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日期: 2024-02-01 | 來源: 加西網 | 有38人參與評論 | 專欄: 業界資訊 | 字體: 小 中 大
（加西網綜合）來自彭博社的消息，加拿大停工項目數量猛增，越來越多的房地產大型開發項目正在轉給破產程序、進入接管流程。有專家指出，上壹次市場中出現如此多停滯項目的時候是上世紀 90 年代房地產危機爆發時，不過總體來看，目前要比 90 年代情況還是要樂觀壹些。
從加拿大最高的公寓大樓、到光禿禿的土地，全國各地的住宅開發項目越來越多地陷入停滯狀態，被推入破產管理程序。
專家表示，利率上升、建築成本和延誤以及房地產市場放緩都導致項目面臨財務壓力的頻率不斷上升。
商業地產公司 CBRE 世邦魏理仕土地服務集團副主席 Mike Czestochowski 表示，在壹年前，可能是每月會出現壹個項目，或者每兩個月壹次，現在是每周出現壹個項目，頻率大幅增加、項目數量激增。
破產管理是擔保貸款人讓法院指定某人控制財產並對其進行清算或以其他方式最大化資產價值的壹種方式。
雖然 CBRE 世邦魏理仕通常被認為是最後的手段，但隨著涉及多個抵押貸款和相關各方的大型建設項目開始陷入困境，世邦魏理仕的接管數量有所增加。
該公司土地服務集團執行副總裁 Lauren White 表示：這些正在建設中的項目由於持續價格上漲，以至於資金耗盡。
近幾個月來，安大略省出現了大量破產管理程序。
安省基奇納地區的壹個案例相當誇張，債權人向 Elevate Condominiums 項目的業主申請破產管理，該項目計劃建造肆棟塔樓。
到 10 月份提交申請時，施工人員已經離開工地，工程已完成 80%，但尚未封存。 12 月的壹份報告發現，當接管訂單完成時，業主的銀行存款只有 300 元，而欠債超過 1 億元。
溫哥華也有類似情況。
市中心西端壹座計劃建造的 55 層公寓大樓的債權人於 1 月中旬申請接管，其中包括 BMO，該公司正在尋求償還超過 8200 萬元的貸款債務。
還有些項目，即使在施工基本完成後也會遇到麻煩。
Duca Financial Services Credit Union Ltd. 於 1 月 19 日針對 Mizrahi Inc. 位於多倫多 Hazelton Ave. 128 號的公寓項目提出申請，要求償還其 1600 萬元的貸款債務。
Czestochowski 表示，雖然最大的開發商通常仍能獲得資金，但規模較小的開發商發現很難獲得更多資金，因為他們經常依賴的贰線貸款機構變得更加謹慎。
因此，當債務到期時，事情就會變得更加困難。
在過去的壹年時間裡，這些激增的破產接管案例已經不僅在安省和 BC 這些房市熱門地區，甚至很多過去房市窪地也開始被波及。
最近新不倫瑞克省聖約翰市壹座歷史悠久的銀行大樓、溫尼伯壹座失火公寓等。CBRE 的土地服務集團執行副總裁 Lauren White 表示，考慮到這些項目帶來的所有挑戰以及延誤的可能性，高層建築的增長尤其明顯。
她說，這很大程度上歸因於管理不善，沒有意識到開發過程的長度和復雜性。
最引人矚目的項目還要屬多倫多的加拿大第壹高樓 The One，是壹座正在建設的 84 層建築，Mizrahi Inc. 也在開發。
10 月提交的法庭文件顯示，該開發商負債 17 億元，預計施工將晚兩年多完成，超出預算 6 億多元。
其他值得注意的進展包括債權人在 11 月推動對 Vandyke Properties 的至少伍個項目實施破產管理，涵蓋大多倫多地區 1,700 多個單位，其中壹些已經在建設中，索賠債務超過 2 億加元。
當借款人開始違約時，有擔保債權人可以利用破產管理權來收回資金。
均富重組業務合伙人 Dan Wootton 表示，這壹過程的重點是價值最大化，因此這可能意味著與現有開發商壹起完成項目，就像 The One 的情況壹樣，或者只是試圖出售。
Wootton 說，貸方通常會嘗試與借款人合作，在采取路線之前，通常會出現不止壹筆拖欠付款的情況。破產管理被認為是相當極端的法律救濟。並非所有申請都會獲得批准。
去年 12 月，BC 省的壹名法官就駁回了將 Coromandel Group 希望納入破產管理的請求，該集團旗下 16 處房產擁有約 7 億加元的擔保債務。拒絕這壹決定的部分原因是壹些財產已經被自己接管。
但所有這些情況中，最慘的還要屬預售樓花的買家們，因為壹旦進入接管程序，所有預售公寓購買協議都可能被終止。有時候項目會改變用途變為養老院或是學生宿舍，也有時候還需要買家花費更多的錢完成之前的交易。
但對於買家們來說，房屋需要加價，就意味著買家需要更高的貸款額度，如果買家無法達到抵押貸款壓力測試的要求、那麼就將無法繼續持有房產，至於是轉售還是退回都變得復雜。
而且如今市場中的轉售也正在變得困難，CBRE 的 White 表示，雖然預售市場仍有買家願意接手轉售的情況，但通常他們不會急著成交，因為所有人幾乎都在等待市場的“見底”。
White 表示，上壹次破產管理如此糟糕的情況可能是在 20 世紀 90 年代初，但從目前來看整體市場比當時更活躍，人們對潛在的破產管理銷售仍然感興趣。但她認為，市場的復蘇可能還需要更長的時間。
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