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日期: 2026-04-13 | 来源: 墨珑甲说 | 有0人参与评论 | 专栏: 潘石屹小三 | 字体: 小 中 大
一个朋友上周末发了条消息，说他那套房挂了半年，终于来了个看房的。结果人家绕了一圈，丢下一句＂再降十万再说＂，转身就走了。他在电话里叹气：＂180万买的，现在挂150万都没人要，你说气不气。＂
这种事太常见了。2026年的楼市，就这副模样。
卖房的不甘心降价，买房的不敢轻易掏钱，两边都在耗。曾经那个让所有人兴奋的楼市，变成了一场拼耐心的拉锯战。
每回聊到房价走势，总绕不开一个人——潘石屹。
这个从甘肃天水走出来的地产商，90年代在海南炒房赚到第一桶金，后来创办SOHO中国，北京CBD的好几栋写字楼都是他盖的，巅峰时期身家数百亿。但让普通老百姓记住他的，不是他盖了多少楼，而是他对楼市趋势的判断。回头看，几乎次次都踩准了节奏。
2013年前后，潘石屹就动手甩卖资产了，一个项目接一个项目地出手。当时楼市还在往上走，好多人笑话他胆小。结果呢？没过几年风向就变了。恒大、融创、碧桂园，一个接一个暴雷，高杠杆扩张的全栽了。再回头看老潘当年的操作，服不服？
他说过一句话，后来被反复引用：＂房价跌20%，就是一条风险红线。＂
放到今天来看，这句话依然没过时。国家统计局的数据明摆着——从2021年高点算起，全国百城二手房均价累计跌幅，大致卡在15%到20%之间。核心城市跌得少，弱势城市跌得多，但整体上没有崩。每当价格往那条＂20%线＂靠近，政策就赶紧上手段了。降息、降首付、取消限购、放开落户，一套拳打完，价格就在某个位置慢慢企稳。
为啥偏偏是20%？其实道理很直白。中国大多数家庭买房靠按揭，银行放贷一般要求两到三成首付。房价要是跌穿了20%，大量房子的市值就低于贷款余额了。断供的人一多，银行的坏账就上来了，系统性金融风险的口子可能直接撕开。这条线，谁也不敢让它真被打穿。
2026年政府工作报告写得清楚——＂着力稳住楼市＂。态度很明确：底要托住，但也别指望再搞一轮大刺激把价格吹上去。
结合潘石屹这些年公开说过的那些话，再叠加眼下行业的真实走势，业内总结了三个关键词：量缩、价稳、分化。
先说量缩。
千人摇号、日光盘、排队抢房——这些画面已经成了历史。人口拐点就摆在那儿，中国连续好几年出生人口下降，2023年新生儿只有大约902万，之后还在持续走低。买房的人越来越少了，这是最根本的逻辑。需求端在收缩，成交量自然回不到从前的水位。全民加杠杆冲进楼市的盛况，这辈子大概率见不到第二回了。
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