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日期: 2024-06-05 | 來源: 如松 | 有0人參與評論 | 字體: 小 中 大
牆內自媒體如松分析文章：1992年日本(专题)房地產泡沫開始破裂，此後日本政府使用了無數的手段來救助房地產並改善經濟增長，但收效甚微，壹直到了安倍晉叁第贰次當選日本首相的2012年，日本通過量化寬松來貶值日元，目的是通過這種“非常規”的手段將日本經濟從長期的低迷中拯救出來，從2012年到現在，日元兌美元已經貶值了超過50%，日本的通脹已經出現了明顯的回升。
2017年至2018年土耳其房地產泡沫破裂，埃爾多安直接通過埃爾多安經濟學——即降息打擊通脹來推動貨幣貶值以應對房地產泡沫破裂給土耳其造成的經濟困局。
盡人皆知的是，無論任何時候通過貨幣大幅貶值來應對經濟問題都是拾分殘酷的，因為這會讓居民儲蓄的購買力出現劇烈損失——有時甚至接近歸零，可日本和土耳其為什麼最終都要走上這條路？
壹個國家的經濟出現比較長時間的快速發展往往是很多因素集合起來的結果，比如人口紅利釋放，類似全球化那樣進入國際經濟大循環，資本集中流入推動產業活動的快速發展，和平時期的到來，等等，但上述因素集中起來就是壹條：那就是本國的經濟潛力得以發揮，資本投資收益率的提高推動經濟快速發展和居民收入水平的快速提高。
當經濟發展到壹定階段之後，家庭就會產生剩余財富，此時，居民就會產生壹個非常現實的問題，那就是如何儲藏自己的剩余財富，如何實現保值增值，樓市、股市都開始承擔相應的角色，而且樓市往往更加重要，源於衣食住行是剛性需求，還也可以給政府提供更多的稅收收入進而有可能受到政府的扶持，此時就會出現以下兩個現象：
第壹，房地產成為最主要財富儲藏載體和手段，就被賦予了金融屬性。
隨著經濟持續發展，人們將自己的剩余財富源源不斷地投入到房地產中，還有可能得到政府的扶持，樓市就出現了牛市。
壹旦房地產被賦予了金融屬性，被賦予財富儲藏功能之後，是否過剩這個問題就會被淡化，源於沒有人會嫌棄自己的財富太多，也就沒有人會因為自己擁有過多的房屋而不安，在這樣的時期，壹個社會的戶均住房套數達到1.1、1.2倍被看做是拾分正常的，達到1.3、1.4甚至1.5倍也是可以坦然接受的。
所以，房地產壹旦開始承擔財富的儲藏職能之後，戶均套數就會來到很高的水平上，這是人性之貪婪所決定的，沒有任何壹個社會可以例外。用商品市場的術語來說，就是會達到高度過剩的狀態，但以金融屬性來看，卻不能這麼說，源於房屋數量的上升代表財富膨脹。
第贰，在這樣的時期，債務體現出什麼特征哪？
在房地產牛市時期，是家庭收入快速增長時期，這讓家庭的償債能力越來越強。
當房地產體現金融屬性、可以充當財富儲藏功能之時，隨著房屋價格的上升，個人的資產負債率就會下降。
此時，個人的杠杆率越高、負債越多，越有利於個人資產的升值，而且還不會有違約的風險，源於收入增速高化債的能力就很強，也可以隨時拋出資產避免違約，這讓違約的可能性基本等於零。
這時，對於家庭來說，債務就是天使，既不會造成違約，還能推動個人的財產以更快的速度增值。所以有壹個時期，有些國家核心城市的壹些夫妻即便離婚也要避開政策限制，通過增加負債來買房，就源於這壹時期的債務是友好的。
也就是說，在房地產的牛市時期，壹個社會的戶均住房套數不是壹個敏感因素，房屋是否過剩不是敏感因素，源於這時的房地產體現的是財富載體的功能，體現的是金融屬性，讓戶均套數自然而然地來到非常高的水平上；同時，債務也對家庭展現出友好的壹面，有助於家庭財富的增值，讓家庭負債率自然而然地來到非常高的水平上，體現出“雙高”的特點。
但每個國家的經濟都不會線性發展，都會產生波動，產生波動的因素包括人口因素、國際環境因素、國內生產要素價格的快速上升，等等，但所有這些因素最終還是要落實到資本投資收益率上來，資本投資收益率高，居民的收入增速就高，就會有更多的剩余財富推動房地產牛市，壹旦資本投資收益率在上述綜合因素的影響下開始下滑之時，人們的收入增長就無法持續，也就無法支撐當時的資產價格，結果就會導致房價下滑。
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