。此後，從北上廣深等壹線城市，到武漢、南京、杭州、廈門等贰線城市，再到環京、環深等都市圈，都迎來調控升級。
兩個月後，樓市進入限購、限貸、限價、限售、限商“5限”時代。又過壹個月，各地逐步調高房貸利率。當年9月，監管部門開始嚴查各類“消費貸”進入樓市。年底，國社統計說，這年50多個城市出台了超過180次地產調控措施：目前，壹線城市全部“認房又認貸”，非戶籍人口購房門檻均提高至5年。
但那些被壹贰線驅趕出來的資金並未偃旗息鼓，而是順流而下，與棚改貨幣化壹道，流入了叁肆線的窪地。碧桂園下沉叁肆線，“567”高周轉戰略（5個月開盤銷售、6個月資金回籠、7個月達到資金收支平衡）成為開發商制式武器。恒大喊出了“萬億”口號，中梁、新力、陽光城、中南壹批批黑馬踩著碧桂園的腳步，進入烈火烹油的叁肆線，然後稀裡糊塗地，紛紛成為牛逼plus的千億房企。
2022年8月，清華大學經管學院的魏傑教授在壹次不公開的內部講話中，提到了壹些關鍵歷史時刻。他說，財政對房地產依賴度為35%-55%，但房地產這麼大的貢獻是建立在叁高模式上的，這種模式能持續到什麼時候需要預判：內部報告估計2019年房地產到達頂峰，依靠原有模式，未來銷售面積和銷售額都不可能再創新高了。
事實確實如此。2019年，有房企銷售額可能悄悄突破萬億，只不過不敢公布。
房地產企業的慣性超乎想象。2020年疫情爆發後的5月，房地產居然又進入了壹個拿地高峰期。同時，銀行39%的信貸流入房地產。
這是壹個危險的信號。魏教授說：決策層發現，靠自我調節不可能了。
贰
郭主席來了。
2020年8月，身兼銀保監、央行兩要職的郭主席在《求是》雜志上發表文章，其中壹句話對房地產行業進行了最嚴厲的指控：房地產泡沫是威脅金融安全的最大灰犀牛。
那個月，央行、銀保監會針對房地產企業提出淨負債率、現金短債比等財務指標限制，行業稱為“叁道紅線”政策。這標志著房地產調控正式迎來下半場——金融市場的調控。
“叁道紅線”的影響已不需贅述。它與之後到來的房貸兩集中制度壹起，幾乎切斷了房企境內的融資渠道，房企想借新還舊，不可能了。
2021年6月，仍是在那個對p2p宣戰的陸家嘴金融大會，郭主席對房地產發出最後的警告：押注房價永遠不會下跌的人，最終會付出沉重代價。
後來的事，大家應該還記憶猶新。各大重點城市，房貸大面積收緊或直接停貸，很多買房人貸款已排到半年以外。房企的經營性現金流也被切斷了。沒多久，恒大財富總部大樓被投資人包圍，努力半年也沒賣掉項目的許老板，還沒違約就先暴雷了。
10月，有記者在壹次國際研討會上問中國央行領導，恒大事件是否有必要采取措施避免發生系統性風險？央行領導說：應對措施第壹是要避免恒大的風險傳染給其他房企，贰是要避免風險傳導至金融部門。
但事情發展脫離了預期。恒大之後，花樣年、新力、藍光、奧園……民營房企們壹個接壹個爆雷。
那年“拾壹”期間暴雷的花樣年，成為第壹個躺平的開發商。境外債從此也對中國房企關上了大門，尤其是綠檔房企佳兆業的暴雷，意味著“叁道紅線”已失去參考作用。
民營房企往後的日子，都是類似的。旭輝林老板後來發過條朋友圈：融資不暢，銷售額疲軟，光讓還錢，哪家房企都吃不消。
2022年年初，農歷新年剛結束，央行把肆大AMC機構都叫到壹起開會，給他們開了兩個大口子：暫時放松對AMC機構非金債、單壹企業核心資本金等限制。- 新聞來源於其它媒體，內容不代表本站立場！
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