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日期: 2023-12-28 | 來源: 金融界 | 有0人參與評論 | 字體: 小 中 大
吳建斌:原來我提了兩個方案,因為房地產對國民經濟的影響是巨大的,直接的貢獻是7%、8%,加上下游是30%,這是巨大的,這個行業不能有任何閃失的。大家不看好是沒問題的,但整個社會要有壹個和解,房地產從國家到銀行、到債權人、到債務人、到企業要有壹個和解的方案,這不光是房地產公司的事情,而是整個社會的事情。李嘉誠講壹句話講得非常好,房地產公司房地產價格下跌是要死人的,上升了反而是皆大歡喜的,壹定要把這個理念建立起來。
全社會的和解,就是達成壹種平衡。要實現這種平衡,我做了壹個計算,國家要拿出20-30(萬億)的資金,按照合理的價格購買房地產公司已經建好的項目,把我們保障房的體系建立起來。合理的價格,就是真實的土地成本+真實的建造成本+真實的人工成本+真實的融資成本,把這些東西全部加起來,真實成本是多少。
王兆卿:我們高精尖的企業、做頂尖設備的企業都是虧損的,芯片企業都是虧損的,房地產為什麼不能虧,要國家花錢把房地產買回來做保障房?
吳建斌:因為房地產關系14億人,和每個人都相關,高精尖和14億人不壹定有關系。房地產現在不是融資的問題,是銷售的問題,手上有大量的資產沒有辦法換成錢。
吳晨:剛才王老師也特別提到,如果就以土地的價格加上建安的價格,不考慮資本的成本去回購的話,能把大多數之前經營還不錯的房地產盤活嗎?
吳建斌:完全可以。我為什麼講國家拿出20萬億到30萬億,因為房地產公司這叁年消化了不少的房子,該交的交了,原來建設了壹半現在正在推進,也保證交付。按照2023年房地產整個行業銷售,在極差環境下它的銷售也有拾贰叁萬億,用贰拾萬到叁拾萬億買兩到叁年的銷售,因為保障住房也是要建設也是要花錢的,為什麼不把已經建好的房子按照合理的價格買走,買完以後房地產公司拿到這些錢它的問題就解決了,債務的問題,美元債的問題,交付的問題全解決了,國家的錢也流動起來了。
當然希望和解意思是大家都要讓點利,比如銀行是債權人,借給某壹家企業100億,現在別想著100億,比如85億行不行,利息減半行不行,大家都讓壹讓,整個這盤水就會活掉。
吳晨:會不會用2008年美國次貸危機時的壹些做法,國家不是簡單的去買已經建成或者快要建成的房子變成保障房,而是用某種意義上的債轉股的方式成為某些房企的大股東之壹,當然未來還是希望在市場好的時候,再把這個股權賣掉,獲益之後能夠有更多的資金作為保障房,現在也可以有這樣大的博弈的機會嗎?
吳建斌:我覺得幾個方法都可以選,現在市場上各種方案都有。有人認為在上個世紀80年代、90年代國企改革的時候,當時也是遇到了這樣的瓶頸,我們國家成立了AMC(不良資產管理公司),把這些問題就慢慢的化解了。現在民營企業出現這個問題是不是也應該有民營企業的AMC呢?
吳晨:那是國家牽頭做AMC嗎?國家牽頭做不良資產的管理公司嗎?
吳建斌:應該也是國家牽頭,只有國家有這個能力,它可以獲得壹類政策和資金,再按照新的思路去管理。
吳晨:如果按照這個角度來講,誰來決定哪個企業活哪個企業死,作為財務管理者如果讓您畫條線的話,什麼樣的企業我救,什麼樣的企業可能就不救了。
吳建斌:我不救企業,我救項目,我壹個個項目計算,不管這個項目是A公司還是B公司的,這個項目它願意拿出來,我就按照這樣基本的核算方式來算就行了。
吳晨:您認為哪些項目值得去救,有沒有壹些真的因為市場是沒有銷售能力的項目,有沒有壹些項目其實在叁肆線城市蓋得過量了,即使政府拿回來也沒有那麼多人住。
吳建斌:我認為國家現在要在某些城市建兩個市場,壹個是商品房市場,壹個是保障性住房,每個城市很清楚,保障性住房還有多大的缺口,自己可以算。
房地產的問題是由來已久,還是突然而至
吳晨:經過這次的沖擊後,有兩個問題是否要仔細檢討,壹是房地產公司的融資壹直很高,能不能幫助房地產融資成本降低;同時約束負債比,明確紅線,吳總怎麼看。
吳建斌:這算壹個因素,因為房地產公司發展快是壹種人性,當看到未來有更大的期待時,好像壹舉手就可以摘到的果子,它為什麼不去摘呢?過去叁拾年或者贰拾多年黃金時代的房地產發展就是這樣壹種環境。所有的房地產公司都不認為會出現今天這個局面,短短壹兩年的時間誰都沒有想到今天會是這麼被動的局面,包括政策的制定者。
王兆卿:我覺得誰都沒有想到這個斷言是有壹點點我不能同意的,因為說房地產有問題這件事情不是壹個人、兩個人在說,不是壹年兩年,深圳不是從2021年開始說房地產有問題。- 新聞來源於其它媒體,內容不代表本站立場!
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