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日期: 2021-12-18 | 来源: 第一财经 | 有0人参与评论 | 字体: 小 中 大
一个是知名做空机构浑水，一个是千亿市值独角兽贝壳，双方在 24 小时内多轮对战，成为资本市场的焦点事件。
12 月 16 日晚，浑水针对贝壳的一份做空报告，瞬间将这家房产交易巨头推上风口浪尖。和瑞幸咖啡类似、财务数据存在水分、涉嫌系统性欺诈 ...... 浑水以极具判断性的描述，使得近期业绩波动、股价下滑的贝壳，再次陷入舆论漩涡。
贝壳没有坐以待毙，16 日临近午夜，该公司公开声明，确保财报数据的真实性和规范性，欢迎各种调查，但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。贝壳还称，24 小时内，将对报告进行逐一拆解回复。许多投资者，都在等待白昼来临后的回应。
12 月 17 日傍晚，贝壳的 " 应战 " 文书如约而至，对浑水的指控进行逐一回击。" 该报告毫无事实依据，存在大量事实错误、未经证实的陈述以及误导性猜测和解读。报告也显示出，浑水对中国的房产交易行业缺乏基本的认知。" 声明称。
一来一往间，事实到底如何？贝壳经历做空惊魂后，面临的最大挑战又是什么？
财务数据是否有水分？
美股上市的贝壳，是国内最大的房产交易服务商，虽然股价经历了滑坡，但目前总市值仍超千亿元，比国内很多上市房企都要高。庞大的规模、赛道头部地位，是支撑贝壳股价的重要因素，但这成为了做空机构进攻的 " 靶子 "。
浑水在做空报告中指出，贝壳 2021 年 Q2-Q3 的收入虚增约 77%-96%，新房 GTV 和存量房 GTV 分别被夸大 126%、33%。尤其是新房交易，浑水称贝壳通过链家和关联经纪公司销售新房的 GTV 仅 4020 亿元，比公布的高 126%。
具体到季度，贝壳称其 2021 年二季度、三季度的房屋销售总额分别为 11500 亿元、7880 亿元。但浑水收集的数据表明，三季度其实际数据为 5210 亿元，高估了约 51%，二季度数据高估了约 75%，二三季度平台总交易高估约 65%。
据悉，浑水编写了一个程序，收集贝壳平台上的交易数据，然后通过实地采访、实地考察和实体店检查等方式，对结果进行抽查。对此贝壳反击，浑水抓取交易量数据的方法是错误的，对新房、存量房交易数据的计算均存在严重遗漏。
" 我们提供新房交易的通路有四条：一、链家门店；二、平台连接门店；三、新房销售团队；四、其他销售渠道。而在其报告中只计算了第一、二种方式，却遗漏了第三、四种方式。" 贝壳称，浑水估算第一、二种通路的 GTV 和收入也有明显问题。
存量房方面，贝壳称浑水抓取的交易量数据严重失实且存在遗漏，并非来自公司的真正数据，且未使用贝壳真正的存量房套均价，而是选取外部套均价进行模糊替代。利用 5 月 25 日～8 月 8 日这 76 天的数据，来模拟 2021 年第二季度，存在很强的主观臆断性及误导性。
贝壳重申，2021 年第二季度和第三季度，公司新房交易 GTV 分别为 4983 亿元和 4101 亿元，新房交易服务收入分别为 139 亿元和 113 亿元；期内存量房交易 GTV 分别为 6,520 亿元和 3,782 亿元，存量房交易服务收入分别为 96 亿元和 61 亿元。
针对浑水的数据收集方法，中信证券发表报告指出，在中国二手房和新房市场，自下而上汇总交易数据不能得到交易总量的可靠结果，倘若有研究者基于 C 端展示，以数据汇总的方式试图自下而上归纳成交量，则容易差之千里。
" 虚增房屋交易规模，难度要远远大于虚增一般消费品交易记录，因为房屋交易涉及复杂的产证申领和房屋交易税费的支付。" 中信在报告中称。
一些数据机构也对此提出看法。百观科技长期追踪贝壳平台的数据，而其跟踪到的对应指标都比浑水高。大数据分析服务商 Sandalwood 称，浑水只在有公开交易记录的城市收集数据，并以此估算其他城市交易量，可能导致错误结论。
门店及中介数是否虚增？
在贝壳平台上，除了直系的链家，还有大量中小经纪品牌，他们在贝壳系统内资源共享、促成交易，支撑起贝壳庞大的交易规模。截至 9 月末，贝壳的门店数量为 53946 家，比一年前增长 20.2%，活跃门店数量大约 49468 家。
但是，贝壳门店这一底层要素，也成为浑水狙击的对象。浑水在对平台门店实地考察后发现，一些在贝壳平台上列为 " 活跃 " 的门店，在现实中被关闭或不存在。据其收集的数据，贝壳 2021 年第二季度，门店数量至少被夸大了 23%。
浑水的调查员，来到楼市极为萧条的地方，廊坊。据其称，调查员在平台上完全相同的位置，发现了两个独立的活跃商店，而经纪人向其证实，这两家店已经合并为一家。" 在应该找到的 51 家店中，有 19 家是鬼店，廊坊是该公司谎言的代表。"- 新闻来源于其它媒体，内容不代表本站立场！
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