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來源: 91Tou | 有0人參與評論 | 專欄: Metro Edge | 字體: 小 中 大
買房之前必須結合自己的情況對需要購買的房產做壹個初步的分析。如果投資，那麼就要考慮購買房屋則更要考慮 房產升值的可能性和房產出租方面的情況。如果個人自住, 就要考慮房型, 坐落地點, 內部設施, 交通情況, 購物便利條件, 子女上學的校區, 家庭財政承負能力, 房屋的管理和修繕等。
溫哥華購房的基本流程如下
先了解關於加拿大房產購置方面的稅收政策
取得銀行的貸款額度確認
房產的選擇
聯系房地產經紀人看房子
房產估價和房屋查驗
法律文件的准備
主要的合同條款
安排房屋保險
壹. 關於房產購置方面的稅收政策
在加拿大購置房地產時，有贰個稅收方面的情況要考慮：壹是房產購置稅，贰是商品購置消費稅(GST)。房產購置稅對新，舊房子均適用；商品購置消費稅僅適用於新建造的房子。
房產購置稅 (Property Transfer Tax)
房產購稅的稅率是對$200,000以下的部分征收1%, 對$200,000以上那部分征收2%。比如壹個50萬的房子, 所要交納的房產購置稅為$200,000 x 1% + ($500,000 - $200,000) x 2% = $8,000。該房產購置稅必須壹次性交齊。律師或公證人會給購房者壹個費用調整單，列明該費用。
那麼是不是所有買房子的人都要交納房產購置稅呢? 實際情況並非如此. 自1994年起, 加拿大政府推行了壹個房產購置稅的退稅政策, 目的是為了鼓勵第壹次買房子的人購置自己的房產。從1994年到現在, 經過幾次關於房產購置稅退稅的調整。目前的規定是如果購房者是第壹次購置房產, 而且房子的成交價格在大溫哥華地區不超過$325,000的情況下, 購房者可以申請返回已交的房產購置稅。如果雖然房價超過$325,000但超過的部分是在$25,000以下, 即房價雖然超過$325,000但不超過$350,000的話, 則僅就超過的部分按比例付稅)。在具體執行中, 如果購房者想要享受房產購置稅方面優惠政策的話, 需要滿足下列條件:
Ø 壹般情況下申請免稅者必須是加拿大公民或移民. 如果房產購置者雖然在購置房產時, 還不是公民或移民, 但在房產登記後的壹年內成為公民或移民, 房產購置者必須要在登記後的18個月內提成免稅申請才有效.
Ø 申請免交房產購置稅的申請人, 必須要在房產注冊前連續居住了壹年以上, 或者在6年之內住滿了2年.
Ø 房產購置稅免稅的申請人不得在加拿大的任何地方, 以前曾經購買過房屋或申請過免稅.
Ø 購置者在銀行的貸款不應少於房價的70%; 並且貸款期限要在壹年以上.
Ø 房產購置者應在房產注冊後的壹年內遷入購置的房子.
Ø 所購置的房產(指土地面積)不應超過1.24英畝
商品購置消費稅 (GST)
如果購房者買的是全新的房子, 房產購置者須繳納壹定數量的GST. GST的計算方法大概如下. 如果你購買的房子的價值是在$350,000以下, 你大概可以享受36%的免稅部分。比如, 你購置的房產為$350,000, 那麼基於$350,000, 你應付的GST為$15,680, 而不是$24,500. 計算方法如下:
v $350,000 X 7% = $24,500.
v $24,500 X 36% = $8,820
v $24,500 - $8,820 = $15,680
當你購置房產的價脂過$350,000而接近於$450,000的時候, 享受減免GST的百分比會下降。當您購置的房子超過$450,000的時候, 您壹般不能享受減免GST.
贰. 取得銀行的貸款額度確認
為什麼壹定要事先安排銀行按揭貸款呢? 原因是從某種程度上講, 如果購房者希望有壹部分的購房款項來自於銀行的貸款, 那麼事先取得銀行的貸款保證實際上是計劃買房的第壹步。如果沒有取得銀行的貸款保證, 購房者則很難斷定他應該在壹個什麼樣的價位內看他的房子.
銀行的貸款保證是根據買房者的收入狀況決定的. 壹般銀行在確認貸款金額時, 同時也會確認貸款的利率和貸款期限。這種銀行貸款保證壹般為3個月有效, 即銀行承諾如果買房者在規定期間內定下來自己的房子, 銀行就壹定要按其承諾提供貸款。所以如果買房者能在看房子前就取得壹個銀行的貸款保證
在加拿大, 壹般購房者首付款為25%的房產成交價格, 其余的部分可向銀行或其它金融機構申請貸款。貸款的額度因個人的財政狀況和個人收入而定。 審批的貸款的第壹個考慮為用於支付房屋貸款, 地產稅和水電費的總額不超過年家庭總收入的 32%; 第贰個考慮為全部債務的總和壹般不超過年家庭總收入的40%。例如,如果壹個家庭的年收入為$40,000 貸款利率為5%, 那麼銀行的貸款批准額度大概為$206,000。如果按照75%的貸款額計算, 那麼這個家庭大概可以買壹個價位在$280,000左右的房子, 首期付款為$69,000左右，每月供款大概$1230左右. 如果壹個家庭的年收入為$60,000, 貸款利率為5%, 那麼銀行的貸款批准額度大概為315,000。這個家庭可以買壹個價位在$420,000左右的房子, 首期付款為$105,000，每月供款大概＄1830。
對於新移民, 如果新移民在加拿大尚無固定的收入, 銀行對新移民購房首期付款的要求有可能為35%左右; 65%的部分由銀行貸款。由於首期付款的百分比增大, 即由購房者所承擔的風險部分增大, 銀行會放松許多對新移民收入方面的要求。
如果購房者的收入狀況很好, 也很穩定, 只是暫時拿不出25%的首期付款, 壹些銀行會允許購房者只支付最低為5%的首期付款, 其余的95%由銀行貸款支付。當然在這種情況下, 為了防止購房者違約, 銀行會要求購房者提供壹種額外的貸款保險, 以防備在購房者違約時所帶來的風險。 貸款保險的保費壹般在總貸款額0.75%到3.75%, 取決於買房者的首期付款與房價的比例。 如果由銀行的貸款部分是全部房價的95%, 則額外保險額的比率為貸款額的3.25%。 如果由銀行的貸款部分是全部房價的75%, 則額外保險額的比率為貸款額的0.75%。
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