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_NEWSDATE: 2006-08-27 | News by: Edwin | 有1人参与评论 | 专栏: 税务相关 | _FONTSIZE: _FONT_SMALL _FONT_MEDIUM _FONT_LARGE
税务法并没有任何“自住屋”的定义，但存在个人使用财物之定义(Personal Use Property)。所谓个人使用之财物，是指可供个人或家人享用/使用之财物。个人使用之财物，在税法上只存在增值税问题，而绝对是没有财物眨值所带来 的税务损失问题。例如把个人使用的私家车售出，虽不是用作商业或投资性用途，但获取的增值利润便可能有增值税；若有任何眨值损失，其减值却不能用作抵消个 人使用财物所产生之增值，所以把个人享用或供个人使用之财物，在买卖时只可以有增值税情况出现。这可能是供个人使用之财物，是没有用作商业或投资性用途， 所以若在买卖（应不是常见之情况）中所产生的亏损，是不可以用作抵消增值税。但若真的在买卖中有增值，税例乃视之为收入，而要负上增值税的责任。
**只有升值没有眨值
个 人使用的财物若是地产物业的话，这便是包括自住屋(自住屋并不等于是主要居所)、家庭度假屋（即Cottage)及其他可供个人及家人消闲的物业，而这物 业是不作商业及投资用途，所以引伸以上所讲供个人或家人使用之财物定义，若自住屋是包含在这类供个人或家人使用之财物定义内，自住屋便可能只会有增值税问 题产生，而绝对不存在任何可抵消增值税之减值亏损的税务优惠了。
所以，若把自住屋转售从而赚取之利益便可能要纳税，若在转售时，是没有任 何增值反而是有亏损的话，这些亏损跟其他商业及投资性质之资产不同，是没有任何可减低资产增值之税务优惠。换句话说，自住屋在转售时若有任何亏损，其亏损 在税务上是等于零，不可为业主带来减低增值税之优惠。
由于自住屋是纳入可供个人或家人使用之财物定义，而自住物业是房地产性质，跟其他个 人使用之财物性质是有分别，如私家车等，自住屋之物业价格大多都会保值甚至升值。这类可供个人使用之财物，便会在转售时经常出现增值税问题。这便对加国之 家庭带来沉重税务负担，也会大大影响自住物业市场之健康发展。所以税务部为这类特别的个人使用财物提供一些自住屋之免税优惠，以补救这法例定义之不足之 处。虽然有自住屋是在一些情况下可以免除增值税，但任何减值之亏损，仍是不能用作抵消自住屋增值减税之用，原因是自住屋仍是可供个人或家人共用之财物。
**入住日子不论长短
税 例对自住屋之豁免增值税，是包含在主要居所之税务定义内。所谓主要居所，指一个房屋单位，及该单位是纳税人所拥有的，而纳税人“普遍”居住在该物业内。 “普遍”并不代表经常，税局之立场，是就算纳税人一年内在该自住居所住上很少日子，也可以符合是税例所讲之“普遍”居所定义。
在我的印象 中，也很少见有税务案例去为“普遍”居住情况作出税务上解读。正因为税务部之宽松态度，一些不能常作真正自住物业单位如家庭度假屋、短暂性拥有之住宅物 业，也可以被当作主要居所物业，可获得所谓主要居所之增值税豁免优惠。主要居所之定义，还包括含一个很重要之元素，这元素是主要居所是可让纳税人之一个家 庭单元包括夫妇及要供养之子女一同共住居所，所以纳税人不能自己指定一个物业是自己家庭在该年之主要居所，但同一年度，纳税人之夫或妻指另一物业是其主要 居所。即夫妻不能同时间内各有自己之主要居所。这是违反主要居所之税务定义。
**主要居所只能有一间
按税例，在1981 年以前之主要居所。是可以容许夫妻两人在同一时间各自拥有主要居所，但法例在1982年后已修改，夫妻只能在同一时间拥有同一之主要居所。这修改大大减少 了转售住宅物业所增值部分的减税空间。试想想，若夫妻在同一时间拥有不同的主要居所，一个家庭便可同时拥有一个以上之自住物业而不用付增值税。1982年 起，税例已堵塞这税务漏洞。但主要居所之减税优惠法例，若使用得宜，仍可为家庭带来自住物业转售时之减税空间。
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