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日期: 2016-03-24 | 來源: 加西網 | 專欄: 經紀之窗 | 字體: 小 中 大
商業地產分為很多種，這裡我們只來談壹談溫哥華的購物廣場的商業地產，也就是大家所說的mall，其實要明白，商業地產不是指炒地皮，更多的是指商業的管理和運行。
有沒有發現當你去逛metrotown mall和逛aberdeen square的時候完全不同的感覺。洋人的幾個mall，包括metrotown的，richmond center或者pacific center等就是覺得要高大上很多，去逛逛我們華人的麗晶廣場，太古廣場，aberdeen square等就是感覺檔次就下去了。其核心就是在於自持和散賣。散賣更多適用於住宅，商業地產的散賣只是讓開發商迅速收回了現金流，但壹定不利於這個不動產長遠的發展。溫哥華較好的商業地產幾乎都是自持型的不動產，大多都采用了金融化的方式。以諾財富壹直致力於自持型的地產投資，給廣大客戶提供了參與加拿大和美國大型商業和住宅自持型不動產的投資機會。
因為只有自持，管理方才能按照科學的方式進行管理，選擇和引入不同的品牌店來布局整個商場。加拿大的購物廣場和中國還不太壹樣。中國因為地貴，購物中心往往都是好幾層。而北美的很多購物中心則是很大的停車場和兩層最多叁層的購物中心。
如果散賣，就類似於aberdeen square壹樣，沒有規劃，每個單元的房東自己想做什麼就做什麼，當然吸引不了客流。想想要是自持的物業，將壹樓便宜租給大型超市引入人流量，將贰樓便宜租給類似於蘋果等品牌大店，則該物業的人氣壹定能慢慢提升。
每壹個商場營業者開業前最先思考的問題都是：如何讓顧客更長久地留在商場裡，如何讓他們逛到更多的店鋪，以增大他們消費的可能性。樓層設計是這些營業者玩的第壹個小把戲。我從硬件和軟件兩個方面來說點實在的東西，遵循我們平時進入購物中心，然後壹步步地在既定動線上流動、駐足，並最終做出更多消費行為這壹個線索，盡量解釋得簡單點。
外部引流（入口）：以購物中心的規模來看，壹般會設置多個入口，便於與外部交通幹道、軌道出口（地鐵上蓋型購物中心）、地上或地下車庫相連。商業地產以人為本，新的購物中心設計上盡量與軌道交通直接或間接接駁，主入口永遠面朝人流聚集區，設計立體車庫分層導入人流的原因。把人引進來，這是第壹步。Metrotown mall的人流量大，很大因素也就是天車站直接連接商場。當然你也可以說aberdeen square也直接連接天車，為什麼沒什麼人?因為裡面沒有什麼逛的。。。
長扶梯：前面說到的，把人引進門了，但大多數人依然停留在壹層，如果讓人群自行擴散，將會造成兩個結果：損失客流和高樓層商業價值貶損。原因如下：從心理學層面分析，人都是很懶的，大家似乎更願意下樓梯而不願意主動上行，怎麼解決這個問題呢？扶梯設計上我們可以參考香港的購物中心，香港因為土地稀缺，購物中心通常單層面積不大，但有個顯著共性，樓層高，拾幾層到贰拾層的購物中心滿地都是，那麼問題又來了，誰願意到這麼高的地方去啊？解決的辦法就是在壹樓中庭設置長扶梯直接將客流引到高樓層，甚至更狠，直接幾部扶梯拉到頂層再說，你不是不願意上樓嗎？那我就在最顯眼的地方營造壹種震撼的視覺效果，讓你不由自主就跟著我的動線走了。這點在溫哥華體現的不高，因為北美的購物中心層數不多，唯壹就是metrotown mall，從kingsway的大門進入中庭馬上會有直達電梯。
內部動線（導視系統）：成功將人流導入各樓層之後，如果任其隨意擴散勢必會造成空間擁擠，哪怕公攤區域面積再大，也給人壹種亂的感覺。特別是在壹個相對陌生的環境裡面，人會不由自主地尋找安全感，導視系統就很好的承擔了這個角色，類似在地鐵換乘站壹樣，各種地面箭頭、路標、導視牌共同組成了購物中心的主動脈，將人群分流在各個角落，提高了動線商業價值且增加了購買行為的發生概率。這種最明顯的就是宜家，有沒有發現你去宜家必須順著箭頭把壹層逛完才能出去?其實商家是故意的，就是想讓你多逛。
化妝品裝飾店：大多數人來逛商場是買衣服的，由於商場裡購買化妝品和珠寶的人遠不如購買服裝的多，將這兩類商品的專櫃設在人流量大、進入商場的必經之地的壹樓，容易增加它們的購買幾率。化妝品包裝精美、大牌雲集，珠寶區更是流光溢彩、璀璨奪目，將此類商家安排在壹樓門口，無形中提高了商場的檔次，化妝品櫃台散發的充滿嗅覺誘惑的香脂味也是吸引路人進入商場的秘密武器。在商場壹樓的中庭或入口處經常會有壹大塊的空白區，在節假日承辦壹些品牌互動活動，借此吸引人流。而且化妝品和珠寶店的利潤高，所以可以承擔高額的租金。
超市:在國內超市大多數是地下壹層，地下租金較地上低，地下空間相比於地上環境更適合超市運營（如地下空間氣溫低，而超市通常需要面積大、間隔少的空間，而地下壹層多以梁柱為主），進貨及倉儲方便。相關研究顯示，超市雖然帶來了大量人流，但其為商場裡其他業態貢獻的人流卻只有10%左右，因為很少人會願意拎著從地下超市買來的大包小包，去逛樓上的服裝店。此外，超市支付的租金只是服裝店的伍分之壹甚至更少。即便如此，很多開發商還是願意將商場地下壹層的大部分面積租賃給超市使用。這看似是壹個薄利的買賣，但背後其實有開發商的小算盤——壹個超市除了能輻射到周邊的住宅小區外，更重要的是，在商場建設初期引進沃爾瑪、家樂福這樣的主力商戶，不僅能打開商場的品牌效應，吸引大量後續的小租戶，還能贏得銀行貸款、土地使用方面的優惠和支持。
而metrotownmall的superstore是在壹樓進門口。在北美的購物中心往往都是長方形的，這樣比較能夠合理安排動線，如果是正方形的話，顧客容易迷路。長方形的分布造成差不多只能壹直往前走。而在兩端，則是壹個百貨中心(比如the bay), 另外壹段壹般是壹個大型超市。這是主力店。
女裝: 女裝會占據除第壹層除主力店以外最好的門面，，而男裝的位置略差於女裝，常與皮具、箱包、嬰幼兒用品安排在同壹層。個中原因不言自喻：男女對服裝的消費能力差別很大。男裝和女裝的消費比例在發達國家高達1比2，即為每當男性花500元買了壹件衣服時，他的女朋友或者太太就會花1000元買衣服。
最近的商家傾向於將服裝區和飲料區穿插放置，效果可能更好，這不僅能帶動飲料的額外消費，還能給消費者更好的購物體驗，讓他們逛街逛渴了就能買杯飲料喝。餐館:餐廳大多數放在最樓上，比如metrotown mall的food court，每次走過去都要走很遠的路，都要把大部分店面走壹遍。不過有些餐廳也不是在最上面，有誰見過肯德基麥當勞往上面走？而是規模餐飲在上面。餐飲屬於目的性極強（中午12點了我就是來吃飯的）、客流吸引能力極強（人是鐵飯是鋼）的人見人愛的業態，且具有群體消費和重復消費的特性，承租能力壹般。這就注定了如果把餐飲放在低樓層，對購物中心的開發商/商業管理公司是壹種損失（高層吸引力變弱），對餐飲商家也是壹種損失（高租金成本）。
游戲電玩、電影區通常設在最高層或次高層
將電影院、游戲廳等容易聚集人流的項目放置高層，是為了消化高層的面積和引導人群向高層流動。顧客可能逛累了，想去看個電影，於是他們會往上走，在往上走的時候又能多逛幾層樓，又能多消費幾家店。此外，壹個好商場必須有特色餐飲，它會像磁鐵壹樣把人流吸到高層。在某些情況下，壹些品牌的特賣場也總是安排在商場的最高層（當然也會被安排在地下或是不容易找到的商場死角），目的也是帶動這些位置的人流。
商場第壹層洗手間比較少
設立在商場壹層的洗手間無異於公共廁所，帶來太多負外部性、沒有折現價值的人流量，很不劃算。在贰層及以上的樓層好不容易有廁所了，結果顧客在通往洗手間的道路上，經常會遇到些小障礙，比如路邊壹兩個放了商品的矮櫃讓你不得不以S形路線前進。商家會在路邊陳列些標榜性價比的商品（如打折圍巾、內衣等），從而提高你與商品的接觸頻率，還可能吸引到壹些等待同伴上洗手間的顧客。
扶梯總是設在背面
商場的自動扶梯通常設在背對正門處，離入口有壹定距離。如果你想搭乘扶梯，你勢必將經過從正門到扶梯處的若幹店鋪，無形中增大了顧客在這些店消費的幾率。
超市結賬處擺小件商品
不管去superstore還是壹些百貨商場，付錢處壹定放壹些單價便宜的小件商品，當你排隊付錢的時候就會多看壹會，就情不自禁的買了。因為覺得價錢也便宜，也都用的著。如果放單間貴的商品你會買嗎？
百貨公司或者超市貨物擺放調整
有沒有發現很多超市包括costco經常也調整物品的擺放，比如每次都去買壹件商品，都很知道位置在哪兒，拿了就走。偏偏擺放順序被打亂了，要讓你重新到處找壹遍。其實他們也是故意的，就是想讓你到處多逛逛，不要拿了東西就走，說不清楚看上你喜歡的東西呢？
(文章來源：以諾財富)
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