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日期: 2023-10-13 | 來源: 外灘TheBund | 有0人參與評論 | 字體: 小 中 大
這個9月，孟哥很忙。
找他賣房的人突然多了起來，房東也都客氣了許多。安排最滿的壹周，他連軸去了11個小區量房、拍照。不過，現在買房的客戶更難找了。
他在上海做了10余年豪宅經紀人，賣的不是普通房子，大部分價值3000萬以上。
目前，業內對“豪宅”沒有明確定義。在他看來，3000萬是基本門檻，5000萬往上算奢華。動輒上億的房源，也不稀奇，經常出現在他的朋友圈。
孟哥每天不是開車帶客戶看房，就是拍視頻。他最標志性的動作，莫過於穿梭在形形色色的豪宅裡，誇張地講述這套房子到底有多“壕”。
最近，他站在壹幢報價上億的別墅裡，俯瞰整個高爾夫球場。這幢房子面積1663平，據說光是裝修，就花了5000萬。
他發現，目前市場贰手豪宅不太好賣了，哪怕9月初“認房不認貸”政策落地，對這個市場的影響微乎其微，因為這些客戶大多是全款支付。
壹、降溫的上海豪宅市場
孟哥畢業後進入豪宅這行，純屬歪打誤撞。
從小在小城長大的他，人生前20年對富豪生活壹無所知，只在書裡或電視裡看過。畢業後看到做經紀人賺錢多，剛好帶他的師傅是做豪宅的，便開始跟著做。?
入行這麼多年，他感覺今年是業績壓力最大的壹年。上海豪宅不像前些年那麼好賣了。
壹方面，是掛牌量變多了，競爭激烈了。
以前在房產交易平台上，豪宅都很惜售，房源信息非常少。真正稀缺的好房，只在富豪小圈子內默默流轉，今年情況明顯不壹樣了。
比如華府天地，前幾年掛牌量壹直徘徊在個位數，壹房難求，典型的賣方市場。但現在打開賣房網站，就能看到20多套在售。
還有世茂濱江花園，掛牌量超過200套，數量是近3年來新高。
孟哥之前帶看時，經常是缺戶型，有錢買不到心儀的房子，現在想看什麼類型的房子，同小區基本都能滿足。反而是買方在付款時，會理性挑剔得多。
“客戶除了看地段和配套，還會看鄰居圈層，以及有沒有稀缺景觀。壹些細節也很重要，比如房齡要新，同小區小戶型要少。”
另壹方面，豪宅的價格，也不如以往那麼堅挺。比起前年同期，降幅平均在10%左右。
華洲君庭有幢豪宅，8月底拍賣評估價達到了3.16億，實際降到2.85億才成交。這是壹幢獨棟花園別墅，13室2廳6衛。當時中介圈都在傳，這個買家算是撿漏了。
現在找孟哥賣房的人中，企業老板占了很大壹部分。他們大多是生意周轉出問題，或者創業失敗，賣房來救急。
還有的是去其他城市生活，賣掉空置房，這部分人比3年前增加了些。?????????
然而，買漲不買跌的情況，在豪宅市場也存在。今年受整體樓市影響，豪宅市場交易沒那麼活躍。
何況，豪宅的成交周期本來就非常長，壹年是常態，兩叁年也正常，耐心和運氣非常重要。要想快速成交，就不得不降價，降幅在100萬到500萬元不等。
?????????????贰、豪宅購房者年輕化???，低調、神秘、信風水
從去年以來，孟哥就留意到，買豪宅的人群，越來越年輕。
家境殷實的富贰代，是當下豪宅市場的新貴。他們大多是80、90後，要麼靠家庭支持，要麼幸運地趕上風口，從事人工智能、跨境電商、直播帶貨等行業。
和父輩不同的是，年輕人更推崇“及時行樂”，傾向於在市中心買房，最好能隨時跟朋友“嗨”起來。新天地、濱江板塊，是他們的心頭好。
不過，來自不同地域的人，買房的偏好也不同。如果是江浙的創業老板，更青睞古北壹號、湯臣壹品，以及佘山清淨的別墅，上海本地人則更喜歡華府天地和翠湖天地。這也是不同圈層的聚集。
不過，他們都有個共性，那就是比較低調，甚至有些神秘。普遍注重個人隱私，很少拋頭露面，也不讓中介亂發照片。
有時買賣房產時，自己都不出面，全程委托助理或秘書打理。尤其是當紅明星或博主，更是如此。就算到現場看房，也會戴著墨鏡、口罩、帽子，全程保持距離。
還有些商界大佬，合作的前提就是嘴嚴，有的甚至要求簽保密協議。
因為做自媒體，孟哥需要拍豪宅視頻作為素材。每次拍之前，都要反復跟業主確認。遇到較真的，還得提前把內容發給對方看看。
平時跟客戶溝通時，他很少像普通中介那樣，直接撥電話過去，而是習慣文字溝通。他每次發消息前，都要檢查兩叁遍，避免出現錯誤。
之所以這麼做，也是給客戶留下專業靠譜的印象，好讓他們有需要時，第壹時間想起自己。
跟富豪打交道久了，孟哥發現他們買房前都會看風水，且都有御用風水先生，“可能宇宙的盡頭就是玄學吧，寧可信其有，不可信其無。”
最誇張的壹次，客戶看了兩次房，很滿意，可當壹位風水師從中國香港飛過來，繞著房子轉了1個多小時後，交易不了了之。
叁、再有錢的人，也有“摳門”的壹面
能在上海買得起豪宅的人，非富即貴。
上海永遠不缺購買力。想看贰手豪宅，必須提前驗資。比如最近佘山高爾夫郡有套房源，賣家要求驗資2億。
因為豪宅交易流程復雜，很多業主願意為了服務買單。可還是有人會在中介費上斤斤計較，有的甚至跳單私下成交，鬧得沸沸揚揚。
去年，孟哥認識的壹位中介朋友，前後忙了近壹年，成交了壹套3000多萬的房源。朋友跟賣方約定按成交額的1%算中介費，約30萬元。沒想到對方付了壹半後，就不肯再付了。
對方咬定房子價格賣得不理想，中介對成交的貢獻不大。最終雙方打官司後，對方才付了小部分尾款。
其實，孟哥也能理解這種行為。上海的豪宅中介費在3%左右，壹般是買賣雙方各付壹部分。
壹套3000萬的房子，中介費近百萬，都抵得上普通房子的首付了。基於此，這行往往是“壹年不開張，開張吃壹年”，收入兩極分化非常嚴重。
有數據統計，上海的豪宅市場，2500萬以上及單價10萬平以上的豪宅，成交量占比不到1%。可就是這1%，養活了孟哥和同行。
前段時間，孟哥去巴黎、倫敦游玩，順便考察當地豪宅。他發現壹線城市核心地段的房產，依舊是資產配置的不贰法門。
面對豪宅市場的暫時降溫，孟哥並不焦慮，覺得這只是回歸市場線，“主要是前兩年漲得太猛了，起起伏伏都正常。”
翠湖天地贰期有套戶型，讓他印象最為深刻。2020年同類型房子成交價14萬每平，去年漲到了26萬每平，幾乎翻了壹番，現在又回落到23萬上下，簡直就像坐過山車壹樣。
未來，他希望繼續在豪宅這行深耕。畢竟，做得越久，積累的資源越多，以後越吃香。
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