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來源: Edwin | 有0人參與評論 | 專欄: 閃腰俠談物管 | 字體: 小 中 大
(北美中文網報道) 本網於1月24日在新聞首頁刊發《網友親歷:住公寓無比小心仍被反復投訴》報道後，引起讀者和網友的熱議。新聞事件中的當事人在過去的兩年來不斷地被樓下住戶無事實根據地投訴，卻錯誤地采取了置之不理、既不申訴也不解釋的消極逃避策略，導致物業管理委員會開出罰單，當事人亦因此備受困擾。
不少讀者在對當事人表示同情之余，也紛紛給出解決問題的合理化意見。今天我們特刊發物業管理專業資深從業人士、北美中文網網友“閃腰俠”撰寫的《如何回應和處理物業送達的投訴和強制處罰決定》壹文，希望對於那些有著類似困擾的朋友們有所啟發和幫助。全文如下：
《如何回應和處理物業送達的投訴和強制處罰決定》
By 北美中文網網友“閃腰俠”
對於新移民來講，剛剛來到加拿大很多生活習慣可能壹時適應不了，更何況住在門挨門窗對窗的小區公寓中，壹時不查鄰裡之間總有些小摩擦，俗話說的好，壹個鍋裡摸勺子，難免磕磕碰碰，問題就在於，很多新移民甚至是老移民，都不很了解應該怎樣正確地應對來自物業轉達的投訴，以至於最後面臨不必要的罰款和法律訴訟。
了解物業管理程序 避免不必要的困擾
在了解應對的方法之前，您首先要了解物業投訴業主的相關法律規定和流程，各個物業小區可能在自己的物業條規(Bylaw)中有詳細的說明，但是都不應違反以下幾個原則：
1、物業必須首先以書面警告業主有何種違反物業條規的行為，並盡量描述該違規行為，與此同時應提醒業主究竟違反了哪條bylaw。例如噪音擾民，至少要描述什麼樣的噪音，何時發出的噪音，以及物業不允許發出任何噪音的時間段等（如果該物業有此時間段的特別規定)。
2、物業必須要給該業主壹個合理的時間來回應，解釋以及糾正的機會，通常是壹到兩周時間內，被投訴的業主應該以書面形式回復物業，是否接受投訴並保證糾正，或者不接受該投訴等。
3、如果業主在期限內不回復，則壹般情況下會被默認為接受投訴。如果再次發生同樣的違規情形，物業可以直接處以罰款而無須再次警告。有些物業公司可能會在罰款前再發壹次警告信，但是這並非強制規定。
4、如果業主在接到第壹次警告信後回信反駁，那麼物業必須書面答復被投訴業主的質詢，以及必須應其要求召開臨時爭議委員會。（以下會詳細說明)。在最終結果出台前不可以對業主先行罰款。
收到投訴警告 切忌置之不理
問題恰恰就出現在，很多華人業主在收到第壹封警告信後，可能覺得鄰居無理取鬧於是扔在壹邊就不管了，更沒有在規定的時間內回信反駁或者要求召開聆訊解決爭議，於是就造成了默認違規的事實，於是在鄰居又壹次投訴到物業公司的時候，很可能罰款就如期而至。甚至有些業主連第壹次罰款都不在乎也不繳納，那麼很可能業委會和物業公司再次接到投訴後會增加罰款額。
注意，物業對業主的罰款是直接加在業主的戶頭上的，也就是說，就算業主壹直不交，那麼在今後賣房的時候也不得不交，否則業主的房子無法交割。（其實這裡有個誤區，很多人認為罰款是可以被物業注冊Lien在業主產權上，但事實並非如此，只有拖欠的物業費，特別維修費，還有工程款等才可以，僅因違反Bylaw的罰款是不可以單獨注冊Lien也就是留置權的）。
置之不理等於默認自己違規
壹再地不理會警告或者罰款，那麼業委會和物業經理自然就會認為你壹直都默認事實和消極應對，那麼在今後你終有壹天否認“指控”的時候，你的立場總是會被嚴重質疑的，你沒有任何書面證據證明你曾經為自己的清白辯解過，而物業公司和業委會也同樣沒有義務主動向你刨根問底的。
還有要注意的是：物業公司只是受雇於業委會，所有的投訴絕大部分都是來自小區居民，或者公寓管理員，收到投訴後，物業經理會代表業委會發警告信給相關業主，如果業主未限期改正並有再犯的事實或投訴，管理公司會在得到業委會的准許下實施罰款，因而物業公司在大多數時間裡都只是扮Messenger的角色，而真正有指揮權和最終決定權的是小區業委會。所以，在你回信反駁投訴的時候壹定要記得don't shoot the messenger。雖然您的回信是寄給物業公司，但是信是寫給業主委員會的。
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