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日期: 2017-04-10 | 来源: 澎湃新闻 | 有0人参与评论 | 字体: 小 中 大
今年两会上，中央对于房地产行业的表述，一方面是侧重长效机制建立，促进行业平稳发展，另一方面是强调因城施策，并继续去库存。虽然没有直接提及“房价”，但是，“房子是用来住的，不是用来炒的”、“引导房地产投资行为、合理引导预期”的定调，反映了政府对房地产进行进一步调控的决心，即：坚决遏制投资需求、打击恶意炒房，促进房地产行业健康发展。
近期的宏观调控与以往不同：首先，政策不断升级，不仅对二手房市场特别是中介机构进行严厉的管控，在部分热点城市还祭出 “限改”、“限售”、“限离”等非常手段；其次，范围不断扩大，三四线城市也被纳入了调控范围，而以往调控的重点在于70个大中城市。为了对这些不同点进行解读，本文梳理了近期房地产宏观调控的政策内容，分析调控出台的背景，重点探讨三四线城市调控的原因，并对下一阶段房地产市场的走势做出预判。
本轮房地产宏观调控内容与特点
（一）本轮调控的重点内容
今年3月份以来宏观调控政策升级并扩围，具体内容整理成下表。从地域范围上来看，三四线热点城市也大规模步入调控范围，而且，不仅局限于地级市，部分行政区如张家口崇礼区也纳入调控范围。
表：本轮房地产宏观调控政策的主要内容
（二）本轮调控的主要特点
1. “限改”得到贯彻
“限改”即严格规范房屋的规划使用用途，不得随意变更，严禁“商办改住”。上海1月6日起暂停“商改住”类项目的网签，上海各个区内基本均已经严格执行；北京的相关政策则更为严厉，不仅严查“商改住”，而且限制新建以及在建商办类项目的出售对象不得为个人，这不仅仅是“限改”、也是直接“限售”。去年年中，在增加一线城市住宅供应的背景下，“商改住”即将通过行政许可享有住宅同类权益的传言甚嚣尘上，引发了一小波的投资热潮，此轮调控严禁“商改住”，意不在于收紧住宅供应量，主要在于打压投资，防止过度炒作引发泡沫，规范各类物业市场。
2.“限售”影响预期
“限售”，核心内容是购房人新购住房在取得不动产证必须满规定年限后方可进入二手市场出售。目前，青岛、广州、福州、杭州、厦门、北京等城市出台了“限售”的规定，各地政策对于持有年限等细节方面略有不同。限售短期内会对二手房市场产生直接影响，即引起供应量迅速紧缩，同时，通过打压投资需求，使快进快出短期获利的投资方式被坚决遏制。从成交量来看，对房地产市场看涨预期得到一定程度的缓解，但是否有利于帮助市场回归理性，尚待观察。
3.“限离”助力去杠杆
“限离”，即夫妻离婚一年内购房算二套，目前实施城市暂时只有北京和杭州，上海暂时还未明确发文，但利用“限离”来获取首套资格已经在银行贷款操作层面加强了审查，多家银行对离婚后立即买房申请购房房贷的批复时间延长。“限离”的作为政策工具，对于“改善型”需求非常不利，但是对于降低房地产金融杠杆、防控信贷风险，确实起到了一定的效果。
对一二线城市房地产调控已属常态，已经有很多学者和机构对此进行了分析，本文将重点对三四线城市的宏观调控的原因进行探讨。
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