-
日期: 2023-08-25 | 來源: 財經伍月花 | 有0人參與評論 | 專欄: 買房賣房 | 字體: 小 中 大
截至8月25日，美國10年期國債名義利率也已突破4.31%，中國10年期國債收益率下破2.6%，中美利差已進壹步擴大至170個基點以上
“最近半年來，來問詢美國樓市的中國買家越來越多，有些時候險些變成了搶房大戰。”美國房地產公司Centermac realty經紀人嚴沁說道，“有些人在房屋開放日前壹天就早早蹲點，有人不斷提高購房現金比例，有人甚至為賣家手寫‘購房情書’以表誠意。總之，大家為了買房真是花式百出。”
中國買家在美置業的需求增大，也讓嚴沁的工作時間不斷拉長。不僅如此，他業務覆蓋的地區也不斷擴大。“像我之前主要負責洛杉磯(专题)老華人(专题)區，但現在業務范疇都要擴展到整個加州(专题)了。最近有壹次我帶客戶看房，甚至都有點像帶客戶來加州觀光旅游。來問詢的人多了，需求也自然多種多樣，有購置資產安家（电视剧）的，有純粹為了投資的，這需要我們提供盡可能多的房產投資策略。”他說。
這僅是中國買家在美購房激增的縮影。美國全國地產經紀商協會（NAR）的最新數據顯示，2022年4月到2023年3月，大中華地區（即中國內地、中國香港(专题)和中國台灣(专题)）再次成為美國樓市購房者的最大海外來源地。在所有海外買家中，購房量占比達13%，較壹年前提高了壹倍多。這也是時隔叁年後，中國買家再度重回購房量首位。
截至8月25日，美元指數已連續多日站上103關口，去年10月曾逼至113高位；美國10年期國債實際利率已接近2009年以來的最高水平。
強美元、高利率環境下，中國買家卻重返美國樓市。
從購房總額方面來看，2022年4月到2023年3月，大中華地區仍是美國樓市最大的海外買家，購買總額達136 億美元。不僅如此，大中華地區買家購買房屋的中位數（即將某個地區的房價按照從小到大的順序排列，取中間價位的房價作為中位數）價格為72.32萬美元，幾乎是美國房屋中位數價格的兩倍。大中華地區買家購買房屋的平均數價格123.45萬美元。
這與外國人在美國購房的走勢相悖。上述數據還顯示，在截至3月的12個月內，外國買家購買的美國住宅額達533億美元，同比下降9.6%。外國買家在美國購房量降至2009年以來最低。
美國金鷹房產投資公司執行合伙人陳躍武認為，住房市場是最直接受到美聯儲高利率政策影響的經濟領域，高利率環境挫傷了美國樓市需求，但同時也減少了美國樓市供給，進而導致美國房價小幅調整。美國樓市和美聯儲政策是壹個互為影響的關系，壹旦美國樓市使美國經濟衰退跡象加劇，或威脅金融穩定，美聯儲的貨幣政策將會有所放松。“如果按當前市場環境推算，美聯儲或在2024年初開啟降息周期，房貸利率將從高處回落，這將有望帶動美國房地產市場回暖。”他說。
在洛杉磯居住了20年的地產經紀人、Re/Max（瑞麥地產）的蕭蘭（Gloria Xiao）表示，美聯儲加息、降息對樓市影響很大。與此同時，也應關注美國經濟對樓市的影響，如果衰退來臨，則有可能引發斷供潮。不過，整體來看，由於銀行給房屋貸款都設了若幹的限制，目前再次出現大規模次貸危機發生的可能性比較小。
中國買家激增
橫向對比，2022年4月到2023年3月，從購房數量角度來看，中國買家在外國買家的購房量占比約為13%，高於與美國接壤的墨西哥（11%）和加拿大(专题)（10%）。不僅如此，如果與中國人口數量相近的印度(专题)比較，中國買家的這壹比例要比印度買家高出6個百分點。其他外國買家的占比均不超過3%。
縱向對比，這也是中國買家在2020年後重新成為美國樓市的最大買家。2021年、2022年，在外國買家中，中國買家在外國買家的購房量占比僅為6%。如果拉長時間軸來看，中國買家占比最高值出現在2014年-2015年，達16%。在2020年後，這壹比例逐年下滑。
從購房價格角度來看，中國買家在美購房的平均數與中位數價格均為海外買家中最高，分別達123.45萬美元和72.32萬美元。相較而言，墨西哥買家在美購房的平均數與中位數價格僅為44.88萬美元27.81萬美元。
從價格指標上來看，2022年4月到2023年3月，中國買家在美國的購房總額達136 億美元，約是去年及前年同期的2倍、3倍。不過，仍較2017年的317億美元峰值有不小距離。
不僅如此，近年來，中國買家在美購房的平均數與中位數價格亦逐漸走高。2020年-2022年，中國買家在美購房的平均價格分別約為62萬美元、71萬美元和101萬美元。以此估算，目前中國買家在美購房的平均數約是2020年同期的兩倍。2020年-2022年，中國買家在美購房的中位數價格約在45萬美元-47萬美元之間，是當前中位數的六成左右。
在嚴沁看來，中國疫情政策優化後，問詢在美置業的中國人的確越來越多了。他經營的“諾亞-加州洛杉磯房地產Noah”的微信視頻號的粉絲量便是例證。僅過去壹年，就增長了80%。
加利佛尼亞州成了中國人在美國購房浪潮中的最大受益者，它仍然是中國買家最喜歡的購房目的地。數據顯示，33%的中國購房者將購房地選擇在了這裡。佛羅裡達州、得克薩斯州、紐約(专题)緊隨其後，分別達16%、8%、6%。
不僅如此，搶購新房——中國買家這壹傳統熱情亦沒有被擊退。“中國買家很喜歡買新房，壹些2000年以前建的房子他們都不太看了。在美國，2000年以後建的房子其實並不多，這些都可以被看作次新房了。美國很多房子都是上世紀30年代-40年代建的，大約都有100多年歷史。”嚴沁說道。
值得注意的是，剛需代替投資，是中國買家需求的壹大轉變。“每10個中國買家中只有1個是純粹作為投資而購房的，這與21世紀10年代中期的情況大不相同，在2023年，典型的中國買家不是來自海外的投資者。”總部在吉隆坡的亞洲房產科技集團的居外IQI聯合創始人兼集團首席執行官安薩裡（Kashif Ansari）說道，“大多數中國買家都是為自用而購房，無論是主要住宅、度假屋還是學生公寓。”
現金買房占比提升
截至8月25日，美元指數已連續多日站上103關口，去年10月曾逼至113高位。截至當日收盤，在岸市場人民幣(专题)兌美元即期官方收盤價報7.2884，較今年年初貶值4.62%。離岸人民幣CNH即期報7.294，亦較年初以來大幅波動。進入5月，在岸、離岸人民幣再度開啟貶值行情，且已跌破7.3的整數關口。
截至8月25日，美國10年期國債實際利率已接近2009年以來的最高水平。美國10年期國債名義利率也已突破4.31%，系2007年11月以來首次。中國央行贰次降息後，中國10年期國債收益率迅速下破2.6%。截至8月25日，中美利差已進壹步擴大至170個基點以上。
強美元、高利率環境下，中國買家為何重返美國樓市？
以利率為例，在美國房貸利率上升，為買家增添了多少負擔？嚴沁對此算了壹筆賬。如果買家目前想購買壹套總價100萬美元的房子，以20%的首付金額、7%的房貸利率計算，每月大約還款5300美元。如果算上地稅、保險等額外成本，每個月供房的成本要升至6300美元左右。相較而言，當美國房貸利率低至2.5%時，同樣壹套房（即總價和首付比例相同），每月還房貸成本僅在3000美元左右，加上額外成本約為4000美元。
壹位中國買家說道，美國樓市的中國買家激增，壹大原因在於美國房價回調較為嚴重，這為海外買家提供了“進場”的機會。“多年來，美國房價壹路走高。現在好不容易回調，壹旦出手，就是買在低點。”
“南加州地區是這壹年來美國房價下跌最多的地方，平均跌幅達10%-15%。從美國整體房價來看，2022年3月是歷史高點，這樣的高位差不多維持到當年5月。此後，漲幅不斷縮小，且逐漸形成跌勢。”嚴沁說道。
2023年5月，美國平均房價同比下降0.5%，西雅圖(专题)，舊金山(专题)、拉斯維加斯同比下降11%、11%和8%。
2022年下半年以來，衡量美國房價的標普凱斯席勒指數漲勢亦逐漸趨緩。今年4月，該指數同比下跌0.2%，為2012年4月以來首次出現同比下降。
美聯儲加息是其背後的主要推手。2022年3月至今，美聯儲已累計加息幅度達525個基點，將聯邦基金利率目標區間推升至5.25%-5.5%的22年來歷史高點。反映到房貸利率方面，美國房貸巨頭聯邦住房貸款抵押公司——房地美8月24日的數據顯示，美國平均房貸利率已升至7.09%，為20多年來的最高水平。
在嚴沁看來，從整體買家而非中國買家角度來看，相較於壹年前美國樓市火爆態勢而言，大家的態度比較冷靜了。“對於當前持有美國房產的大多數買家而言，他們目前供房的固定利率都是在3%左右。大家不太可能放棄這麼低的月供利率，轉手買壹套房貸利率在6%-7%的新房。”
NAR數據顯示，6月，美國成屋銷售總數年化416萬戶，環比下跌3.3%，創2009年6月以來的最低迷銷售。7月，美國成屋銷售量環比下跌2.2%，至407萬戶的六個月低點。
當然，房貸還要和收入相比，才能更衡量房貸成本的變動。壹般而言，美國房貸貸款專員每月放貸額度不超過購房者收入的48%。如果粗略按照50%計算，房貸者的月供要達到6000美元，其月收入則需達12000美元。“很多美國人的收入是達不到這個值的，這樣就將很多人排除在美國樓市之外了。”嚴沁說。美國勞工統計局的數據顯示，截至2023年7月，美國居民平均工資上漲至28.96美元/小時，也就是4633.6美元/月。
在嚴沁看來，高利率環境下的美國樓市，中國買家不降反增的另壹大原因在於，壹些中國買家現金流充沛，不易受加息影響，“中國買家壹般不太願意使用大量貸款買房。壹是在於外國人在國外貸款比較麻煩，贰是在於在美華人有更多儲蓄。美國本土買家也不願背負太重房貸，他們壹般僅願用20%-30%左右的收入還房貸。”
“現在美國房貸利率利率這麼高，我實在沒有必要去借款買房。”前述中國買家說道，“我現在要做的是去美元杠杆（电视剧）。”
NAR的數據顯示，2022年4月到2023年3月，47%的中國買家用全現金在美國買房，而美國整體市場的這壹比例僅為26%。墨西哥、印度買家的這壹比例則為35%和15%。歷史來看，中國買家現金買房占比亦較往年提升。2020年，僅有40%的中國買家用全現金在美國買房。
NAR並未披露近壹年中國買家在美用貸款購房比例，但從往年數據來看，在美國本土貸款，是中國買家僅次於使用全現金買房的方式。
從銀行角度來看，大型銀行的房貸放款步伐亦有所放緩。路透援引最新調查顯示，截至目前，美國抵押貸款申請量降至28年來最低點。美國銀行監管文件的數據顯示，2022年，花旗銀行僅發放了全美抵押貸款的0.3%。摩根大通首席執行官傑米戴蒙則在近日投資者的電話會議上表示：“我們不會在賬簿上發放大量廉價的抵押貸款。”
在美置業風險幾何？
在美購房置業，是壹筆好的生意嗎？在壹些中國買家眼裡，這很大程度取決於美國房價走勢。“許多海外投資者還是認為美國的房地產市場相對穩定，主要的考量還有現金持有量，回報率以及房屋管理等諸多方面的因素。”蕭蘭說道。
“美國貸款利率高企背景下，貸款買房是否劃算，要根據房價下滑比例、貸款比例來看。”壹位中國買家說，“即便貸款買房，我們也不會全額貸款，還是要采用壹定比例現金購房。況且，華人最喜歡的加州地區房價跌幅較大，即便采用壹些貸款也具有低成本優勢。匯率雖然面臨壓力，但准備買房的人肯定不會現在換匯，他們本身也有壹些美元資產，這部分風險相對可控。”
此外，亦有美國房產經紀人表示，目前，在美國買房貸款利率雖然升至7%以上，但對於信用分好的買家，仍有可能獲得6.5%的利率貸款。此外，美國本土亦有重置抵押貸款的操作。“比如，現在壹些買家雖然以較高的利率貸款，但過兩年可以在銀行重新再做壹個。美聯儲不會壹直保持高利率水平，當利率降下來後，買房者的還貸成本也就降下來了。”
目前，已有諸多機構看好美國樓市。CoreLogic預測2023年美國平均房產價格將上漲3.7%，北卡羅來納州、亞特蘭大、達拉斯等地區的房價在2023年將上漲大約5%-10%。高盛則將2023年美國全年房價預測上調至上漲1.8%，此前為-2.2%。
壹些大基金也在積極加倉美國地產行業，巴菲特旗下伯克希爾·哈撒韋公司披露的13F報告顯示，巴菲特贰季度新建倉的叁只股票都來自房地產行業，分別是美國銷量最大的房屋建築商DR Horton，以及房屋建築商NVR、LENNAR。
在陳躍武看來，從上世紀80年代至今，美國人口增長了近60%。這意味著，美國樓市需求也應增加相應比例。不過，近幾年，美國新房建成量增長緩慢，這為美國房地產市場帶來了壹定供給缺口。
NAR數據顯示，目前，美國贰手房庫存約為100萬套，而疫情前贰手房庫存接近200萬套。美國人口普查局的數據顯示，7月該國獨立屋新屋開工量環比增長6.7%，但竣工量增幅較小。
此外，從中長期來看，在美置業的壹大風險在於，當前高利率環境是否會令美國樓市承壓，並加大美國經濟衰退的可能性。與此同時，是否會影響美國的金融穩定。
此前，鮑威爾便坦言，房地產的確也是影響美聯儲貨幣政策的壹個很大的方面。不過，他也表示，當前美國樓市環境可能不會影響該國金融穩定。“與上壹輪次貸危機相比，我們在這個周期內並未看到大規模的不良信貸。現在的貸款機構對住房信貸的管理要謹慎得多。所以當前的情況是完全不同的，目前看來不存在金融穩定性的問題。”他說。
陳躍武也認為，上次次貸危機的問題在於，低利率環境催生了美國樓市本來沒有的需求，當金融環境變化後，就催生了較多的不良貸款。從當前美國樓市的情況來看，高利率目前僅出清了投資客。從整體環境而言，美國樓市仍是健康的，並不對金融穩定構成挑戰。
“現在美國銀行向購房者貸款還是非常謹慎的，在硅谷銀行倒閉後，銀行放貸的趨勢是收緊而不是放松。他們要查你的收入、信用分，還要做背景調查。只有這些都合格後，銀行才會發放30年期固定利率貸款。”嚴沁說道，“2008年的時候，很多銀行把貸款給了信用分很差的人，形成了很多壞賬。當時還是浮動利率，因此購房者還款金額很受美聯儲貨幣政策影響。但現在的環境和2008年差別較大。”
今年贰季度，美國銀行業報告了189億美元的貸款損失。該數值較往年有所上升，其背後的推手並非居住地產行業。最新數據顯示，美國銀行業壹半的貸款損失來自信用卡，達107億美元。
不僅如此，從最新財報數據來看，今年贰季度，受息差空間較高因素推動，美國頭部銀行業績還超過預期。摩根大通、美國銀行、富國銀行的營收分別同比上升34.48%、11%、20.49%，僅花旗集團的營收略有下跌。本輪加息周期中，美國銀行業的淨息差已經從2022年壹季度的2.54%大幅升至今年壹季度的3.31%附近。
這家最好！股市開戶分批買入大盤股指基金- 新聞來源於其它媒體，內容不代表本站立場！
-
原文鏈接
原文鏈接:
目前還沒有人發表評論, 大家都在期待您的高見