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日期: 2026-01-30 | 来源: 林伯南 | 有0人参与评论 | 专栏: 马云 | 字体: 小 中 大
2018 年，国内楼市正处于快速发展阶段，买房成为不少人眼中的优质选择，手握房产的人更是备受关注。
而就在此时，马云在公开演讲中抛出了一个备受争议的预言：“八年后中国最便宜的就是房子”，还补充道 “房价如葱”。
彼时，这番话在很多人看来无异于天方夜谭，不少人对此表示质疑，认为这是商界大佬的片面观点。
如今八年之期已至，站在《十五五》规划即将开局的节点，回头再看这句话，不难发现楼市的风向已然发生了显著变化。
虽然核心大城市的房价并未如 “葱” 般低廉，但在众多三四线城市乃至县城，楼市的格局已经彻底改变。
从当前的市场趋势来看，2026 年中国楼市或将迎来三大关键转变，接下来我们就用通俗的视角，聊聊这三大转变背后的逻辑。
其一，楼市的 “温差” 将进一步拉大，城市与区域分化加剧。过去谈及楼市，基本是全国一盘棋的格局，要么迎来普涨行情，要么因政策调控进入横盘阶段。
但未来这一逻辑将不再适用，不同城市之间，甚至同一城市的不同区域，房价走势将彻底分道扬镳。
以北京、上海、深圳这类核心一线城市为例，即便近年来经济环境复杂，这些城市的房价依旧保持稳定，核心原因在于坚实的产业支撑。
以深圳为例，作为科创产业的核心聚集地，华为、腾讯等龙头企业扎根于此，持续的人才需求和高薪岗位，吸引着全国的优质年轻人才不断涌入。
2025 年 8 月，深圳二手房成交量约 4000 套，在市场整体观望的背景下，这一成交量成为市场信心的重要支撑，其核心区域房价不仅未跌，单价还逼近 6 万元。
这些来深发展的年轻人，有着明确的扎根、结婚生子的需求，这类刚需和改善型需求，成为支撑核心城市房价的重要基础。
而将目光转向内陆的三四线城市乃至县城，楼市景象则截然不同。
不少小县城缺乏核心支柱产业，就业机会有限，导致年轻人毕业后纷纷向大城市流动，人口持续外流。
但前些年的房地产开发节奏较快，住房供应持续增加，供大于求的市场格局逐渐形成，这也是经济学中最基本的市场规律。
以河北衡水为例，这座以教育闻名的城市，2025 年 11 月全城二手房均价回落至 6109 元 / 平，下属的枣强县均价更是仅 4078 元 / 平。
四千余元的单价，放在十年前仍有上涨预期，但如今不少小区的价格仍处于阴跌状态。
在这些区域，马云当年 “房价如葱” 的说法，在一定程度上成为了市场现实。住房的核心属性回归居住，想依靠房产实现财富增值，难度已大幅提升。
更值得关注的是，这种分化不仅体现在城市之间，还出现在同一城市的不同区域。
以北京为例，西城区的学区房凭借优质的教育资源，成为市场中的硬通货，即便楼市遇冷，价格依旧保持稳定；而一些远郊区的房源，因配套设施不完善，商超、医疗资源匮乏，地铁规划尚未落地，即便开发商推出打折、送装修等优惠，依旧难以吸引购房者。
这一转变也印证了一个市场趋势：闭眼买房就能赚钱的时代，已然成为过去。
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