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日期: 2024-01-23 | 来源: 加西网 | 有7人参与评论 | 专栏: 业界资讯 | 字体: 小 中 大
（加西网综合）根据卡车公司 U-Haul 刚刚发布的 2023 年加拿大居民跨省移民趋势，加拿大最受欢迎的省份发生了明显的变化。
U-Haul 是根据一年内到达某个城市的单向 U-Haul 卡车、拖车和 U-Box 移动集装箱，与从该城市出发的净收益对加拿大目的地进行评级。
2023 年加拿大最受欢迎的搬迁进入的省份是阿尔伯塔省。
根据 U-Haul 增长指数，阿尔伯塔省在全国排名中从垫底跃升至顶峰。主要城市包括卡尔加里、埃德蒙顿和卡姆罗斯，均跻身加拿大前 25 名迁入人口增长城市之列。
邻近的不列颠哥伦比亚省也大幅攀升，在增长省份中从第九位升至第二位。相比之下，上一年排名第一的领先者新不伦瑞克省跌至第三位。
值得注意的是，安大略省的 U-Haul 客户净流失量最大，从第三位跌至倒数第一。
这一搬家趋势与加拿大房地产交易的数据也类似，安省是 2023 年房地产交易下降最为严重的区域，而阿尔伯塔省以相对较好的负担能力以及更多的工作机会脱颖而出，成为房市的最大赢家，跨省移民以及来自海外的移民人口都位居加拿大全国之首。
而此前对于加拿大房主的换房频率，有一种说法是每 7 年搬家换房一次。是真的吗？
根据多年来房地产行业经常引用的一项统计数据，“加拿大房主平均每七年搬一次家”。
从金融机构 Simplii Financial 到地产经纪公司 RE/MAX，再到加拿大搬家协会，甚至家具公司等，这个“7 年”的数字经常被用来强调为什么房主如果被迫提前搬家，应该警惕打破固定抵押贷款利率的高昂成本。
然而， 《环球邮报》对于“7 年”这个数字的来源进行调查、并确定它是否仍然准确。考虑到住房、抵押贷款和搬家成本已经如此之高，它可能曾经是准确的。
但现在的专家认为，搬家之间的间隔时间可能会增加，这是因为住房的负担能力、以及加拿大人口老龄化的共同影响。
那么“7 年”这个数字是从哪里来的呢？
一些网站显示，该统计数据来自加拿大抵押贷款专业人士协会的一份报告，该报告发现加拿大人一生中会拥有 4.5 至 5.5 套住房，这意味着对于 25 岁时购买第一套房产并在 65 岁时停止购买的人来说，大约每七年搬一次家。
不过当媒体联系到报告作者兼住房分析师 Will Dunning 时，他推测任何提及数字 4.5 至 5.5 的内容都可能是从不相关的脚注中错误地删除的。
此外，地产经纪公司 Royal LePage 总裁兼首席执行官 Phil Soper 在 2012 年的一篇文章中曾经表示，根据他自己的计算，加拿大人大约每五到七年搬一次家。不过，他告诉媒体，该公司上次直接调查加拿大人的搬家频率大约是在十年前，这就是它得出这个范围的原因。
Soper 表示，Royal LePage 会定期根据美国的人口普查数据和全国房地产经纪人协会的调查数据来检验这一假设。人口普查数据估算了美国人一生的搬家情况，而美国全国房地产经纪人协会的调查则比加拿大同行进行了更多的研究。
不过 Soper 承认，负担能力方面的挑战可能会限制房主的流动性，但他表示，五到七年仍然是“合理的规划假设”。
加拿大统计局通讯官员 Melissa Gammage 表示，该机构不会追踪加拿大一生的搬迁情况。但去年 3 月的统计局的数据发现，在 2021 年之前的两年里，1500 万户家庭中，有 87 万户有房者家庭搬家。加拿大的住房拥有率为 66.5%，拥有住房的家庭数量接近 1000 万，也就是说，在这两年期间每年搬家的房主只有 4.3%。
使用这些数字，环球邮报粗略计算得出了两次变动之间的平均时间约为 23 年。
对于这个数字，Dunning 认为太长了，因为房主之间存在很大的差异，从几十年前买下房屋并从未离开的加拿大人，到购买入门房并将其作为快速搬到另一个地方的立足点的加拿大人。这可能真的需要七到十年的时间。
加拿大抵押贷款和住房公司 CMHC 副首席经济学家 Aled ab Iorwerth 则认同 23 年的说法。他表示，平均 23 年搬家一次并不令人意外，并补充说这在生命周期背景下是有意义的。
人们从租房开始，随着他们变得更加富有，他们开始拥有住房。一旦他们拥有了住房，他们可能就不会那么频繁搬家了。
加拿大抵押贷款专业人士最近的一项调查也有类似的发现。这项针对 2,000 多名加拿大房主和租客的调查发现，43% 的人表示他们搬迁主要住所的频率不到 10 年，15% 的人表示每 6 至 10 年搬迁一次。Aled ab Iorwerth 认为加拿大人口的流动性正在呈现下降趋势，不过 CMHC 对此没有数据研究。
流动性的主要驱动力之一，是找到新的或更好的工作，这就是为什么 CMHC 特别关注温哥华、多伦多和蒙特利尔的住房负担能力。这些城市的人口增长开始放缓，高房价阻碍了人们搬到这些城市工作。
CMHC 曾经在 2023 年年初的报告中发现，2021 年的租金周转率（即每年腾出公寓的租户的百分比）为 13.5%，低于 2020 年的 15.5%，这也是由于租赁的成本上涨、寻找租赁房屋困难造成的。
Soper 表示，从长远来看，他认为负担能力问题不会限制流动性，反而会推动流动性，因为加拿大人会迁移到购买成本较低的地区。
他说，这种趋势似乎已经开始出现，根据统计局的数据，阿尔伯塔省和大西洋省份今年的省际移民率最高。这一说法与 U-Haul 的搬家数据基本一致。
Duning 表示，随着加拿大人口老龄化的加剧，他预计搬家趋势将会放缓，换房的间隔时间可能会更长。因为人们在年轻时往往会搬家更多。他还预计房屋买卖将受到加拿大央行利率变化的影响，甚至超出当前市场低迷的范围。
因此，每 7 年换一次房似乎也没有什么准确的来源依据，不过随着换房成本的增加和老龄化的趋势，未来可能间隔时间会更长。
ref：
https://www.theglobeandmail.com/investing/personal-finance/household-finances/article-do-canadian-home-owners-really-move-every-seven-years/
https://www.todocanada.ca/most-popular-city-and-province-where-canadians-are-moving-to-according-to-u-hauls-2023-canada-migration-trends/
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