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日期: 2023-10-25 | 來源: 第壹財經 | 有0人參與評論 | 字體: 小 中 大
不到拾年的時間，這些棚改拆遷的房產呈“低值愈低”的發展態勢。與其他棚改城市不盡相同的是，鶴崗城區面積小，位列黑龍江省13個地級市倒數第贰，距離市中心較遠只是棚改安置房價格低背後壹個不太關鍵的原因。
壹篇去年發表、以東北師范大學地理科學學院副院長劉艷軍為通訊作者的研究文章分析認為，在鶴崗煤炭產業進入衰退期後，相關行業失業率上升，居民收入下降，區域間居民收入水平差距變大，帶動居住消費產生差異，推動住宅價格空間分異。與此同時，隨著人才和勞動力流動頻繁或大量外遷，人口密度和年齡結構出現改變。例如，鶴崗市東山區、興山區等原先的工礦型轄區老齡化程度尤為嚴重，購房需求弱，區域內居住空間布局分散，住宅價格水平較低且變化速率小。
棚改期間大量興建的保障性住房也進壹步縮減了當地住宅市場有效需求，加劇了原工礦區住房市場的供需錯配問題。劉艷軍等調研發現，鶴崗外圍工礦型轄區的大陸南小區、光宇小區、松鶴小區等保障性住房小區，正是當地的價格窪地所在。
“住不著。如果出租，房東還得承擔供暖費。”談及此類棚改拆遷房時，壹名鶴崗本地人如是表示。他也稱，早些年，壹些被“白菜價”住房吸引，想來這座東北小城體驗低成本生活的青年人會選擇購買這類房產。但經過壹段時期後，他們之中的壹些人有了些積蓄，不再滿意簡陋的居住環境，壹些人則因為沒有在當地找到穩定和滿意的工作，選擇離開鶴崗。無論是上述哪壹種情況，他們都面臨賣房。然而，這類房產在被低價買入後，往往難以脫手。近年來，越來越多的“白菜價”房產被用來出租，“有時候租客就承擔個水電費”。
隨著鶴崗房產“白菜價”的說法走紅於社交平台，壹些外地人和當地人摸索到了另壹門生意：花幾拾萬的裝修費將肆伍萬或八九萬的“老破小”，改頭換面後再出租或進行售賣。
第壹財經記者在鶴崗當地走訪時發現，僅僅在鶴崗市政府周圍的商業中心，就有拾余家主營房屋裝潢裝修的商戶。“這是近幾年興起的產業。”壹名鶴崗房產中介說。
在抖音等短視頻平台上，如果以“鶴崗”為詞條進行檢索，也不乏當地房產中介拍攝的“白菜價”房產。其中，壹些房源購房成本為3萬~8萬元，裝修成本則達到10萬~15萬元。
壹名當地人告訴記者，對於鶴崗市最便宜的那類贰手房，裝修費貴於買房成本不是壹件稀罕事。尤其是外地人中帶著子女到鶴崗購房的群體，他們通常會在低購房成本和舒適生活品質間進行折中，也即買下幾萬元的房子後，再費壹番功夫進行裝修。近幾年，黑龍江省的高考招生計劃多、錄取比例高，這讓當地聚集了壹小部分高考移民(专题)的家庭，他們以低成本的房產獲得當地的戶口。
不過，“白菜價”僅是鶴崗贰手房市場的壹個小切面。
第壹財經記者調研發現，在鶴崗，總價在10萬～20萬左右的贰手房更為常見，學區房每平方米單價則可以達到3000~4000元的水平。
近壹兩年，隨著黑龍江雙鴨山、雲南個舊、廣西百色等同樣擁有單價1000多、總價10萬以內的小城市進入公眾視野，鶴崗樓市逐漸“祛魅”。
前述鶴崗市住建局負責人提到，如今真正為鶴崗贰手房去化帶來較大貢獻的外地人主要有兩類：壹類是從事電商等線上服務業工作的年輕人，另壹類是有康養需求或夏季來此“候鳥式”生活的退休老人及家庭。對於這贰者而言，肆伍萬的頂層步梯樓顯然不滿足其居住需求，均價在鶴崗當地商品房平均水平以上的住房吸引力更大。
鶴崗住建局統計顯示，2023年上半年，外地人到鶴崗購房共計1817套，其中1776套為贰手房，該數值較2022年同期增長105%，較2021年同期增長86.9%。按年齡段劃分，35歲以下和55歲以上購房者分別達到531套和318套，均超過前叁年每年該年齡段成交量的半數。
房企退場後，供給側收縮難題待解
面對全國樓市的整體低溫，低房價讓鶴崗跳出多數城市“賣壹買壹”置換循環難以暢通的圈子，也滿足了壹部分青年人“逃離大城市”“降生活杠杆（电视剧）”的願望。
但熱鬧之下，也有隱憂。2010~2020年鶴崗市市轄區常住人口由66.45萬減少至54.54萬。自然增長率連續多年為負，人口基數與人口增長率均低於省內平均水平，自然減少與外遷流失人口增多，老齡化加劇，是壹座典型的收縮城市。
面對庫存高企的贰手房市場，在本輪改善型需求釋放後，當地需求還有多少釋放空間？如果需求飽和而新房又賣不上價，房企拿地意願又有多少？
鶴崗市住建局相關負責人對第壹財經記者表示，應該正視的現狀是，鶴崗不是依靠房地產拉動經濟增長的城市。- 新聞來源於其它媒體，內容不代表本站立場！
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