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我在休假两周后又回来了，希望每个人都有一个愉快的假期。
市场上已经有了大量对 2024 年房地产市场的预测，从软着陆到不着陆，从加息到降息，以及介于两者之间的一切。预测是一件废话，所以我不会沉迷于此，但我认为有一些重大主题需要监控，这些主题最终将决定房地产市场的命运。让我们讨论一下。
利率和抵押贷款续贷墙
目前，市场预计加拿大央行将在2024年底前降息四次。这个数字正确吗？我个人在这里没有太多的质念，我也不认为央行行长Tiff Macklem 有。在过去的几年里，预测利率是具有挑战性的。然而，房地产市场很大程度是由市场情绪驱动的，我预计降息的想法会让买家远离观望而入市。我们在 2023 年春季看到了这一点，当时 Tiff 退缩了，抵押贷款利率跌至 4%高位，买家急切地重新入市。投资者是否入市真的取决于我们的央行行长。
与此同时，固定抵押贷款利率在过去几个月中下跌了近100个基点，目前徘徊在5%低位。债券市场和买家的更多帮助应该期待春季抵押贷款利率降到为 4%区间，这将极大地推动住房买卖活动。只有一个问题，债券收益率在今年年初反弹走高，5年期债券收益率迄今上涨了20个基点。这个情况会破坏行情吗？
来源：CNBC
如果你是今年续贷的百万加拿大人中的一员，你将需要经济数据进一步恶化，以防止债券收益率和抵押贷款支付进一步膨胀。事实上，到目前为止，加拿大只有 45% 的抵押贷款出现了付款增加。
来源：CMHC
更多的痛苦即将到来，即使利率略有下降。抵押贷款续贷墙是一个真正的问题，但可能没有房地产空头想象的那么大。正如我的朋友罗恩·巴特勒（Ron Butler）所指出的，90天抵押贷款违约率仍然非常低（16个基点），它们会上升，但不会是灾难性的。Scotia Variable Mortgages的利率从1.45%跃升至6.20%，违约率实际上没有变化。我们也没有看到一波陷入困境的卖家涌入市场。相反，我怀疑我们将继续看到投资者减持投资组合并观望。对于投资者来说，即使抵押贷款利率回落到4%的高位，今天的数学也行不通。利率将继续成为 2024 年的重头戏。
下一个话题：BC省的多户住房
正如我们在之前的笔记中所讨论的，BC省政府颁布了我认为是近代史上最大的住房政策决定。现在，在全省人口超过5000人的地区，取消了独立屋分区。这并不意味着您不能再建造单户住宅，它只是意味着您不能在单个家庭地块上限制多个单元。以下是其中的亮点：
市政当局必须在 2024年6 月30 日之前更新其分区章程以遵守该立法。
所有单户住宅分区必须允许一个辅助套房和/或一个ADU（附属住宅单元，也称为马车房或巷道）
现在，所有单户住宅分区必须允许在3平方英尺或以下的地块上至少拥有3000个单元
在大于 3000 平方英尺的地块上允许至少 4 个单位
如果距离公交车站 400 米以内，大于3025平方英尺地块，则至少允许 6 个单位
至少3层楼高
根据地块大小制定最小场地覆盖率的建议法规
就最高泊车要求订立建议法例
截至目前，最大的问题是市政府将在多大程度上反击，试图找到解决这个问题的方法。据我了解，我们很多城市在得到更多指导之前，很多事情基本上被搁置了。
例如，不到四个月前，温哥华市批准了他们自己的多户住宅规划，允许标准地块大小的 容积率为1.0 FSR。然而，BC省政府的立法正在推动 1.5 FSR。这是一个巨大的差异！作为一个多户住宅开发商，在澄清这一点之前，我不明白他们如何推进。
请记住，BC省政府已授权各城市在2024 年6 月30日之前更新其城市规划章程。细节决定成败。
房产税
房主和房东不仅面临抵押贷款支付增加、保险成本飙升、物业费上涨，现在还面临房产税大幅上涨的问题。这是一个注定要持续下去的长期大趋势，事实上地方政府已经告诉我们了！
温哥华市刚刚宣布房产税在2024年上调7.5%，卡尔加里市刚刚将他们的价格提高7.8%。与此同时，多伦多市将在2月份公布他们的坏消息，并警告说“这将是实质性的，因为我们真的已经达到了一个地步，如果我们不得不解决自己的问题，这意味着大幅增加。
嘿，情况可能会更糟，奥索尤斯市(Osoyoos) 的平均单户住宅将增加 39.3%，水、下水道和垃圾的使用费总计增加 110% 以上。这让奥索尤斯居民罗恩·萨金特（Ron Sargeant）感到震惊，他说他每年将额外支付2500元的房产税。
这些城市迫切需要从新住房的开发中获得更多的税收，他们只需要希望 ，以及数百万加拿大人在更新他们的抵押贷款时，利率出现奇迹。
本文由Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
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