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日期: 2012-04-13 | 來源: 北美中文網 | 有0人參與評論 | 專欄: 房屋貸款 | 字體: 小 中 大
《自住物業與投資型物業的首付比例》
文 / 林曉荷
加拿大各金融機構的房屋按揭貸款制度相對中國更為靈活，可供選擇的貸款產品也更加多樣化。貸款人可以根據自己的實際情況，選擇任何壹種類型的貸款產品，也可選擇不同類別的貸款產品組合，相當方便。壹些銀行還為客戶提供不同類型的貸款組合式產品，以滿足客戶的貸款需求。如果貸款人感覺某銀行的套餐方案仍然不能滿足自己的要求，還可以選擇與銀行商談，請求對方提供更具個性化的貸款方案。
加拿大的銀行或貸款機構對於不同用途（投資或自住）的物業，所要求的首付款比例不盡相同，投資性物業的審批條件也更嚴格。之所以如此，是因為對於自住物業，貸款提供者會假定購房者將竭盡全力還清貸款，因為如果業主還不清貸款，貸款提供者會取消業主對於該棟物業的抵押贖買權並將其收回，那麼業主將喪失自己曾經“擁有”的房子——而這樣的風險，相信自住買家通常是會竭力避免的。而對於非自住房，貸款提供者通常會傾向於認為萬壹投資者無法負擔貸款還款，那麼他能更輕易地選擇從失敗的投資物業中抽身退出，從而使得銀行或貸款機構遭受損失。
此外，與美國或中國相比，加拿大的銀行系統的風險管理制度更為嚴格。加拿大聯邦財政部規定，自住物業的首付比例不低於5%；而投資性物業—即非自住房—通常要求至少不低於20%的首付款項。此外，銀行在正式發放貸款之前，除了要求客戶必須購買土地測量及戶名保險、火災保險及產權保險等以保護業主利益之外，那些首付比例低於20%的貸款者，還必須根據加拿大政府的有關規定，向加拿大皇家按揭及住屋公司(CMHC)、加拿大按揭保險公司(MICC）和Genworth Financial等公司購買強制性“房屋貸款保險”。事實上，這也是加拿大沒有產生如美國次貸危機類似問題的重要原因之壹。
2010年以來，針對加拿大家庭日益嚴重的負債問題，聯邦財政部先後頒布了壹系列收緊房貸的新規定，防止因國民借貸危及本國經濟。2010年4月實施的貸款新規，要求所有借款人必須按照伍年期固定利率的標准合算其抵押貸款總額——無論他們是否選取的是5年期固定貸款利率。今年初，財政部更宣布將房屋貸款的還款期由過去的35年降至30年；再抵押貸款（Refinance）金額的最高比例由90%將至85%；此外，政府不再透過(CMHC)對房屋淨值低押貸款(HELOC)提供保險。新例於2011年3月18日正式生效。
有鑒於此，地產投資者在匡算投資物業的投入產出效應時，自然也應該對上述細則予以考量。
（本文原刊北美中文網旗下《加國地產--大溫版》月刊2012年4月號）
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